TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63ZG

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

RCS DE [Localité 13] : 542 016 381

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Maryvonne EL ASSAAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D289

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 14] (VIET NAM SUD)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0172 (postulant) et par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE (plaidant)

Madame [C] [H] [M] [V]

née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 12] (VIET NAM SUD)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0172 (postulant) et par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE (plaidant)

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

RCS DE [Localité 13] : 542 016 381

[Adresse 5]

[Localité 8]

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e EL ASSAAD

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e HADDAD AJUELOS

M^e PARRAVICINI

M^e PICARD

Le :

représentée par M^e Maryvonne EL ASSAAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D289

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE

RCS DE [Localité 13] : 382 900 942

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Bruno PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0865

Décision du 18 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63ZG

S.A BANQUE PALATINE

RCS DE [Localité 13] : 542 104 245

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Bruno PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0865

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 13 novembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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* *

*

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 10 octobre 2024, publié le 2 décembre 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 13] 1, le Crédit industriel et commercial a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [S] [V] et Mme [C] [H] [M] [X] épouse [V], situés [Adresse 10], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 15 janvier 2025, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins de vente forcée des biens immobiliers saisis en un seul lot, sur une mise à prix de 990 000 euros, sollicitant que sa créance soit mentionnée pour la somme de 1 284 674,93 euros au 19 juin 2024 et demandant que soit autorisée une publicité sur Internet. Il sollicite, en outre, la condamnation des débiteurs saisis au paiement de la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant, les débiteurs saisis ainsi que la Banque Palatine, le Crédit industriel et commercial et la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France, en qualité de créanciers inscrits, étaient représentés par leurs conseils.

Par conclusions soutenues à cette audience et préalablement notifiées par le RPVA le 18 juin 2025, le Crédit industriel et commercial réitère ses demandes initiales et conclut au rejet des prétentions de M. et Mme [V]. Il conteste le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, faisant valoir que les débiteurs en ont eu connaissance lors de la souscription du prêt et qu’un délai raisonnable leur a été laissé pour régulariser leur situation après mise en demeure. A titre subsidiaire, la banque demande que sa créance soit mentionnée pour la somme de 134 016,64 euros, correspondant au montant des échéances échues impayées au jour du commandement valant saisie.

Décision du 18 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00022 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63ZG

Par conclusions soutenues à cette audience et préalablement notifiées par le RPVA le 1er octobre 2025, M. et Mme [V] soutiennent que le commandement valant saisie encourt la nullité faute de mentionner le titre exécutoire et le montant des intérêts échus, ainsi que l’indication du taux d’intérêts, ne permettant pas aux débiteurs de connaître le montant de la dette et de l’apurer dans le délai. A titre subsidiaire, ils soutiennent que la clause de déchéance du terme appliquée par la banque est abusive, de sorte que seul est exigible le montant des échéances échues impayées, à l’exclusion du capital restant dû et des pénalités contractuelles. S’ils demandent des délais pour apurer les sommes dues dans le corps de leurs conclusions, cette demande n’est pas reprise au dispositif. Ils sollicitent, enfin, la condamnation du Crédit industriel et commercial à leur payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile d’exécution.

Par conclusions soutenues à cette audience et préalablement notifiées par le RPVA le 1er octobre 2025, le FCT Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management est intervenue volontairement à l’instance, déclarant venir aux droits de la société Banque Palatine.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du même code dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la nullité du commandement valant saisie immobilière

Aux termes de l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte :

1° La constitution d’avocat du créancier poursuivant, laquelle emporte élection de domicile ;

2° L’indication de la date et de la nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ;

3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

(…)

Les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier ».

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [V], le commandement valant saisie qui leur a été signifié le 10 octobre 2024 mentionne, en sa première page, que le créancier poursuivant agit en vertu de « la copie exécutoire d’un acte reçu le 2 septembre 2021 », ainsi que le montant des intérêts échus, soit 10 702,80 euros (page 3 du commandement et décompte joint à celui-ci), ainsi que le taux des intérêts moratoires, soit 0,80% (décompte joint au commandement).

La nullité pour défaut des mentions prévues à l’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution n’est donc pas encourue.

En outre, le créancier poursuivant produit une reproduction de la copie exécutoire de l’acte notarié du 2 septembre 2021, comportant la formule exécutoire en sa dernière page.

Les débiteurs font valoir que cette copie exécutoire aurait été délivrée postérieurement à la date de signature de l’acte authentique du 2 septembre 2021, ce qui n’apparaît pas en contradiction avec la mention du commandement selon lequel la saisie est poursuivie en vertu de la copie exécutoire « d’un acte reçu le 2 septembre 2021 » et, en toute hypothèse, ils n’établissent aucun grief qui résulterait pour eux de la mention qu’ils prétendent erronée.

Le commandement de payer valant saisie n’encourt donc pas la nullité.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière est fondé sur un acte notarié du 2 septembre 2021 constatant un prêt immobilier d’un montant de 1 342 000 euros, remboursable en 180 mois, au taux hors assurance de 0,80 % l’an, qui leur a été consenti par le Crédit industriel et commercial suivant offre acceptée les 26 juillet et 31 août 2021.

Aux termes de l’article L. 212-1, alinéa 1er, du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (1re Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié), statuant au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

A notamment été jugée abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de quinze jours (1re Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

Dans un arrêt du 15 juin 2023 (C-520/21, Bank M.), la CJUE a dit pour droit qu’une clause contractuelle déclarée abusive doit être considérée comme n’ayant jamais existé, de sorte qu’elle ne saurait avoir d’effet à l’égard du consommateur. Le contrat doit subsister en principe, sans aucune modification autre que la suppression des clauses abusives.

En outre, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 11 juillet 2024 précité, le titre exécutoire est privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite et le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

Dans la présente espèce, le Crédit industriel est commercial ne conteste pas que la résiliation du contrat de prêt notifiée à M. et Mme [V] le 21 mars 2024 est fondée sur la clause de déchéance du terme prévu à l’article 18 du contrat, qui prévoit la résiliation du contrat et l’exigibilité immédiate des sommes dues, « après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier l’inexécution contractuelle », notamment si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts et accessoires.

Au regard des textes et de la jurisprudence rappelés ci-dessus, cette clause, qui laisse le délai offert aux emprunteurs pour régulariser les échéances impayées à la discrétion de la banque, est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment des emprunteurs, ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Il convient de préciser que l’examen du caractère abusif de la clause se fait au regard de sa seule rédaction, non de la manière dont le professionnel l’a mise en oeuvre (CJUE, 26 janvier 2017, Banco Primus C421-14), ce qui rend inopérante l’argumentation du créancier poursuivant relative au délai effectivement laissé à M. et Mme [V] pour régulariser les échéances impayées.

Il convient donc de dire cette clause abusive et de la réputer non écrite, ce dont il découle que la déchéance du terme du prêt prononcée par le prêteur et reçue le 21 mars 2024 est rétroactivement privée de fondement juridique et que le contrat de prêt s’est poursuivi.

Le créancier poursuivant ne demande la fixation de sa créance (pour l’hypothèse où la clause serait jugée abusive) qu’à hauteur des sommes exigibles à la date du commandement de payer, à laquelle s’arrête son décompte, et non à la date du présent jugement.

Il fait valoir, en effet, que la saisie doit être validée pour paiement des seize échéances impayées à la date du commandement valant saisie immobilière, qui s’établissent, au regard du tableau d’amortissement, à la somme totale de 134 011,13 euros (16 échéances, assurance comprise, du 5 juillet 2023 au 5 octobre 2024).

La créance sera mentionnée pour ce montant.

Sur la vente forcée

Le créancier poursuivant justifie d’une créance, pour le montant susvisé, constatée par un titre exécutoire, liquide et exigible, fondant le commandement de payer valant saisie immobilière.

Il convient en conséquence d’ordonner la vente forcée suivant les modalités prévues au dispositif.

La consistance de l’immeuble justifie que la publicité soit aménagée, en application de l’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation Absus, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, venant aux droits de la société Banque Palatine,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [S] [V] et Mme [C] [H] [M] [X] épouse [V] le 10 octobre 2024,

Déclare abusive la clause de déchéance du terme prévue dans le contrat de prêt consenti par le Crédit industriel et commercial à M. [S] [V] et Mme [C] [H] [M] [X] épouse [V], constaté par acte notarié du 2 septembre 2021,

Constate que cette clause est réputée non écrite,

Mentionne la créance du poursuivant à hauteur de 134 011,13 euros, arrêtée au 10 octobre 2024,

Ordonne la vente forcée, en un lot unique, des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 10 octobre 2024,

Dit que l’audience d’adjudication se tiendra jeudi 12 mars 2026 à 14 heures ;

Désigne Me [O] [Y], commissaire de justice, pour permettre la visite des lieux par les acquéreurs potentiels, dans la quinzaine qui précédera la vente, pendant une durée d’une heure, sauf circonstances particulières rendant nécessaire une visite plus longue, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié ;

Dit qu’en cas d’empêchement de ce commissaire de justice, c’est Me [I] [E], commissaire de justice, qui procédera à ces opérations ;

Autorise le créancier poursuivant à faire procéder à toute publication de la vente sur Internet ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente.

La Greffière La Juge de l’exécution