— N° RG 23/04453 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHTT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 19 mai 2025

Minute n°

N° RG 23/04453 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHTT

Le

CCC : dossier

FE :

M^e DE JORNA

M^e BOUBOUTOU

M^e RONZEAU

M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

SCI LE DESSOUS DES FONTAINES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [I] [M] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jacques-alexandre BOUBOUTOU de la SELEURL JACQUES-ALEXANDRE BOUBOUTOU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Monsieur [P] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Jacques-alexandre BOUBOUTOU de la SELEURL JACQUES-ALEXANDRE BOUBOUTOU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

SAS [T] ET MAISONNIER en la personne de ME [Y] [T],notaires

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. LDMB CONSEIL

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

M^me KARAGUILIAN, Juge

Jugement rédigé par : M^me LEVALLOIS, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 27 décembre 2017, la Sci le Dessous des Fontaines, d’une part, et Mme [I] [M] épouse [V] et M. [P] [V] (ci-après dénommés « les époux [V] »), d’autre part, ont conclu un compromis de vente portant sur un bien immobilier à usage d’habitation dénommé l’Aubépine, sis [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 1], cadastré section AI n° [Cadastre 1], moyennant le paiement d’un prix de 1 400 000 euros.

Ce bien a été vendu par l’intermédiaire de la société LMDB Conseil, agence immobilière.

L’acte a été réitéré en la forme authentique le 27 avril 2018, par-devant Maître [Y] [T], notaire au sein de la société [T] et Maisonnier.

Le 4 octobre 2019, l’acquéreur a fait constater l’existence de fissures sur la maison principale suivant un procès-verbal de constat d’huissier.

Un second constat a été établi le 29 décembre 2020 aux fins de constater de nouvelles fissures.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2021, la société le Dessous des Fontaines a assigné les époux [V], ainsi que la société [T] et Maisonnier, notaire, et la société LDMB Conseil, agent immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Aux termes d’une ordonnance du 7 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise et désigné M. [J] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 15 septembre 2023, la société Le Dessous des Fontaines a assigné les époux [V], ainsi que la société [T] et Maisonnier, notaire, et la société LDMB Conseil, agent immobilier, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture est intervenue le 19 mai 2025, par une ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 12 décembre 2024, la société le Dessous des Fontaines demande au tribunal de :

Condamner in solidum les époux [V], la société [T] et Maisonnier et la société LMDB à payer à la société le Dessous des Fontaines la somme de 633 215,69 euros (611 495,69 euros TTC + 21 720 euros TTC) en réparation de son préjudice matériel avec indexation sur l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement à intervenir par référence à celui en vigueur au jour du rapport d’expertise ;Débouter les époux [V], la société [T] et Maisonnier et la société LMDB de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; Condamner in solidum les époux [V], la société [T] et Maisonnier et la société LMDB à payer à la société le Dessous des Fontaines la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum les époux [V], la société [T] et Maisonnier et la société LMDB aux entiers dépens relatifs à la procédure en référé et au fond en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 8 409,80 euros TTC dont le recouvrement sera effectué au profit de Maître Stanislas de Jorna, membre du cabinet Fidal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, s’appuyant sur les termes du rapport d’expertise de Monsieur [J], la société le Dessous des Fontaines recherche la responsabilité civile des parties défenderesses. Elle fait valoir, en premier lieu, que les vendeurs ont une obligation contractuelle d’information à l’égard du vendeur, qui porte notamment sur l’existence de sinistres indemnisés au titre des dispositions du code des assurances sur les catastrophes naturelles. Elle en déduit que les époux [V] ont commis une faute à son égard en déclarant que l’immeuble n’a pas subi de sinistre de cette nature, quand il est établi que plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés et que des travaux de reprise ont dû être réalisés en 2008 et 2009 à la suite de ces sinistres. Elle soutient que cette faute est d’autant plus caractérisée que, lors des travaux de reprise, les vendeurs se sont opposés à l’abattage d’un cèdre dont la présence a pourtant une incidence aggravante sur le sinistre, et où ces travaux de reprise ont également révélé des désordres sur les canalisations enterrées. Elle ajoute qu’en revanche, les travaux de construction de la piscine n’ont eu aucune incidence sur les désordres litigieux. La société demanderesse soutient que cette réticence des vendeurs est également constitutive d’un dol, caractérisant une faute délictuelle commise antérieurement à la vente. Elle conteste avoir la qualité de professionnel de l’immobilier, soutenant que la société agissait ici à titre privé, pour l’acquisition de la résidence principale de ses associés.

La société le Dessous des Fontaines fait valoir, en deuxième lieu, que la société [T] et Maisonnier, notaire, a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard en mentionnant au sein de l’acte de vente que l’immeuble n’a pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre des catastrophes naturelles, alors que cette information est fausse.

Enfin, en troisième lieu, la société le Dessous des Fontaines soutient que la société LMDB Conseil, agence immobilière, a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, en violant son obligation de renseignement et de conseil. Elle lui reproche en effet de ne pas s’être assurée que les informations transmises par les vendeurs étaient exactes.

Elle sollicite, en conséquence de ce qui précède, la condamnation in solidum des parties défenderesses à indemniser l’intégralité de son préjudice, chiffré à hauteur du coût des travaux réparatoires à mettre en œuvre. Elle conteste à cet égard avoir acquis l’immeuble à un prix moindre que sa valeur vénale, tenant compte de la problématique au cœur du présent litige.

Au regard du préjudice qu’elle estime avoir subi, la société le Dessous des Fontaines sollicite que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2024, M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] demandent au tribunal de :

A titre principal, in limine litis, prononcer la nullité de l’assignation de la société le Dessous des Fontaines ; A titre subsidiaire, débouter la société le Dessous des Fontaines de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre infiniment subsidiaire, condamner la société [T] et Maisonnier, en la personne de Maître [Y] [T], et l’agence immobilière LMDB Conseil à garantir les époux [V] de toute condamnation à leur encontre ; Ecarter l’exécution provisoire de droit ; Condamner in solidum la société le Dessous des Fontaines, la société [T] et Maisonnier, en la personne de Maître [Y] [T], et la société LMDB Conseil au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société le Dessous des Fontaines aux entiers dépens.

A titre liminaire, les époux [V] soulèvent la nullité de l’assignation de la société le Dessous des Fontaines, au motif pris du défaut de capacité à agir et de pouvoir du représentant de cette dernière, observant que l’assignation ne permet pas de vérifier l’identité du représentant légal de la société et son pouvoir d’agir en justice, et soutenant que s’agissant d’une irrégularité de fond, la démonstration d’un grief n’est pas requise.

Sur le fond, pour s’opposer aux demandes de la société le Dessous des Fontaines, les époux [V] font valoir que l’acquéreur ne rapporterait pas la preuve de ce qu’elle ignorait légitimement une information déterminante de son consentement détenue par ses vendeurs et ayant un lien direct avec le contrat. En particulier, en l’absence de risque majeur pour la stabilité de la maison, les époux [V] font valoir qu’il n’est pas démontré que la société le Dessous des Fontaines n’aurait pas acquis le bien si elle avait eu connaissance du sinistre survenu en 2003, près de 15 ans avant la vente. Les époux [V] contestent également tout dol, observant que le caractère intentionnel de la dissimulation de l’information relative à l’historique du bien n’est pas démontré, et relevant que le caractère déterminant de l’information litigieuse, ni la connaissance par les vendeurs de son caractère déterminant ne sont établis. Ils soutiennent également qu’ils ne se sont pas opposés à l’abattage d’un cèdre et contestent en toute hypothèse que la présence du cèdre soit liée aux désordres constatés après la sécheresse de 2003. Ils ajoutent que l’acquéreur était un professionnel de l’immobilier, tenu en cette qualité à une vigilance renforcée, ayant non seulement connaissance de la situation géographique du bien, mais également ayant pu visiter le bien et visualiser les fissures existantes ayant fait l’objet de travaux de reprise.

Les époux [V] font valoir que l’acquéreur a déjà acquis le bien à un prix moindre que sa valeur, la différence correspondant au prix des travaux à mettre en œuvre, de sorte que la société le Dessous des Fontaines ne peut solliciter une nouvelle réduction du prix. Ils ajoutent que les dommages et intérêts sollicités ne tiennent pas compte de la très grande ancienneté de la maison et s’opposent à ce que la somme allouée à ce titre se traduise par une rénovation complète de la maison. Ils font en outre valoir que le sinistre peut trouver sa cause dans les travaux réalisés postérieurement à la vente par l’acquéreur et contestent à ce titre le lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice dont il est demandé réparation.

Subsidiairement, les époux [V] sollicitent la garantie du notaire et de l’agence immobilière, soutenant qu’ils ont manqué à leur obligation d’information et de conseil, à tout le moins en ne se renseignant pas sur les informations les plus pertinentes à délivrer aux acquéreurs, dès lors notamment que les travaux de reprise suite au précédent sinistre étaient visibles sur la façade de la maison lors des visites du bien.

Enfin, les époux [V] font valoir que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire et sollicitent, en conséquence, qu’elle soit écartée.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la société [T] et Maisonnier demande au tribunal de :

Dire et juger la société le Dessous des Fontaines mal fondée en ses demandes formulées à l’encontre de la société [T] et Maisonnier, notaire ;

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner les époux [V] à garantir la société [T] et Maisonnier de toute condamnation en principal, intérêts et frais qui viendrait à être prononcée à son encontre au bénéfice de la société le Dessous des Fontaines ; Débouter les époux [V] de leur demande de garantie formulée à l’encontre de la société [T] et Maisonnier ; Débouter les époux [V] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société [T] et Maisonnier ;

En tout état de cause,

Condamner la société le Dessous des Fontaines au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ; Condamner la société le Dessous des Fontaines à payer à la société [T] et Maisonnier la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ; Condamner la société le Dessous des Fontaines à payer à la société [T] et Maisonnier la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société le Dessous des Fontaines aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la société [T] et Maisonnier, notaire, rappelle que sa responsabilité ne peut être engagée par l’acquéreur que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et soutient que la société le Dessous des Fontaines ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son manquement à ses obligations professionnelles, en particulier en ne démontrant pas que l’information relative à l’existence d’un sinistre aurait été portée à sa connaissance. Elle ajoute qu’il ne lui appartenait pas de procéder à des recherches supplémentaires ni de se rendre sur place pour vérifier l’état du bien vendu, n’ayant pas de raison de douter de la véracité des déclarations des parties à l’acte de vente. La société [T] et Maisonnier soutient en outre que la société le Dessous des Fontaines ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice allégué et d’un lien de causalité avec la faute invoquée. Elle fait valoir à ce titre que la pathologie dont souffre la maison est liée à son mode de construction, et ne résulte pas de la faute prétendument commise par le notaire. Elle ajoute au surplus que les options « non obligatoires » identifiées comme telles par l’expert judiciaire ne constituent pas des préjudices indemnisables en ce qu’ils ne résultent pas des désordres allégués.

Subsidiairement, la société [T] et Maisonnier sollicite d’être relevée et garantie par les époux [V], faisant valoir que la présente procédure n’est que la conséquence du silence gardé par les vendeurs quant à la survenance passée de sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre de la législation sur les catastrophes naturelles et la réalisation de travaux réparatoires.

Reconventionnellement, la société [T] et Maisonnier rappelle les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile et relève que l’expert judiciaire a écarté la responsabilité des parties à l’expertise dans la survenance des désordres. Elle soutient qu’en l’assignant malgré tout, la société le Dessous des Fontaines a abusé de son droit d’ester en justice. Elle sollicite en conséquence la condamnation de l’acquéreur au paiement d’une amende civile, ainsi qu’à l’indemnisation du préjudice moral qu’elle a subi du fait de cette procédure infondée.

Enfin, elle s’oppose à ce que l’exécution provisoire soit ordonnée, compte tenu de la nature du litige.

Aux termes de conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2024, la société LMDB Conseil demande au tribunal de :

A titre principal,

Débouter la société le Dessous des Fontaines, les époux [V] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence LMDB Conseil ;

A titre subsidiaire et reconventionnel,

Condamner les époux [V] à relever indemne et garantir l’agence LMDB Conseil de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner la société le Dessous des Fontaines ou à défaut tout succombant à verser à l’agence LMDB Conseil la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la Selarl Raison Avocats.

Pour s’opposer aux demandes formulées à son encontre par la société le Dessous des Fontaines, la société LMDB Conseil rappelle qu’en l’absence de lien contractuel avec cette dernière, seule peut être recherchée sa responsabilité délictuelle, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Elle rappelle les limites de son obligation d’information et de conseil, notamment quant aux seules informations apparentes ou dont elle avait connaissance. Elle observe en outre que la société le Dessous des Fontaines revêt la qualité de professionnelle de l’immobilier, ce qui limite de plus fort le champ de l’information à délivrer. La société LMDB Conseil soutient que l’expert judiciaire n’a retenu aucune responsabilité de l’agence immobilière. Plus précisément, elle soutient qu’il n’est pas démontré que l’information relative à l’existence d’un sinistre survenu en 2003 ait été déterminante de l’achat de la société Le Dessous des Fontaines. Elle ajoute que ni cette information, ni l’existence d’un désordre structurel à l’origine des fissures apparues postérieurement à la vente, n’étaient connues par elle, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir informé l’acquéreur. Elle rappelle enfin que, n’étant pas rédacteur des actes de vente, il ne lui appartenait pas de réunir la documentation concernant l’historique du bien vendu.

La société LMDB Conseil ajoute qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre sa prétendue faute et le préjudice dont il est sollicité la réparation, lequel n’est que la conséquence d’un défaut de fabrication du bien dont le coût doit être supporté par son acquéreur.

Elle conteste enfin le préjudice allégué, observant que la remise en état du bien aboutirait à un enrichissement sans cause de la société le Dessous des Fontaines.

La société LMDB Conseil s’oppose en outre à l’appel en garantie formulé à son encontre par les époux [V], faisant valoir qu’ils ne lui ont jamais déclaré le sinistre litigieux, survenu en 2003, et qu’ils ont au contraire déclaré devant le notaire que le bien n’avait connu aucun sinistre.

Reconventionnellement, si sa responsabilité venait à être engagée, la société LMDB Conseil sollicite d’être relevée et garantie par les époux [V], au motif pris du manquement de ces derniers à leur obligation d’information à son égard, soutenant que les époux [V] étaient tenus de délivrer à l’agence immobilière les informations concernant le bien vendu.

Enfin, la société LMDB Conseil sollicite que, dans l’hypothèse où le tribunal entre en voie de condamnation à son encontre, l’exécution provisoire soit écartée, compte tenu des sommes en jeu et du risque de non-représentation des fonds en cas d’infirmation de la décision en cause d’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation de la société le Dessous des Fontaines

Il résulte de l’article 117 du code de procédure civile que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Si l’article 118 du code de procédure civile dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, c’est sous réserve qu’il en soit disposé autrement.

Or, il ressort de l’article 789 du même code que, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

La demande de nullité d’une assignation constitue une exception de procédure. Elle relève, en conséquence, de la compétence exclusive du juge de la mise en état du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure écrite des articles 775 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation de la société Le Dessous des Fontaines n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état mais uniquement devant le tribunal.

Il convient en conséquence de déclarer cette demande irrecevable.

Sur les actions en responsabilité exercées par la société le Dessous des Fontaines

Sur la responsabilité des époux [V]

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

Il résulte de ce texte que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie, définies comme celles ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

L’information doit être regardée comme déterminante du consentement dès lors qu’elle influe sur la prise de décision du cocontractant, c’est-à-dire dès lors qu’elle aurait empêché le cocontractant, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues. En particulier, l’obligation d’information précontractuelle porte sur les informations susceptibles d’avoir une incidence sur le contenu du contrat, entendu comme le but poursuivi par les parties et les prestations, en particulier le prix.

A l’égard d’un professionnel qui est en mesure d’apprécier la portée exacte des caractéristiques de la prestation objet du contrat, le devoir d’information est nécessairement allégé.

Par ailleurs, l’article L.125-5 du code de l’environnement, dans sa version applicable au présent litige, énonce une obligation spéciale d’information, portant notamment sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles. Il en résulte notamment que :

« IV. — Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

V. — En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Il en résulte que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

En l’espèce, le devoir général d’information précontractuelle mis à la charge du vendeur est rappelé aux termes de l’acte authentique de vente conclu entre les époux [V] et la société le Dessous des Fontaines, dans des termes proches de ceux de l’article 1112-1 du code civil ci-dessus énoncé.

Il ressort de ce même acte une clause « absence de sinistres avec indemnisation », cette clause matérialisant la mise en œuvre de l’obligation légale spéciale d’information sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente. Elle est rédigée dans les termes suivants : « le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité, notamment en application de l’article L.125-2 ou L.128-2 du code des assurances ».

La simple affirmation, non assortie d’une offre de preuve, suivant laquelle les époux [V] auraient indiqué oralement, lors de la signature de la vente, que des sinistres avaient été pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles et réparés, n’est pas suffisante pour apporter la preuve de l’exécution de cette obligation d’information par son débiteur.

Pourtant, il résulte de la liste des arrêtés de catastrophe naturelle établie auprès du ministère de la transition écologique et solidaire, produite aux débats tant par les acquéreurs que par les vendeurs, que plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés au journal officiel antérieurement à l’acte de vente litigieux, conclu le 27 avril 2018.

L’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente litigieuse n’est au demeurant pas contestée par les vendeurs, qui admettent et justifient à ce titre avoir fait procéder à des travaux de reprise, garantis par leur assurance multirisques habitation, et réceptionnés le 22 septembre 2009.

Pour s’opposer à ce que leur responsabilité soit engagée au titre de l’absence d’information des acquéreurs sur l’existence de sinistres antérieurement à la vente, les époux [V] font valoir, en premier lieu, que cette information n’était pas déterminante du consentement de la société le Dessous des Fontaines, qui n’établit pas qu’elle n’aurait pas acquis le bien si elle n’avait pas eu connaissance des sinistres l’ayant affecté.

Toutefois, il a été rappelé que sont regardées comme déterminantes les informations portant notamment sur le contenu du contrat qui, si elles avaient été connues de l’acquéreur, l’auraient empêché de contracter aux conditions prévues, notamment au prix convenu, et non les seules informations qui auraient conduit l’acquéreur à ne pas conclure le contrat litigieux.

L’information omise en l’espèce porte sur l’existence de sinistres antérieurs pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles, que le législateur a lui-même considérées comme déterminantes, en mettant à la charge du vendeur une obligation spéciale d’information à ce titre.

Plus spécialement, en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [J] que « la propriété litigieuse présente de nombreuses fissures en divers emplacements, tant en extérieur qu’à l’intérieur, ainsi qu’un tassement du dallage en façade Sud » (rapport, page 18, paragraphe 1er). Ces mêmes fissures ressortent également de la lecture du constat d’huissier auquel a fait procéder la société le Dessous des Fontaines, le 4 octobre 2019. L’expert ajoute que « des interventions ont déjà eu lieu par le passé, comme en attestent les pièces versées au dossier (la dernière intervention connue étant celle de la société Uretek en 2008 pour des injections de sol, dans le cadre d’un sinistre CatNat). Ceci indique que des désordres se sont manifestés antérieurement […] ». L’expert conclut que « la maison souffre d’une pathologie due à son mode de construction, dont les défaillances ont été révélées par la multiplication, des 40 dernières années, des épisodes de sécheresse et de réhydratation des sols sur la commune de [Localité 1]. En effet, depuis 1982, une douzaine d’arrêtés CatNat relatifs à la sécheresse ont été promulgués pour la commune, le dernier datant de 2021 » (rapport, page 19, paragraphe 3).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’information portant sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles était de nature à éclairer particulièrement la société le Dessous des Fontaines sur l’objet du contrat, en particulier sur l’existence de désordres affectant l’immeuble litigieux.

La seule circonstance que l’expert ait constaté la présence d’une ancienne fissure repeinte en façade Est de la maison (rapport, page 11), dont il est permis de penser qu’elle était présente au moment de l’acquisition de la maison, n’est pas susceptible de remplacer la délivrance de l’information sur la sinistralité du bien par les acquéreurs, laquelle est seule de nature à permettre à ces derniers d’être correctement informés sur le contenu du contrat envisagé, en particulier sur l’état exact du bien à acquérir et les motifs des réparations effectuées, s’agissant de surcroit d’une maison ancienne.

Dès lors, les époux [V] sont mal fondés à soutenir que leur silence gardé sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente litigieuse ne soit pas fautif, en l’absence de caractère déterminant du consentement de cette information.

Pour contester leur responsabilité au titre de leur manquement à leur obligation précontractuelle d’information, les époux [V] font valoir, en second lieu, que leur obligation d’information à l’égard de la société le Dessous des Fontaines était amoindrie, compte tenu de la qualité de professionnelle de l’immobilier de cette dernière et de son gérant, M. [Z].

Il convient néanmoins de rappeler que la loi met à la charge des vendeurs une obligation spéciale d’information sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente, sans distinguer suivant la qualité de professionnel ou de non-professionnel de l’acquéreur.

En outre, il y a lieu d’observer que l’obligation générale d’information mise à la charge du vendeur par l’article 1112-1 du code civil n’est amoindrie à l’égard du cocontractant que lorsque sa qualité de professionnel est de nature à lui permettre d’être informé par lui-même, grâce à ses connaissances et compétences spécifiques, sur le contenu du contrat.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la circonstance que M. [Z], gérant de la société le Dessous des Fontaines, gère parallèlement différentes sociétés civiles immobilières, parmi lesquelles une société exploitant une activité de promotion immobilière, ait été de nature à lui permettre d’être suffisamment informé sur la sinistralité du bien que la société le Dessous des Fontaines envisageait d’acquérir.

En particulier, les sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles au sein de la commune de [Localité 1] sont, soit très antérieurs à l’acquisition du bien, 15 ans plus tôt, soit postérieurs à l’acquisition. Il en résulte que la qualité de professionnel de l’immobilier de la société le Dessous des Fontaines n’était pas de nature à lui permettre de connaitre la situation du bien à cet égard.

Le manquement des époux [V] à leur obligation précontractuelle d’information à l’égard de la société le Dessous des Fontaines est dès lors établi.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner le moyen, tendant aux mêmes demandes indemnitaires, tiré de l’existence d’une réticence dolosive.

Les époux [V] seront, par conséquent, condamnés à indemniser la société le Dessous des Fontaines des dommages résultant de l’absence d’information relative aux sinistres ayant affecté l’immeuble antérieurement à la vente, dans les conditions précisées ci-après.

Sur la responsabilité de la société [T] et Maisonnier

La mission du notaire, rédacteur d’un acte comporte l’obligation d’assurer non seulement la validité mais aussi l’efficacité des actes qu’il reçoit. A ce titre, le notaire doit vérifier que le vendeur remplit son obligation de renseignement vis-à-vis de l’acquéreur. Il détermine la sincérité et le caractère complet et pertinent des informations fournies par le vendeur en s’assurant que l’acquéreur en a bien saisi la portée.

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel. Celle-ci est soumise aux règles du droit commun de l’article 1240 du code civil qui supposent la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Toutefois, un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu’il n’a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d’investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, la société le Dessous des Fontaines fait grief à la société [T] et Maisonnier, notaire, d’avoir mentionné au sein de l’acte de vente une fausse information, tenant à l’absence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente.

Il ressort toutefois de l’acte de vente que, se conformant aux exigences de l’article L.215-5 du code de l’environnement, le notaire a interrogé les parties sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles et a fait figurer cette information au sein de l’acte.

Or la société le Dessous des Fontaines n’offre pas de rapporter la preuve, qui lui incombe, de ce que le notaire ne pouvait ignorer le caractère erroné de la déclaration faite à ce titre par les vendeurs, étant observé que l’étude notariale n’est pas située à proximité du bien vendu mais dans un département voisin et que les sinistres non déclarés dataient, au moment de la vente, d’une quinzaine d’années.

En l’absence de tout élément de nature à suspecter une information mensongère ou erronée délivrée par les vendeurs, le notaire n’avait pas d’obligation de vérifier leurs déclarations.

Il en résulte qu’aucune faute ne peut être reprochée à la société [T] et Maisonnier au titre de l’absence d’information de l’acquéreur sur l’existence de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles antérieurement à la vente litigieuse.

Dès lors, la société le Dessous des Fontaines ne pourra qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société [T] et Maisonnier, notaire.

Sur la responsabilité de la société LMDB Conseil

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’agent immobilier, négociateur professionnel, est tenu d’une obligation générale d’information et de conseil.

Manque notamment à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer.

Tel n’est toutefois pas le cas de l’agent immobilier qui n’informe pas l’acheteur sur l’existence de désordres non apparents si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance, en particulier si leur existence n’a pas été mentionnée par les vendeurs.

En l’espèce, l’acte de vente vise l’existence d’un mandat donné à l’agence par la société le Dessous des Fontaines à la société LMDB Conseil, et la première justifie du règlement de la rémunération de la seconde, comme convenu aux termes de ce mandat.

Il en résulte que, contrairement à ce qui est soutenu par la société LMDB Conseil, sa responsabilité doit être recherchée par la société le Dessous des Fontaines sur le fondement contractuel.

Il n’est toutefois justifié par aucun élément produit en demande que l’agence immobilière LMDB Conseil aurait eu connaissance de sinistres pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir informé le futur acquéreur.

A ce titre, les époux [V] font valoir que des fissures étaient visibles en façade et auraient dû conduire l’agence immobilière à alerter les acquéreurs à ce titre. Il ressort néanmoins du rapport d’expertise que seule une fissure repeinte en façade Est de la maison (rapport, page 11) était alors visible, la fissure évoquée par les vendeurs en façade Ouest de la maison ayant, selon l’expert judiciaire, fait l’objet d’une réparation récente.

Or la présence d’une simple fissure réparée sur une maison ancienne de plus de 100 ans n’est pas suffisante pour caractériser le caractère apparent des désordres affectant le bien litigieux. En particulier, cette fissure ne pouvait suffire à alerter l’agent immobilier, professionnelle de la vente et non du bâtiment, sur la sinistralité particulière du bien, alors même qu’il ne ressort pas des éléments du dossier que les vendeurs aient informé les intervenants à la vente sur les épisodes de sécheresse pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles ayant concerné le bien litigieux.

Dès lors, la société le Dessous des Fontaines ne pourra qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société LMDB Conseil, agent immobilier.

Il résulte de ce qui précède que seule la responsabilité des époux [V], sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, est engagée à l’égard de la société le Dessous des Fontaines.

En l’absence de tout manquement démontré à l’égard des sociétés [T] et Maisonnier, notaire, et LMDB Conseil, agent immobilier, leur responsabilité ne peut davantage être recherchée par les époux [V] à l’appui de leur appel en garantie. Ils en seront donc également déboutés.

Pour les mêmes raisons, les appels en garantie formulés à titre subsidiaire par la société [T] et Maisonnier, d’une part, et la société LMDB Conseil, d’autre part, sont sans objet, en l’absence de condamnation de ces dernières au titre de la mise en œuvre de leur responsabilité civile.

Sur les préjudices subis par la société le Dessous des Fontaines

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, le manquement à une obligation d’information engage la responsabilité de la partie défaillante.

Lorsque l’annulation de la vente n’est pas sollicitée, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse (Civ. 1ère 8 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.336).

Toute perte de chance ouvre droit à réparation de l’ensemble des préjudices directs, et non hypothétiques subis, à mesure de la chance perdue.

En conséquence, le préjudice matériel dont la société le Dessous des Fontaines peut prétendre obtenir ne peut en aucun cas être constitué par l’intégralité des dépenses exposées ou à exposer au titre des travaux à envisager, mais uniquement en la perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, la société Le Dessous des Fontaines a acquis le bien litigieux moyennant le paiement de la somme de 1 400 000 euros, en ignorant les désordres l’affectant, ainsi que les illustraient les sinistres ayant existé antérieurement à la vente et pris en charge au titre de la législation sur les catastrophes naturelles.

A ce titre, il y a lieu de rappeler que M. [J], expert judiciaire, a estimé aux termes de son rapport que « la maison souffre d’une pathologie due à son mode de construction, dont les défaillances ont été révélées par la multiplication, des 40 dernières années, des épisodes de sécheresse et de réhydratation des sols sur la commune de [Localité 1]. En effet, depuis 1982, une douzaine d’arrêtés CatNat relatifs à la sécheresse ont été promulgués pour la commune, le dernier datant de 2021 » (rapport, page 19, paragraphe 3).

Si les vendeurs soutiennent aux termes de leurs écritures que les travaux effectués depuis l’acquisition par la société le Dessous des Fontaines, en particulier la piscine, ont pu causer ou aggraver certains désordres, notamment certaines des fissures relevées par l’expert, cette affirmation n’est corroborée d’aucune offre de preuve et a été rejetée par l’expert judiciaire aux termes de son rapport.

L’expert judiciaire a encore considéré que, « en l’état actuel de la situation, les désordres constatés ne compromettent pas l’habitabilité de la maison et ne portent pas atteinte, en l’état actuel, à sa stabilité, mais du fait de la nature du sol et du système constructif, les désordres sont appelés à évoluer au gré des variations hydriques dans le sol, au fil des saisons et des éventuels épisodes de sécheresse futurs. Il est donc important de procéder à une remise en état pérenne et définitive, de manière à s’affranchir de tout risque à venir » (rapport, page 19, paragraphe 4), travaux qui ont été chiffrés à la somme de 611 495,69 euros TTC, outre 21 720 euros de travaux complémentaires, que l’expert qualifie de non obligatoires, mais « indiqués, dans le contexte de cette affaire » (rapport, page 20).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres n’affectent pas la stabilité ni l’habilité de la maison. Au surplus, il y a lieu de relever que, désormais informé de l’existence de ces désordres affectant le bien acquis, l’acquéreur ne sollicite pas la nullité de la vente mais des dommages et intérêts. Dès lors, il n’est pas établi que, mieux informé, l’acquéreur n’aurait pas conclu le contrat litigieux.

Compte tenu toutefois de la nature évolutive des désordres affectant le bien acquis, et du coût des travaux à envisager pour y mettre fin, il y a lieu de considérer que, mieux informé, l’acquéreur aurait envisagé de contracter à des conditions plus avantageuses.

A ce titre, il n’est pas démontré que la valeur réelle de la maison ait été d’environ 2 000 000 d’euros et que le prix de vente convenu, à hauteur de 1 400 000 euros, ait tenu compte de la présence des désordres, étant rappelé qu’il a au contraire été jugé que les vendeurs ont tu cette information pourtant déterminante.

Tenant, d’une part, la détermination de la société le Dessous des Fontaines à acquérir le bien litigieux et, d’autre part, la nécessité d’engager des travaux d’ampleur, la perte de chance de contracter moyennant le paiement d’un prix abaissé du montant des travaux à envisager sera évaluée à 20 % du montant des travaux non obligatoires, soit 122 300 euros (soit 20 % x 611 495,69 euros).

Les époux [V] seront condamnés à régler à la société le Dessous des Berges la somme de 122 300 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de de la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux à des conditions plus avantageuses.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts par la société [T] et Maisonnier

Il a été rappelé les termes de l’article 1240 du code civil, suivant lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, obligeant le défendeur à se défendre contre une action que rien ne justifie sinon la volonté d’obtenir ce que l’on sait indu, une intention de nuire, ou une indifférence totale aux conséquences de sa légèreté.

En l’espèce, il n’est pas démontré de faute de la société la société le Dessous des Fontaines de nature à caractériser un abus ou une intention de nuire.

En tout état de cause, la société [T] et Maisonnier ne caractérise pas d’autre préjudice que celui résultant de l’obligation de se défendre, qui fait l’objet d’une demande au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la demande reconventionnelle au titre d’une amende civile par la société [T] et Maisonnier

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Ce texte ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire.

En toute hypothèse, il a été jugé que le caractère abusif de la procédure initiée par la société le Dessous des Fontaines, en ce qu’elle était notamment dirigée à l’encontre de la société [T] et Maisonnier, notaire, n’est pas démontré.,

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation au paiement de l’amende civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux entiers dépens, en ce compris les dépens relatifs à la procédure de référé et au fond, incluant les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à la société le Dessous des Fontaines une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Ils seront en outre condamnés à payer à la société [T] et Maisonnier et à la société LMDB Conseil la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement des mêmes dispositions.

M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable le moyen tiré de la nullité de l’assignation de la société le Dessous des Fontaines ;

Condamne M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] à payer à la société le Dessous des Fontaines la somme de 122 300 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux à des conditions plus avantageuses ;

Déboute la société le Dessous des Fontaines de ses demandes à l’encontre de la société [T] et Maisonnier et de la société LMDB Conseil ;

Déboute M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] de leur appel en garantie à l’encontre de la société [T] et Maisonnier et de la société LMDB Conseil ;

Déboute la société [T] et Maisonnier de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société le Dessous des Fontaines ;

Déboute la société [T] et Maisonnier de sa demande de condamnation au paiement d’une amende civile ;

Condamne M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] aux entiers dépens relatifs à la procédure de référé et au fond, incluant les frais d’expertise ;

Condamne M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] à verser à la société le Dessous des Fontaines la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] à verser à la société [T] et Maisonnier et à la société LMDB Conseil la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [P] [V] et Mme [I] [M] épouse [V] de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT