TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [C] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAI

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [C] [D],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2008, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation d’une durée renouvelable de 6 ans à Mme [D] [C] et à M. [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 8ème étage, appartement n°25, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 669,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [D] [C] un commandement de payer la somme principale de 3589,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [C] le 13 mai 2024.

Par assignation du 29 juillet 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3589,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 20 novembre 2024, s’élève toujours à 3589,91 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation à l’égard de la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [D] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, la requérante a communiqué les pièces attestant du divorce des preneurs, prononcé le 13 novembre 2014 et indiqué ainsi que M. [V] [D] avait été détaché du bail.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé que les époux ont divorcé et que de ce fait, la cotitularité a cessé.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, le bail a été signé le 16 janvier 2018 pour une durée de 6 ans et donc a été reconduit pour la première fois le 16 janvier 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le commandement de payer, délivré le 10 mai 2024, pouvait valablement laisser au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette de 3 589.91 euros.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à l’encontre de Mme [D] [C], dont les conditions sont réunies depuis le 21 juin 2024.

Mme [D] [C], qui a pourtant repris le paiement du loyer courant à l’audience, ne comparait pas et ne forme donc aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar de la bailleresse.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024, Mme [D] [C] lui devait la somme de 3 589,91 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois d’octobre 2024 inclus.

Mme [D] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance de l’assignation, qui en ont intégralement réglé les causes.

Par ailleurs, Mme [D] [C] sera condamnée, à compter du 21 novembre 2024 (lendemain du décompte), à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle dont le montant sera égal au montant du loyer actuel, avec indexation, augmenté des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Au regard des éléments contenus dans le diagnostic social et financier dont il a été donné lecture à l’audience, notamment, de l’absence de proposition formulée par Mme [D] [C] pour apurer sa dette et de l’information selon laquelle un dossier est à l’étude auprès du FSL, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 21 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat en date du 16 janvier 2008 liant la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [D] [C] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 3589,91 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 20 novembre 2024, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [C] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2024 et celui de l’assignation du 29 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 3],

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge