TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivia AMBAULT-SCHLEICHER ; M^e Martine SADKOWSKI RAMO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06508 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SJB

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivia AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222

Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivia AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222

DÉFENDERESSE

S.A. KANDIRA, dont le siège social est sis [Adresse 4] (ITALIE)

représentée par M^e Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2040

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2025

Délibéré le 22 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/06508 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SJB

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2018, la société KANDIRA a consenti à bail d’habitation située [Adresse 1] à Madame [M] [T] et Monsieur [M] [Y]. Ces deniers ont donné congé le 31 janvier 2021.

Par actes d’huissier en date du 30 juin 2023, Madame et Monsieur [M] ont fait assigner la société KANDIRA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Requalification du bail en bail relevant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 Condamnation de la société KANDIRA à verser à Madame et Monsieur [M] la somme de 44231, 18 euros au titre du trop-perçu sur les loyers et charges , 2513, 33 euros au titre de la majoration sur le dépôt de garantie, 13000 euros au titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus,Condamnation de la société KANDIRA aux dépens ainsi qu’à leur verser 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 10 mars 2025, après de multiples renvois, Madame et Monsieur [M], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, reprenant leurs demandes et sollicitant le rejet des moyens, fins et conclusions de la société KANDIRA. Au soutien de leurs prétentions, ils soulignent que le bien est à usage d’habitation principale malgré l’intitulé du bail qui mentionne une résidence secondaire et, qu’en ces conditions, le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que, consécutivement, leur demande au titre des loyers est recevable, contrairement à ce que la société avance, estimant que leur demande de diminution du loyer date du 6 avril 2019, le juge, ayant de ce fait, été effectivement saisi, au titre de la diminution des loyers, dans le délai de 4 mois, le courrier transmis antérieurement, soit le 20 décembre 2018, que mentionne la société KANDIRA, ne comportant pas de demande de diminution de loyer chiffré, et ainsi ne faisant pas débuter le délai légal. Ils sollicitent ainsi la somme de 44231, 18 euros au titre du trop-perçu de loyers et charges conformément aux conclusions de l’expertise, page 64, auxquelles il convient de se référer et de rajouter l’année 2018 et les intérêts pour le retard de remboursement du dépôt de garantie qui n’a été payé que le 10 octobre 2021. Par ailleurs, ils énoncent qu’ils n’ont pas pu jouir de leur logement au vu des nombreuses non conformités et désordres constatés par le rapport de l’expert, qui dénonce, en outre, une hauteur sous plafond inférieur à 2, 20 m dans un certain nombre de pièces et une surface habitable qui ne correspond pas à l’annonce. Ils demandent donc 13000 euros de dommages et intérêts, dont 8000 euros au titre de la surface habitable erronée et 5000 euros au titre des travaux non exécutés et donc du préjudice de jouissance.

La société KANDIRA, représentée par son conseil, a déposé des écritures, sollicitant l’irrecevabilité des demandes, in limine litis, à titre subsidiaire, le rejet des demandes, à titre infiniment subsidiaire, de retenir la solution numéro 1 de l’expert , et de juger que la surface est de 89 mètres carrés, de condamner solidairement les époux [M] à payer à la société KANDIRA une somme de 10000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice éprouvé, et 6000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle soutient qu’un contrat de location pour une résidence secondaire, et non pour une habitation principale, a bien été signé par les époux [M], qu’un état des lieux d’entrée a été dressé, et que les époux [M] n’ont eu de cesse de solliciter continuellement l’agence de location. Elle indique que le rapport de l’expert est déposé le 10 novembre 2021, faisant suite à une ordonnance du 29 janvier 2020, mais qu’il y a lieu de relever des erreurs d’appréciation de la loi BOUTIN par l’expert. Elle précise que les demandes liées à la surface habitable sont irrecevables, au vu des dates de demandes de diminution de loyer et de l’assignation, au visa de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que le bail signé est clair, de même que l’annonce présentée, aucune confusion ne peut être retenue sur la qualification du bail, qui n’est pas un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient une surface de 90 mètres carrés, et demande à ce titre le rejet des demandes financières de dommages et intérêts formulées par les époux [M], non justifiées. Elle demande la somme de 10000 euros au titre de dommages et intérêts au vu du comportement des époux [M].

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la qualification du bail :

En application de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement.

Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d’une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que le bail a été effectivement signé des deux parties. En l’espèce, le bail signé par les parties est exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Cette mention est rappelée sans ambiguïté, dans la partie intitulée « régime juridique », les deux signataires ayant paraphé la première page. Ainsi, ledit contrat de bail se trouve régi, outre par les stipulations contractuelles, par les seules dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, et en particulier des articles 1736 à 1739 relatifs au congé, sans que le preneur n’ait justifié avoir sollicité son changement de régime applicable.

Force est de constater que l’état des lieux a également été signé le 5 mars 2018 par les parties.

C’est donc en vain que les preneurs soutiennent qu’ils ont, en fait, établi leur résidence principale dans le logement loué, alors que le bailleur n’a pas donné son accord pour modifier le régime juridique du bail.

Sur la demande au titre du trop-perçu de loyers et charges

La loi Boutin ou « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » a été promulguée le 25 mars 2009. Ce texte a introduit plusieurs règles qui encadrent la location d’un bien immobilier et vise à protéger les locataires. Il prévoit des mesures destinées à favoriser l’accès à la location d’un logement décent et impose plus de transparence de la part des bailleurs. Son article 78 modifie l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » et apporte plusieurs précisions sur les informations contenues dans le contrat de location, qui doit indiquer la surface habitable.

Cependant, la loi Boutin concerne tous les biens à usage d’habitation ou mixte proposés à la location et utilisés comme résidence principale. Le bien doit être loué nu.

La surface précisée sur le contrat de location est 90 mètres carrés, surface confirmée par le diagnostic présenté par la société défenderesse. Les demandeurs expliquent dans leurs écritures qu’en fait, la copie du bail qui leur a été transmise, sans date et signée des deux parties, comportait la surface indiquée mais qu’elle a été apposée postérieurement à leur signature et qu’ils n’en avaient pas connaissance. Ils affirment, au contraire, dans leurs écritures que la « description du bien faisait état d’une superficie de 120 mètres carrés ». Néanmoins, l’état des lieux versé, non contesté et signé, fait également mention d’une surface de 90 mètres carrés.

Le contrat litigieux est soumis au droit commun du bail et aux articles 1736 à 1739 du code civil et n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. De ce fait, le bail n’est pas soumis à l’obligation de précision de la surface habitable. La demande de diminution de loyer n’est pas irrecevable puisque que le bail n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu’ainsi, cette demande n’est encadrée par aucun délai. Elle est ainsi recevable mais sera rejetée, car la fixation du loyer de l’appartement, n’étant pas soumis aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989, elle ne peut résulter de la commune intention des parties.

Sur la majoration au titre des majorations de retard

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande de pénalités pour le délai de remboursement du dépôt de garantie, la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquant pas.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Dommages et intérêts sollicités par les demandeurs

Dans le dispositif, les demandeurs réclament des dommages et intérêts à hauteur de « 13000 euros toutes causes de préjudices confondus ». Dans le corps des écritures déposées, deux types de demandes sont formulées et présentées comme suit :

— s’estimant trompés sur la surface, ils sollicitent une indemnité au titre de dommages et intérêts : « Il est clair qu’informés de la réalité de la superficie habitable, les concluants n’auraient pas contracté dans ces conditions. La société KANDIRA sera condamnée à leur verser une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts ».

— ils ajoutent sur les désordres dénoncés : « En outre, le caractère indécent des lieux loué relevé par l’expert et l’ensemble des désordres dénoncés dès l’origine et pour lesquels aucune réponse n’a été apportée pendant le cours du bail, en termes de travaux à exécuter ont troublé la jouissance paisible des lieux loués. De ce chef, la société KANDIRA sera condamnée à payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils demandent également à ce que soit fixée une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, outre le fait qu’aucun fondement juridique n’est proposé, il convient de relever que, sur le premier motif, les époux [M] ne justifient ni du principe, aucune précision n’étant apportée sur le préjudice subi et ses conséquences, ni du quantum des préjudices potentiels qui résulteraient de la constatation d’une surface erronée, et ce, d’autant plus, qu’il résulte des documents présentés, que tant la surface que le prix étaient connus des demandeurs à la date d’entrée dans les lieux, ces derniers échouant à démontrer le contraire. Sur le second motif invoqué, si les conclusions du rapport font part de plusieurs désordres, il ne permet pas de conclure au vu du nombre conséquent de mails échangés que les bailleurs n’ont pas réagi. Enfin, si le principe des préjudices n’est pas contesté, les époux [M] ne les développent pas et font masse des préjudices sans en évaluer le quantum. De ce fait, ils seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

Dommages et intérêts sollicités par la société défenderesse

La société bailleresse énonce que le comportement des époux [M] a créé des troubles au sein de la copropriété et que ce comportement, matérialisé par des envois de mails multiples, s’assimile à du harcèlement.

Néanmoins, les désagréments ressentis par la copropriété ne peuvent pas être demandés au titre de la société KANDIRA, le syndicat des copropriétaires n’étant pas dans la cause. Le préjudice moral dont se prévaut la société KANDIRA ne saurait donner lieu à indemnisation, d’une part, car la société est une personne morale, dont le préjudice moral reste difficilement identifiable et d’autre part, ce préjudice ne repose sur aucune pièce de procédure.

La société KANDIRA sera déboutée de ses demandes au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande des époux [M] de requalification du bail signé entre les deux parties, le bail n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

CONSTATE que les demandes formées par les époux [M] sont recevables ;

DEBOUTE Madame et Monsieur [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE la société KANDIRA de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Madame et Monsieur [M] à payer à la société KANDIRA la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION