N° RG 23/01083 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UFF

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

N° RG 23/01083 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75UFF

Minute : 25/00188

JUGEMENT

Du : 06 Mai 2025

M. [T] [O]

C/

Mme [L] [B]

Mme [X] [K]

Mme [D] [K]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Ludovic SARTIAUX

Mme [D] [K]

dossier

le :07 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Tony PERARD

le : 7 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [O]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [X] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [D] [K]

[Adresse 11]

[Localité 10]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 11 Mars 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [O] est propriétaire d’un immeuble à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 14].

Selon acte sous seing privé du 16 février 2021, il a consenti à Mme [X] [K] un bail commercial sur cet immeuble à compter du 1er avril 2021 pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant le versement d’un loyer mensuel hors-taxes en principal de 500 euros outre les charges d’un montant de 110 euros.

Le loyer a été provisoirement ramené à 505 euros par mois, charges comprises, pendant la période de réalisation de travaux.

Mme [D] [K] s’est portée caution personnelle pour les sommes dues par le preneur au titre de ce bail.

Invoquant des loyers non réglés, M. [O] a fait délivrer à Mme [X] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 août 2021 pour une somme de 1 401,48 euros. Ce commandement a été signifié à la caution par acte d’huissier du même jour.

Par acte d’huissier du 22 avril 2022, M. [T] [O] a fait assigner Mme [X] [K] et Mme [D] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer afin notamment de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constater la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion de Mme [K] et de tout occupant de son chef.

Suivant ordonnance de référé du 7 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer a, au principal, renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, et a par ailleurs, notamment :

Constaté à compter du 11 septembre 2021 la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 6] à [Localité 14] ;Constaté que la demande d’expulsion est sans objet, les locaux ayant été libérés et restitués le 24 mai 2022 ;Fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [X] [K], à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, à 505 euros par mois, montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit ; Condamné à titre provisionnel, solidairement, Mme [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [T] [O] la somme de 5 440,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon un décompte arrêté à la date du 24 mai 2022 (…).

Parallèlement, lors de la libération des lieux et la restitution des clés au bailleur le 24 mai 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué dont procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le même jour.

Arguant d’une dette à la fin du bail pour des travaux de remise en état, M. [T] [O] a ensuite saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat de carence le 9 janvier 2023, en l’absence de Mmes [X] [K] et [D] [K].

Puis, par requête reçue au greffe du tribunal de proximité de Calais le 18 octobre 2023, M. [T] [O] a sollicité la condamnation de Mme [L] [B] et Mme [X] [K] à lui payer la somme de 3729,02 euros en principal, outre 300 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2023, enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/0183, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être évoquée à l’audience du 11 mars 2025.

Entretemps, par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [T] [O] a fait assigner en intervention forcée Mme [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais, afin, d’obtenir, outre la jonction de l’affaire avec celle enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/0183, sa condamnation in solidum avec Mmes [X] [K] et [L] [B] à lui payer les sommes suivantes :

3004,12 euros au titre des travaux portant sur la porte d’entrée manquante avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 à compte du 8 mars 2022, date du devis,724,90 euros au titre des travaux de remise en état des stores avec indexation de cette somme sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 13 juillet 2022, date du devis,300 euros au titre de son préjudice moral,1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, et l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 24 mai 2022 à hauteur de 160 euros.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le numéro 24/00689 et appelée à l’audience du 4 juin 2024, lors de laquelle a été sollicitée par le demandeur la jonction avec la procédure initiale.

À l’audience du 11 mars 2025, M. [T] [O], représenté par son conseil, et reprenant ses dernières écritures, sollicite la condamnation in solidum Mmes [X] [K], [L] [B] et [D] [K] à lui payer les sommes suivantes :

3775,31 euros (selon devis KAP VERRE ET LECORDIER RENOVATION) avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 à compte du 24 octobre 2024, date du devis, ou, à défaut, 3004,12 euros (selon devis FERMETURES COUSIN) avec indexation de cette somme sur l’indice BT01 à compte du 8 mars 2022, date du devis, au titre des dégradations constatées sur la porte d’entrée des locaux et son bâti,724,90 euros au titre des travaux de remise en état des stores avec indexation de cette somme sur l’évolution de l’indice BT01 à compter du 13 juillet 2022, date du devis,300 euros au titre de son préjudice moral,1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, et l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice en date du 24 mai 2022 à hauteur de 160 euros.

Mmes [X] [K], [L] [B] et [D] [K], représentées par leur conseil, et reprenant leurs dernières écritures, sollicitent du tribunal, au visa des articles 32-1 et 122 du code de procédure civile, 1231-1, 1353 et 1730 du code civil, qu’il :

Constate l’absence de qualité de locataire ou caution de Mme [L] [B],Constate l’absence de preuve de dégradations locatives imputables à la locataire, Mme [X] [K],Déboute en conséquence M. [T] [O] de sa demande en paiement de la somme de 3729,02 euros,Donne acte à Mme [X] [K] de sa proposition de régler la somme de 953,09 euros au titre des dégradations locatives,Constate que M. [T] [O] ne justifie ni d’une perte ni d’une privation de gain indemnisable,Déboute en conséquence M. [T] de sa demande de dommages et intérêts,Condamne M. [T] [O] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il est rappelé que les formulations selon lesquelles les parties demandent à la juridiction de leur « donner acte » ou de « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte.

Sur la jonction des procédures

En vertu de l’article 368 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne justice d’ordonner la jonction des deux procédures susvisées enregistrées respectivement sous les numéros de répertoire général 23/01083 et 24/00689 sous le numéro de répertoire général initial 23/01083.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [L] [B] tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du même code précisent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, selon acte sous seing privé du 16 février 2021, M. [T] [O] a consenti à Mme [X] [K] un bail commercial sur l’immeuble à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 14], à compter du 1er avril 2021 pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant le versement d’un loyer mensuel hors-taxes en principal de 500 euros outre les charges d’un montant de 110 euros.

Force est de constater, aux termes de ce contrat de bail, que Mme [X] [K] est seule locataire.

Le moyen soulevé par le demandeur tiré de ce que Mme [L] [B] « occupait et exploitait les locaux auprès de sa partenaire, Mme [X] [K] » ou qu’elle était présente lors de l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie n’emporte aucune conséquence juridique et ne lui confère pas la qualité de locataire.

C’est d’ailleurs sur le fondement de ce contrat de bail et suivant ordonnance de référé du 7 septembre 2022, que M. [T] [O] a obtenu la condamnation de Mme [X] [K], entre autres, à lui payer un arriéré locatif, sans qu’à aucun moment, il ne soit fait état de Mme [L] [B].

Faute pour Mme [L] [B] d’être partie au contrat de bail conclu le 16 février 2021 entre Mme [X] [K] et M. [T] [O], ce dernier est donc dépourvu du droit d’agir à son encontre.

Partant, les prétentions émises par M. [T] [O] à l’encontre Mme [L] [B] sont irrecevables.

Enfin, au surplus, la tentative de conciliation initiée par M. [T] [O] ne visait que Mmes [X] [K] et [D] [K] et non Mme [L] [B], de sorte que toute demande formulée à son encontre, y compris sur le fondement délictuel, est encore irrecevable au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée amiable contradictoire a été dressé le 1er mars 2021 tandis qu’un état des lieux de sortie dressé contradictoirement par commissaire de justice a été dressé le 24 mai 2022.

— S’agissant de la porte d’entrée litigieuse

Aux termes de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que « deux portes d’entrée par leur verre sont en très bon état, une porte d’accès avec une clef et un volet roulant à cette porte sans clef (…) ».

Aux termes de l’état des lieux de sortie, ladite porte est décrite comme suit : « cadrant de porte sans ouvrant, bloc serrure et groom pendant ».

Autrement dit, à la lecture de l’état des lieux de sortie, la porte (ou « ouvrant ») a été supprimée.

Ces dégradations ne dépendent pas de la vétusté résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, puisque le bail n’a duré qu’un peu plus d’un an (entrée le 1er avril 2021, sortie le 24 mai 2022).

La responsabilité du locataire est à ce titre engagée.

Toutefois, s’agissant de l’encadrement (ou « bâti » ou « dormant »), le commissaire de justice ne formule aucune observation ou constatation particulière dans l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, les devis datés du 8 mars 2022 (FERMETURES COUSIN) et du 24 octobre 2024 (KAP VERRE LITTORAL) produits aux débats par le demandeur à hauteur respectivement de 3004,12 euros et 2835,13 euros ne peuvent pas être retenus en totalité puisqu’ils intègrent la réfection du dormant.

Il convient donc de condamner Mme [X] [K] à payer à M. [T] [O] une somme qu’il convient de fixer à 2000 euros en réparation des dégradations qui lui sont imputables.

Au regard de l’acte de cautionnement annexé au contrat de bail, qui prévoit en son article 3 que la caution est tenue de garantir « toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du preneur, y compris les frais irrépétibles et les dépens », Mme [D] [K], en sa qualité de caution, sera condamnée solidairement avec Mme [X] [K] à payer cette somme à M. [T] [O].

— S’agissant des pare-soleil (ou stores)

Aux termes de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que « deux pares soleil, [[Adresse 17]] [Adresse 16] et [Localité 13] sont en bon état de fonctionnement ».

Aux termes de l’état des lieux de sortie, les stores sont décrits comme suit : « [[Adresse 18]] un store (tissu effiloché sur les côtés) décoloré et sale qui fonctionne » ; « [[Adresse 19]] un store (tissu qui se désolidarise de la structure) ».

Ces dégradations ne dépendent pas de la vétusté résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement, puisque le bail n’a duré qu’un peu plus d’un an (entrée le 1er avril 2021, sortie le 24 mai 2022).

Ces dégradations sont par ailleurs corroborées par les pièces produites aux débats par M. [T] [O] (un email du 19 février 2022 et une attestation d’un voisin du 9 mars 2024) et qui ne sont pas discutées en défense, à la lecture desquelles les stores demeuraient déployés malgré les intempéries, accélérant et augmentant ainsi leur détérioration.

La responsabilité du locataire est donc engagée.

M. [T] [O] produit aux débats un devis à hauteur de 724,90 euros, tendant à procéder au rentoilage des stores, et au remplacement du lambrequin, ce qui apparaît cohérent avec les dégradations constatées.

En l’absence d’élément contradictoire, il convient donc de condamner Mme [X] [K] à payer à M. [T] [O] la somme de 724,90 euros en réparation des dégradations qui lui sont imputables.

Au regard de l’acte de cautionnement annexé au contrat de bail, qui prévoit en son article 3 que la caution est tenue de garantir « toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du preneur, y compris les frais irrépétibles et les dépens », Mme [D] [K], en sa qualité de caution, sera condamnée solidairement avec Mme [X] [K] à payer cette somme à M. [T] [O].

*

**

En définitive, Mme [X] [K] et Mme [D] [K] seront donc condamnées solidairement à payer à M. [T] [O] la somme totale de 2724,90 euros au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

La demande de M. [T] [O] n’est pas fondée en droit.

Toutefois, qu’elle soit fondée sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle, la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer qu’à condition pour celui qui l’invoque de démontrer un manquement contractuel ou une faute, un préjudice résultant de ce manquement contractuel ou de cette faute, et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, M. [T] [O] ne verse pas d’élément probant sur ni sur une faute délictuelle ni sur le préjudice moral résultant du manquement contractuel caractérisé plus haut, ni sur le lien de causalité entre les deux.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail [commercial], de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les défenderesses que M. [T] [O] a payé seul le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 24 mai 2022, à hauteur de 160 euros.

Par conséquent, au regard des dispositions légales susvisées, Mme [X] [K] et Mme [D] [K] seront condamnées in solidum à payer à M. [T] [O] la somme totale de 80 euros au titre de la moitié des frais liés à l’état des lieux de sortie. M. [T] [O] sera débouté pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mmes [X] [K] et [D] [K], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à payer à M. [T] [O] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux procédures enregistrées sous les numéros de répertoire général 23/01083 et 24/00689 sous le numéro de répertoire général initial 23/01083,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par M. [T] [O] à l’encontre de Mme [L] [B],

CONDAMNE solidairement Mme [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [T] [O] la somme de 2724,90 euros au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [T] [O] la somme de 80 euros au titre de la moitié des frais liés à l’état des lieux de sortie,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [T] [O] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [T] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Mmes [X] [K] et [D] [K] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge