TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BB4

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

KLESIA AGIRC ARRCO

Institution de Retraite complémentaire dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Z]

demeurant anciennement [Adresse 2] et nouvellement chez Monsieur [Z] au [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BB4

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 juin 2022, KLESIA AGIRC ARRCO a donné à bail à M. [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 920 euros outre 172 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 258,22 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, KLESIA AGIRC ARRCO a fait assigner M. [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en référé, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à son expulsion, statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 516,44 euros autre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 au titre des loyers et charges impayés,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 26 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties compte tenu de la volonté de M. [N] [Z] de restituer le logement, pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2025.

A l’audience du 9 janvier 2025, KLESIA AGIRC ARRCO, représentée par son conseil, indique que M. [N] [Z] a quitté les lieux. Elle indique abandonner sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement à une indemnité d’occupation. Elle actualise sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés à la somme de 10 975,78 euros, indiquant avoir dû faire des travaux dans le logement.

M. [N] [Z] a comparu en personne, il confirme avoir restitué le logement, il précise cependant, ne pas avoir eu communication de l’état des lieux de sortie, il conteste les frais retenus par la bailleresse et demande que le dépôt de garantie soit déduit de sa dette. Il ajoute n’avoir ni ressources, ni logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [Z] est redevable des loyers et charges jusqu’au 17 novembre 2024, date de la résiliation du contrat.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due au titre des loyers échus s’élève à 10 482,83 euros (mensualités, au prorata, de novembre 2024 et paiement du 15/11/2024 inclus) à la date du 20 novembre 2024.

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. […]

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

Il ressort de ces dispositions qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir. C’est à lui de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Cette preuve peut être apportée par tous moyens et notamment par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

En l’espèce, KLESIA AGIRC ARRCO retient légitimement la somme de 184 euros correspondant à 20% du dépôt de garantie à titre de provision à valoir sur la régularisation des charges 2024. En revanche, elle ne justifie, par la production d’aucun élément la retenue de la somme de 308,95 euros pour des « travaux de sortie ». Cette partie de la demande étant sérieusement contestable, elle sera rejetée.

M. [N] [Z] sollicitant que la somme qui lui est due au titre de la restitution du dépôt de garantie soit compensée avec sa dette locative, il convient de le condamner à payer la somme de 10 357,88 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 pour la somme de 1 508,22 euros à compter de l’assignation pour la somme de 3 008,22 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [Z] à verser à KLESIA AGIRC ARRCO la somme de 10 357,88 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024, mensualités, au prorata, de novembre 2024 et paiement du 15/11/2024 inclus), à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 pour la somme de 1 508,22 euros à compter du 6 mai 2024 pour la somme de 3 008,22 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes de KLESIA AGIRC ARRCO,

CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection