Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00676 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBRJ

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA MEARIE SIS [Adresse 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS PLOTON IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. KALLISTE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anna BORCHTCH, avocat au barreau de LYON

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Kalliste est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 8] » sis [Adresse 6].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de SCI Kalliste, en date du 18 juillet 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Kalliste devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne statuant selon la procédure accélérée au fond.

Appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 7 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

— Débouter la SCI Kalliste de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— Condamner la SCI Kalliste à lui payer les sommes de :

-6 683,53 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre la somme de 452,02 € au titre de la loi SRU ;

-300,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-900,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 481-1 du Code de procédure civile, il fait valoir que le décompte produit par la défenderesse n’a pas le bon début. Il rappelle que l’aide CEE ne peut être perçue par le syndicat des copropriétaires qu’après la réalisation des travaux, la réception des travaux et le paiement des factures. Il ajoute que le montant de la prime n’était pas déterminé et qu’un organisme spécialisé doit contrôler les travaux, mais que la prime a été versée et déduite de sa quote-part. Il affirme que les travaux ne sont pas de nature à permettre l’octroi d’un gain énergétique limité. Il estime que l’indemnité au titre de la loi SRU est prévue par la loi et que le calcul de ces frais est justifié.

Sur la réalisation des travaux de façade, il soutient que les travaux ont été votés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 et qu’elle n’a pas été contestée dans le délai de deux mois, de sorte que les critiques sont irrecevables. Il rappelle que la SCI Kalliste a reconnu avoir été informée de ces travaux et qu’elle est de mauvaise foi. Il ajoute que les bannes solaires sont des éléments privatifs que les copropriétaires devaient démonter avant travaux et qu’il ne lui appartient pas de supporter les conséquences du démontage. Il estime que c’est par sa négligence que la SCI Kalliste a subi des dommages. Il ajoute qu’il n’y a aucun grief sur la date des appels de fonds.

Sur les garde-corps, il ajoute qu’il s’agissait d’une obligation technique au regard de la sécurité imposée par le bureau d’ingénierie béton, que les pièces ont bien été communiquées aux copropriétaires et que ces travaux ont été votés en assemblée générale. Il explique n’avoir fait que regrouper les demandes concernant les volets roulants, pour obtenir des coûts moindres pour les copropriétaires.

Sur le prêt, il indique avoir informé les copropriétaires lors de l’assemblée générale, mais qu’il n’a pas pu solliciter le prêt car les conditions n’étaient pas remplies car il n’y avait pas assez de copropriétaires intéressés. Il ajoute que ce prêt n’a pas été voté lors de l’assemblée générale et conteste le fait que plusieurs copropriétaires en difficulté financière ont été contraints de vendre à perte leur bien immobilier pour financer les travaux.

Subsidiairement, il s’oppose aux délais de paiement, la SCI Kalliste bénéficie du règlement des loyers sans régler ses charges en temps et en heure. Il explique qu’il a dû être envisagé d’utiliser le fonds ALUR pour le paiement des travaux et qu’elle est de mauvaise foi. Il rappelle que ce n’est pas aux autres copropriétaires d’assumer le coût des charges du copropriétaire débiteur.

En réponse, la SCI Kalliste, représentée par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal,

— Fixer le montant de la dette de la SCI Kalliste à 6 014,14 € arrêté au 2 janvier 2025, en tenant compte des pertes financières générées par la négligence du syndic, à savoir, la banne solaire, perte de la valeur du bien des balcons, remplacement de partie privatif des gardes corps sans choix des copropriétaires ;

— Enjoindre le syndicat des copropriétaires La Mearie de mettre en place le prêt Copro 100 du Crédit Goncier, dans les termes votés en assemblée générale le 14 juin 2018 ;

— A titre subsidiaire, déterminer un échelonnement des paiements d’un montant de 250,58 € sur 24 mois sans intérêt pour la SCI Kalliste en raison de sa situation financière difficile ;

En tout état de cause,

— Rejeter la demande de paiement de la somme de 300,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Rejeter la demande de paiement de 900,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Kalliste la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Au visa des articles 9, 18, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que les sommes réclamées sont inexactes et que le syndicat des copropriétaires a conservé deux mois de loyers de location de son bien qui ont été conservées et non réservés sur le compte de la copropriété. Elle relève qu’ils n’ont jamais été informés de l’obtention d’une subvention, ni d’un éventuel remboursement. Elle souligne que la quote-part de la somme reçue de la prime n’est pas détaillée et que le gain de confort thermique n’est pas mentionné dans la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2024. Elle précise que le montant de l’assiette pour le SRU n’est pas le bon.

Elle affirme que l’enlèvement et la repose des balcons devaient être réalisées par les professionnels, mais que les spécificités des bannes n’ont pas été évoquées lors des assemblées générales. Elle soutient que la pratique du vote bloqué est prohibée et que la contestation de la SCI Kalliste a été portée à la connaissance du syndicat des copropriétaires par le syndic deux mois après pour éviter l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale. Elle soutient avoir retiré elle-même ses bannes solaires, mais qu’elle a laissé les ferrures scellées dans les murs, qui ont été sciées par les artisans. Elle affirme que le tissu de la banne solaire a été endommagé par les produits chimiques du décapage des façades. Elle reproche au syndic de ne pas avoir prévenu les copropriétaires propriétaires de bannes solaires des conséquences de ce ravalement de façade. Elle conteste avoir été prévenue de la date du ravalement de façade et qu’en tant que propriétaire bailleur, le seul affichage ne suffisait pas à l’informer. Elle affirme avoir sollicité des explications suite à l’assemblée générale de 2024, mais n’avoir jamais obtenu de réponses. Elle déclare que le CCTP du lot n° 3 Serrurerie n’a pas été transmis avec la convocation de l’assemblée générale du 28 novembre 2022, que le remplacement des persiennes par des volets roulants n’était pas non plus prévu et qu’il appartenait aux entrepreneurs de gérer les bannes solaires dans leur établissement de prix, qui font partie intégrante des ouvrages, tout comme il leur appartient de remettre en état les supports d’appuis muraux et le tissu endommagé.

Sur les garde-corps, elle soutient que leur remplacement n’était pas prévu et a été imposé aux copropriétaires. Elle ajoute que les artisans s’en sont rendus compte pendant les travaux et que cela a grevé les balcons d’une partie de leur surface d’origine et de surface d’usage. Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir effectués les trois appels de fonds avant la déclaration d’autorisation préalable auprès du service d’urbanisme de [Localité 9].

Elle souligne qu’un prêt de copropriété a été voté à la majorité lors de l’assemblée générale du 14 janvier 2018 pour financer ces travaux et qu’au moins trois copropriétaires étaient intéressés pour la mise en place de ce prêt. Elle estime que le syndicat des copropriétaires aurait dû solliciter ce prêt et que cette négligence a impacté financièrement les copropriétaires.

Subsidiairement, au visa de l’article 1343-5 du Code civil, elle sollicite des délais de paiement, affirmant être de bonne foi et être dans une situation financière délicate. Elle affirme que plusieurs copropriétaires sont en difficultés financières et qu’un échelonnement est possible, puisqu’accordé à un autre copropriétaire. Elle précise avoir sollicité des prêts qui ont été refusés et qu’elle rembourse le prêt immobilier lui ayant permis d’acquérir son bien. Elle précise avoir cédé au syndic les loyers perçus et avoir fait face à un remplacement de chaudière.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 6 janvier 2025, il ressort que la SCI Kalliste est redevable de la somme de 6 143,53, arrêté au 2 janvier 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, si la première mise en demeure est justifiée, celle du 20 juin 2023 ne l’est pas et la somme de 13,20 € sera retirée.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de retirer 280,00 € des sommes dues par la SCI Kalliste.

Si la SCI Kalliste affirme avoir effectué des virements qui n’ont été enregistrés que 40 jours plus tard, elle ne démontre pas l’existence de ce retard d’enregistrement, les preuves de virement fournies ne datant pas de novembre 2024, mais de fin décembre 2024.

S’agissant de la somme réclamée au titre de la loi SRU, l’émolument évoqué par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie au tableau cité par l’article [7] 444-32 du Code de commerce. Il n’est possible que s’il y a des sommes déjà encaissées, ce qui est le cas en l’espèce.

La créance étant fixée à 5 850,33 €, la somme due au titre de la loi SRU est de 226,41 € (3,87 % de la créance).

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les bannes, la SCI Kalliste fait état de dégradations de son bien, qui ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a demandé aux copropriétaires de débarrasser leurs balcons, préalable nécessaire au ravalement de façades. Il n’est pas mentionné dans les documents versés que les artisans s’engageaient à déposer les bannes solaires et, suivant mail du 22 mars 2023, Madame [E], gérante de la SCI Kalliste, reconnaît devoir enlever sa banne solaire. Elle indique qu’elle l’enlèvera le 7/8 avril, alors même que les travaux ont débuté en mars 2023. Il convient en outre de rappeler que les bannes solaires, sont des éléments privatifs, qui ne peuvent être enlevés par le syndicat des copropriétaires et les artisans, sans l’accord des copropriétaires, accord qui n’a pas été donné.

La question du gain énergétique importe peu, puisque les travaux ont été votés en assemblée générale et s’impose à tous les copropriétaires.

Sur la question du vote bloqué, il appartenait à la SCI Kalliste d’agir dans les délais pour obtenir l’annulation de la résolution de l’assemblée générale, ce qu’elle n’a pas fait.

Dès lors, la SCI Kalliste ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas l’avoir informé des travaux. Bien au contraire, la SCI Kalliste a enlevé tardivement sa banne, en prenant le risque d’une éventuelle dégradation, qui ne peut être imputable au syndicat des copropriétaires.

Sur les garde-corps, il convient de rappeler que les travaux ont été votés à l’assemblée générale du 28 novembre 2022 et que, lors de la convocation, il était bien spécifié que les offres étaient disponibles pour consultation au syndic. Il appartenait donc à la SCI Kalliste de consulter les documents avant de procéder au vote.

La date des appels de fonds a également été votée lors de l’assemblée générale, de sorte qu’il ne souffre pas non plus de contestations.

Il apparaît que la prime a été versée le 12 novembre 2024. Celle-ci sera déduite de la quote-part de chaque copropriétaire lors de la régularisation des comptes, comme il se pratique habituellement. Il n’y a donc pas lieu de le déduire immédiatement.

S’agissant du prêt, il ressort du document versé qu’il faut au moins 2 copropriétaires participants au minimum, avec une somme de 30 000,00 €, et tous les copropriétaires participant à l’emprunt doivent être à jour de leurs charges. Or, d’une part, la SCI Kalliste, qui sollicite la demande de ce prêt, n’est pas à jour du paiement de ses charges. D’autre part, elle ne démontre pas que les autres copropriétaires soient en demande de prêt, de sorte que les conditions n’apparaissent pas remplies. Il convient de souligner que la résolution adoptée lors de l’assemblée générale concernant le prêt est intitulée « Information sur le prêt », de sorte qu’il ne s’agit pas d’une demande de souscription.

Les demandes de la SCI Kalliste seront rejetées à titre principal.

La SCI Kalliste est condamnée à payer au syndicat de copropriété la somme de 5 850,33 € au titre des charges de copropriété impayés et des frais de recouvrement arrêtés au 2 janvier 2025 inclus, outre 226,41 € au titre de la loi SRU, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Lors de l’assemblée générale du 26 juin 2024, les copropriétaires se sont abstenus sur la résolution visant à effectuer un appel de fonds à la solidarité pour pallier aux impayés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que le comportement de la SCI Kalliste lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI Kalliste justifie de sa situation financière actuelle. S’il est effectivement exact qu’il n’appartient pas aux autres copropriétaires d’assumer le coût de ses charges de copropriété, il est difficile de régler en une seule fois le montant total de l’impayé. En outre, elle émet une proposition lui permettant d’apurer sa dette dans le délai légal.

Il convient d’octroyer à SCI Kalliste des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Kalliste succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Kalliste, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 900,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE SCI Kalliste à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Mearie » sis [Adresse 6] la somme de

5 850,33 € au titre des charges de copropriété impayés et des frais de recouvrement arrêtés au 2 janvier 2025 inclus, outre 226,41 € au titre de la loi SRU, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Mearie » sis [Adresse 5] [Localité 9] ;

AUTORISE la SCI Kalliste à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 300,00 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la SCI Kalliste à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La Mearie » sis [Adresse 3] à Saint-Priest-en-Jarez la somme de 900,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI Kalliste au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Kalliste aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— retour dossier