TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01973 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTNP

JUGEMENT

DU : 04 Septembre 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [D] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Septembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [D] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

CCC DEFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 mai 2016 puis contrat de location aux fins de réhabilitation signé le 5 juin 2023, la société ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame [D] [I], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 772,50 €, outre provisions sur charges de 226,79 €.

Suivant contrat signé le 28 juin 2018, un garage n° 0070 situé [Adresse 5] a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 46,02 €.

Le 27 février 2024, la société ESSONNE HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 097,01 € selon décompte arrêté au 22 février 2024.

La société ESSONNE HABITAT a, par voie électronique le 28 février 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à domicile le 15 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a attrait Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société ESSONNE HABITAT sollicite de voir :

à titre principal, constater le jeu des clauses résolutoires des contrats de location ; subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

ordonner l’expulsion de Madame [D] [I] ainsi que de tout ocupant de son chef du logement et du garage au besoin avec le concours de la force publique ;

autoriser la société ESSONNE HABITAT à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur place ou de les déménager dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [D] [I] ;

condamner Madame [D] [I] au paiement de la somme de 3 227,62 € pour les loyers et charges dus au 9 octobre 2024, avec intérêts à compter du commandement ;

condamner Madame [D] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’à son départ effectif des lieux ;

condamnet Madame [D] [I] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [D] [I] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation du 15 octobre 2024 ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 29 octobre 2024, la société ESSONNE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 juin 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société ESSONNE HABITAT, représentée par Madame [F] [L], munie d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 475,60 €. Elle précise que le plan d’apurement conclu en février 2025 pour 150,00 €par mois avec la défenderesse n’est pas respecté.

Madame [D] [I], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 130,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [D] [I] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [D] [I] soutient notamment :

que la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne avait imposé des mesures de traitement de sa situation en 2022 ou 2023 mais que la créance locative n’est pas incluse dans la procédure.

Avoir eu beaucoup de dettes au moment de sa séparation en 2019 ;

travailler dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 1 900,00 € ;

percevoir des allocations familiales pour un montant de 799 € ;

avoir trois enfants à charge ;

avoir un crédit voiture pour 800 € par mois, pour lequel il reste 6 mensualités à payer.

La demanderesse déclare s’opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 475,60 €, hors dépens.

Il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société ESSONNE HABITAT sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [D] [I] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (12,00 €).

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à Madame [D] [I] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 22,86 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société ESSONNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 34,86 € au 4 juin 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [I] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 4 440,74 € actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [D] [I] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 130,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [D] [I] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, un paiement de 1270,00 € ayant été effectué le 30 mai 2025, couvrant l’intégralité d’une échéance dont le montant s’élève à la somme de 1 166,98 €.

En outre, il ressort des débats que Madame [D] [I] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Compte tenu de son engagement, il convient par conséquent d’accorder à Madame [D] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 130,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ESSONNE HABITAT justifie avoir, le 28 février 2024, saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [I] le 27 février 2024, pour un montant principal de 5 097,01 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Le contrat de location du garage, accessoire au contrat de bail du logement en suit le régime et se trouve donc également résilié à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [D] [I] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [D] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [D] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux et faute pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [D] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [I], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation du 15 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société ESSONNE HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société ESSONNE HABITAT ;

CONSTATE que le contrat signé le 4 mai 2016 puis contrat de location aux fins de réhabilitation signé le 5 juin 2023 entre la société ESSONNE HABITAT et Madame [D] [I] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat signé le 28 juin 2018 concernant un garage n° 0070 situé [Adresse 5] s’est également trouvé de plein droit résilié le 27 avril 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à société ESSONNE HABITAT la somme de 4 440,74 € (quatre mille quatre cent quarante euros et soixante-quatorze centimes) actualisée au 4 juin 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [D] [I] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités, les 34 premières d’un montant de 130,00 € (cent trente euros) et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [D] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société ESSONNE HABITAT, la résiliation des baux étant acquise à la date du 27 avril 2024;

Madame [D] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;

faute pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société ESSONNE HABITAT sera en droit d’exiger de Madame [D] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [I] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux à compter de la résiliation baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la société ESSONNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [D] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et de l’assignation du 15 octobre 2024 ;

DEBOUTE la société ESSONNE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,