TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00307 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CA

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 août 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet CRAUNOT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDERESSE

Madame [J] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 août 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00307 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62CA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [X] est propriétaire des lots n° 63 et 64 dans l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, a assigné Mme [J] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5311,27 euros au titre des charges et appels de travaux impayés au 11 décembre 2024, correspondant à la période allant du 1er novembre 2018 au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et de signification du jugement.

A l’audience du 28 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il indique qu’une coquille s’est glissée en page 3 de l’assignation, le montant correspondant aux charges étant de 5005,27 euros et non de 2512,49 euros.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [J] [X] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété,

— un extrait de compte pour la période du 6 juin [Localité 2] au 29 novembre 2024, appel « 2/3 TVX RENFORCEMENT PLANCHER » inclus, dont il ressort que le solde est débiteur depuis le 1er novembre 2018, appel " 3/6 colonne [Localité 5] BAT B " inclus,

— les appels pour provisions et travaux pour la période considérée,

— les comptes de copropriété pour les années 2023, 2022, 2021, 2020, 2019, 2018 et 2017,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 11 juin 2024, 19 juin 2023, 21 juin 2022, 3 juin 2021, 25 novembre 2020, 23 juillet 2020, 19 juin 2019, 6 juin 2018, 30 juin 2017, 3 avril 2023 et 18 décembre 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours.

Il convient de considérer que si le syndicat des copropriétaires a indiqué qu’une erreur matérielle s’était glissée en page 3 de son assignation en ce que le montant de la dette de charges est en réalité de 5005,27 euros et non de 2512,49 euros, la demande en paiement des charges a bien été soumise au contradictoire dans la mesure où le dispositif de l’assignation vise une condamnation au paiement de la somme de 5311,27 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 1er novembre 2018 et le 29 novembre 2024 de sorte que la défenderesse a eu connaissance du montant et de l’étendue de la demande.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de 4998,65 euros, déduction faite de la somme de 312,62 euros (5,10 x 5 + 24,90 x 5 +156+6,62) ne correspondant pas à des charges de copropriété.

Mme [J] [X] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux pour la période allant du 1er novembre 2018, appel " 3/6 colonne [Localité 5] BAT B « inclus, au 29 novembre 2024, appel » 2/3 TVX RENFORCEMENT PLANCHER " inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 à compter de l’assignation comme demandé.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 306 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure des 21 janvier 2020, 10 septembre 2020, 30 novembre 2020, 4 mars 2021, 26 octobre 2021 et 24 février 2023

Il est uniquement justifié de la mise en demeure par avocat du 24 février 2023. Seul ce coût sera retenu, les factures établies par le syndic concernant les autres frais étant à elles-seules insuffisantes à établir la réalité desdits frais.

Mme [J] [X] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [J] [X] n’a effectué aucun règlement pour la période correspondant à la demande, les seules sommes portées au crédit correspondant à des remboursements sur provisions. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [J] [X] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

-4998,65 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période allant du 1er novembre 2018, appel " 3/6 colonne [Localité 5] BAT B « inclus, au 29 novembre 2024, appel » 2/3 TVX RENFORCEMENT PLANCHER " inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025 ;

-156 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2025,

-500 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [J] [X] aux dépens en ce compris le coût de signification de l’assignation et du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La Greffière La Présidente