TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMK

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [B] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Jugement rédigé par [E] [O], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07835 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMK

FAITS ET PROCEDURE

Le 29 mars 2018, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail un logement à usage d’habitation relevant des normes et dispositions légales en matière de logements sociaux, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 406,18 euros et des charges locatives de 114,05 euros, à Mme [P] [B], avec prise d’effet immédiat.

La location a été consentie pour une période de trois mois avec une reconduction tacite.

Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit du contrat pour défaut de paiement des sommes dues au bailleur.

Le 6 mai 2024, à la suite de loyers et charges impayés, la bailleresse a saisi la CAF de [Localité 4].

Le 14 mai 2024, elle a fait délivrer à Mme [P] [B] un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail afin que soit payée, dans un délai de six semaines, la somme de 2.298,36 euros en principal arrêtée au 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Paris statuant au fond pour obtenir :

— La constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

Subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [P] [B],

— L’expulsion de Mme [P] [B] et de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

— La séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [P] [B]

— La condamnation de Mme [P] [B] à lui payer:

• la somme de 2.368,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2024, avec le mois de juin 2024 inclus ;

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement litigieux majoré de 50% sans préjudice des charges jusqu’à la complète reprise des lieux ;

• Subsidiairement, une indemnité d’occupation mensuelle non inférieure au montant du loyer majoré des charges du logement litigieux,

∙ La condamnation de Mme [P] [B] aux dépens, y compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,

∙ La condamnation de Mme [P] [B] à lui verser la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 2 août 2024, l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

A l’audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenue oralement. Elle fait valoir, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, que la preneuse est tenue de respecter ses obligations de paiement des loyers et des charges. Elle soutient que ces obligations ne sont pas respectées et qu’ainsi la clause résolutoire insérée au bail est acquise, conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil. A titre subsidiaire, elle se prévaut des articles 1729 et 1741 du code civil pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [P] [B] n’a pas comparu ni été représentée. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F a souhaité préciser que sa créance est en augmentation et que le paiement des loyers a repris partiellement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe, dont les termes ont été portés à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’assignation

Mme [P] [B] a été régulièrement assignée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 II de la loi 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24 III de la loi 6 juillet 1989 ajoute qu’ « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. »

La bailleresse est une personne morale. Elle justifie avoir saisi la CAF de [Localité 4] le 6 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail en date du 1er août 2024. L’assignation a en outre été notifiée au préfet de [Localité 4] le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 21 janvier 2025.

Par conséquent, l’action de la société IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la reconduction tacite du bail, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La clause prévue au contrat de bail répond aux exigences de l’article 24 I de la loi 6 juillet 1989 et le commandement de payer délivré le 14 mai 2024 mentionne le délai de six semaines.

Dans le délai qui lui était imparti, Mme [P] [B] ne s’est pas acquittée de sa dette.

Ainsi, il est constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 25 juin 2024 minuit, soit depuis le 26 juin 2024.

La société IMMOBILIERE 3F demande l’expulsion et la séquestration des biens et objets mobiliers de Mme [P] [B].

Selon le décompte, le loyer courant n’est repris que de manière partielle, bien que des paiements soient réalisés en octobre, novembre et décembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Mme [P] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux.

La séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la société Immobilière 3F sera autorisée.

Sur l’indemnité d’occupation

Devenu occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation du bail, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail et jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur.

La résiliation du bail a été fixée au 26 juin 2024. La société IMMOBILIERE 3F sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement litigieux majoré de 50%. Elle demande subsidiairement une indemnité d’occupation mensuelle non inférieure au montant du loyer majoré des charges du logement litigieux.

La société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas que son préjudice est égal au montant du loyer du logement litigieux majoré de 50%.

Dès lors, l’indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du loyer indexé et des charges révisées comme si le bail se poursuivait. Mme [P] [B] sera condamnée à la payer à la société IMMOBILIERE 3F, à compter du 26 juin 2024 et jusqu’à la complète reprise des lieux par la bailleresse.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’assignation en date du 1er août 2024, la dette locative relative aux loyers et charges impayés est de 2.368,31 euros au 30 juin 2024, mois de juin 2024 inclus.

En conséquence, Mme [P] [B] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.368,31 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [P] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture.

2- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

Mme [P] [B], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE 3F une somme qu’il est équitable de fixer à 350 euros.

3- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

L’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe, le juge des contentieux de la protection :

CONSTATE que Mme [P] [B] a été régulièrement assignée

DÉCLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 mars 2018 par la société IMMOBILIERE 3F et Mme [P] [B] pour le logement situé au [Adresse 2], par acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 juin 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [P] [B] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local du choix la société IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et périls de Mme [P] [B];

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées comme si le bail se poursuivait à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.368,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2024, mois de juin 2024 inclus, ainsi qu’aux indemnités d’occupation éventuellement dues postérieurement ;

CONDAMNE Mme [P] [B] aux dépens, y compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [P] [B] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le juge et le greffier,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT