Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 8 juillet 2025, n° 24/11478

TJ Paris 8 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de validité du congé
Le tribunal a estimé que le congé ne respectait pas les exigences légales, notamment en ce qui concerne l'indication des motifs et la correspondance entre l'objet du bail et celui de la vente.
Rejeté
Délivrance d'un congé valide
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé, rendant ainsi l'expulsion non fondée.
Rejeté
Occupation des lieux après la date d'effet du congé
Le tribunal a rejeté cette demande en raison de la nullité du congé, ce qui empêche toute demande d'indemnité d'occupation.
Rejeté
Responsabilité des défendeurs dans le procès
Le tribunal a condamné la société MEG PATRIMOINE aux dépens, considérant qu'elle était la partie perdante.
Rejeté
Droit à une indemnisation pour les frais engagés
Le tribunal a débouté la société de sa demande, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 8 juil. 2025, n° 24/11478
Numéro(s) :	24/11478
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc GAILLARDAlbert MARUANI BEYARD
Cabinet(s) :	SELAS MARC GAILLARD
Parties :	S.A.R.L. MEG PATRIMOINE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Marc [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Albert MARUANI BEYARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UEZ

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MEG PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [W] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1436

Madame [K] [I] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Albert MARUANI BEYARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UEZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 mai 1992, Mme [M] [R] et M. [H] [Z] [L] ont consenti à M. [J] [W] [N] un bail professionnel pour des locaux situés [Adresse 3] correspondant à une partie du lot n° 62 ainsi qu’aux lots 63, 64 et 65 du règlement de copropriété. Le bail a été renouvelé par acte authentique du 18 mai 1998.

Le 3 mars 2015 M. [Z] [L] assigné M. [J] [W] [N] en résiliation du bail.

Le 6 juillet 2016 M. [Z] [L] a vendu à la société GREEN PATH plusieurs lots de copropriété dont les lots n° 62, 63, 64 et 65.

Par jugement du 21 février 2019 le tribunal de grande instance de Paris a notamment dit que le bail professionnel du 18 mai 1998 a été nové en bail mixte professionnel et d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, à compter du 11 décembre 2012 ; enjoint à la société GREEN PATH d’établir au profit de [J] [N] [A] un bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 se substituant au bail professionnel du 18 mai 1998 à compter du 11 décembre 2012, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement; qu’à défaut d’établissement de ce bail mixte dans le délai susvisé le jugement vaudra bail mixte professionnel et d’habitation à effet du 11 décembre 2012.

Par acte authentique du 15 janvier 2020, la société GREEN PATH a vendu entre autres les lots n° 62, 63, 64 et 65 à la société MEG PATRIMOINE.

Par jugement du 28 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a notamment: Condamné la société MEG PATRIMOINE à rembourser la TVA qu’elle percevait sur les loyers en infraction avec les dispositions de la loi du 6 juillet, 1989; Déclaré non conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 le projet de bail du 17 mai 2022 proposé par MEG PATRIMOINE; Rappelé qu’en l’absence d’un tel bail, c’est le jugement du TGI de [Localité 6] du 21 février 2019 qui vaut bail.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la société MEG Patrimoine a délivré à M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] un congé pour vendre à effet au 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024 délivré à la société MEG PATRIMOINE, M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] ont contesté ce congé.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la société MEG PATRIMOINE a assigné M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la validité du congé délivré le 7 juin 2024 et la déchéance de tout titre d’occupation de M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] depuis le 11 décembre 2024, – Condamner solidairement M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] au paiement à compter du 11 décembre 2024 d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6000 euros charges en sus jusqu’à libération des lieux,

— Ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [W] [N] et de Mme [K] [I] ép. [N] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner le transfert des meubles et leur séquestration,

Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an à compter du 11 décembre 2024 l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du cout de la construction s’il évolue à la hausse l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du congé,

— Condamnation solidaire de M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] aux dépens et au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 janvier 2025, a été renvoyée à la demande des défendeurs, à l’audience du 14 mai 2025.

À cette audience la société MEG PATRIMOINE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite en outre le rejet de celles des défendeurs.

M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

Constater la nullité du congé pour vente, Rejeter l’ensemble des demandes de la société MEG PATRIMOINE, Condamner la société MEG PATRIMOINE à verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de géomètre expert, Subsidiairement : ordonner le sursis à exécution provisoire. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Il est constant que Mme [K] [I] ép. [N], épouse de la société MEG PATRIMOINE, est devenue cotitulaire du bail en application de l’article 1751 du code civil.

Sur la demande de validation du congé pour vendre

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11478 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UEZ

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, la société MEG PATRIMOINE a délivré à M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] un congé pour vendre à effet au 10 décembre 2024 portant sur les biens loués tels que désignés au contrat de bail et ainsi rappelés :

« – PARTIE DU LOT NUMERO SOIXANTE DEUX (62)

Au rez-de-chaussée droit au fond de la cour, – atelier sur cour, – livraison sur cour, – bureau sur cour et atelier, – [7] sur lavabo, – chaufferie sur cour, – bureau sur atelier, – lavabo sur cour et bureau, – [7] sur lavabo, – entresol, Et droit à la jouissance privative de la cour avec les lots numéros 63, 64 et 65, telle que ladite cour figure sur le plan en couleur jaune hachuré dressé par Monsieur [X] [Y], géomètre expert demeurant à [Adresse 5], en novembre 1977 sous le numéro 7710 80.

LE LOT NUMERO SOIXANTE TROIS (63) Au rez-de-chaussée gauche sur cour, – entrée sur cour, – bureau sur cour et entrée, – placard avec bureau, – bureau sur mitoyen, – bureau sur cour et entrée, – bureau sur cour et entrée, – bureau sur entrée et mitoyen, Et droit à la jouissance privative de la cour avec les lots numéros 62, 64 et 65, telle que ladite cour figure sur le plan en couleur jaune hachuré dressé par Monsieur [X] [Y], géomètre expert demeurant à [Adresse 5] en novembre 1977 sous le numéro 7710 80.

LE LOT NUMERO SOIXANTE QUATRE (64) Au rez-de-chaussée gauche, – remise sur cour, Et droit à la jouissance privative de la cour avec les lots numéros 62, 63 et 65, telle que ladite cour figure sur le plan en couleur jaune hachuré dressé par Monsieur [X] [Y], géomètre expert demeurant à [Adresse 5] en novembre 1977 sous le numéro 7710 80.

LE LOT NUMERO SOIXANTE CINQ (65) Au premier étage, cour gauche – atelier sur cour ; terrasse sur cour, Et droit à la jouissance privative de la cour avec les lots numéros 62, 63 et 64, telle que ladite cour figure sur le plan en couleur jaune hachuré dressé par Monsieur [X] [Y], géomètre expert demeurant à [Adresse 5] en novembre 1977 sous le numéro 7710 80. »

M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] contestent la validité du congé.

Sur la date erronée d’effet du congé

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N], la date d’effet du bail mixte professionnel et d’habitation est bien le 11 décembre 2012 comme statué expressément par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 février 2019 et ce sans autre interprétation possible y compris au regard de l’article 1329 du code civil.

Le bail étant d’une durée de six années en application de l’article 10 1er al. 1 de la loi du 6 juillet 1989, il a été tacitement reconduit le 11 décembre 2018 pour arriver à échéance au 10 décembre 2024.

Le congé à effet au 10 décembre 2024 a bien en conséquence été délivré pour la date d’échéance du bail.

Sur l’indétermination de l’objet de la vente et la discordance entre le bien loué et le bien offert à la vente

De jurisprudence constante l’offre de vente du congé doit correspondre exactement à l’objet du bail.

En l’espèce contrairement à ce qu’indique la société MEG PATRIMOINE, M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] ne font pas valoir l’absence de mention de la superficie privative des lots dite superficie « loi Carrez » prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 mais celle de la surface habitable que doit contenir tout bail d’habitation comme prévu par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 et donc applicable au bail mixte objet du présent litige.

Or, il est constant d’une part que le bail professionnel initial ainsi que le bail renouvelé le 18 mai 1989 ne comportent aucune clause relative à la surface des lots loués et d’autre part que la société GREEN PATH, aux droits de laquelle est venue la société MEG PATRIMOINE, n’a jamais déféré au jugement du 21 février 2019 lui enjoignant d’établir au profit du locataire un bail écrit conforme aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 se substituant au bail professionnel du 18 mai 1998 à compter du 11 décembre 2012, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement.

Il est constant d’autre part que des travaux conséquents ont été réalisés par le locataire, ayant d’ailleurs justifié la novation du contrat de bail professionnel en bail mixte d’habitation et professionnel, qui ne sont pas précisés au congé lequel reprend la description des lieux figurant au bail professionnel initial.

Enfin, le congé n’évoque pas la mezzanine laquelle, au vu des écritures des parties, des pièce produites ou des débats, empiète soit sur les parties communes (pièce 10 défendeurs) soit sur l’autre partie du lot n°62 qui n’est pas louée aux défendeurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’offre de vente du congé ne correspond pas pleinement à l’objet du bail ce qui cause nécessairement un grief aux locataires qui ne sont notamment pas en mesure d’apprécier le prix de vente au regard de cet élément essentiel qu’est la surface.

Il s’ensuit que la nullité du congé est encourue et sera prononcée sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés par les défendeurs.

La société MEG PATRIMOINE sera en conséquence déboutée de sa demande en validation du congé pour vendre et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société MEG PATRIMOINE, partie perdante, supportera les dépens, en ce non compris les frais de géomètre-expert qui ne relève pas des dépens.

La société MEG PATRIMOINE sera en outre condamnée à verser à M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré par la société MEG PATRIMOINE à M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] le 7 juin 2024 ;

DEBOUTE en conséquence la société MEG PATRIMOINE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société MEG PATRIMOINE aux dépens, en ce non compris les frais de géomètre-expert ;

CONDAMNE la société MEG PATRIMOINE à payer à M. [J] [W] [N] et Mme [K] [I] ép. [N] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre.

La greffière La juge