TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Y] [W]

Madame [S] [U] épouse [W]

Monsieur [X] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant et représenté par Madame [S] [U] épouse [W], son épouse

Madame [S] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07086 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBZ

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 6 août 2014, M. Et Mme [E] [V] a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ( 5e étage droit, lots 48 et 5) [Localité 5] pour un loyer initial de 1310 € + 90 € de charges, resté inchangé malgré une clause d’indexation.

M. [X] [Z] s’est porté caution du bail par acte du 21 juillet 2014.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 26 décembre 2023 dénoncé à la caution le 18 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré aux locataires pour paiement sous six semaines d’un arriéré de 8400 euros en principal correspondant aux arriérés de juillet à février 2023 inclus.

Par actes de commissaire de justice en dates respectives du 28 juin 2024 et 2 juillet 2024 , M. Et Mme [E] [V] a assigné M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] et M. [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement les locataires au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 11200 €, au 20 juin 2024, intérêts au taux légal dès le commandement sauf somme à parfaire,

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer courant et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— condamner solidairement M. [X] [Z] avec les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du loyer courant et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,

— condamner le s locataires au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer du 26 décembre 2024.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 2 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de M. Et Mme [E] [V] s’est référé à ses écritures et a été autorisé à produire en délibéré une note relative à l’encaissement en bonne et due forme du chèque déposé à l’audience par les locataires. Il a fourni à cet effet un décompte complet des règlements de loyers et charges des locataires incluant cet encaissement au 17/12/2024, auquel il n’a pas été répliqué.

Il a évoqué quatre versements en mars, avril, mai et juin 2024 puis une nouvelle cessation de paiement.

M. [Y] [W] n’a pas comparu, représenté par son épouse Mme [S] [U] agissant également en son nom propre.

Is ont fait valoir des problèmes financiers en 2023 dont ils avaient informé le propriétaire. Ainsi que du fait que la chaudière ne marchait plus.

Ils ont produit des photos pour dénoncer l’état de l’appartement.

Mme [S] [U] a souhaité un échéancier et fait à l’audience un chèque du loyer courant de 1400 euros.

Assigné par procès verbal converti en vaines recherches, M. [X] [Z] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 27 décembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] n’ayant pas réglé intégralement la dette de 8400 euros en principal dans le délai de six semaines à compter du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 février 2024.

Encore faut-il vérifier si les locataires pourraient se prévaloir de l’exception d’inexécution dont ils allèguent qui permettrait de ne pas leur faire le reproche de leurs impayés en dépit de leur obligation contractuelle et légale de payer le loyer aux termes convenus.

L’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, spécialement en cas de problème d’indécence ou d’insalubrité du logement.

Il faut pour cela que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’user de la chose louée. Si le manquement du bailleur n’est pas suffisamment grave, la résiliation du bail restera encourue.

En effet, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués , et notamment de fournir ainsi un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé selon le décret du 30 janvier 2002 et répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, M. et Mme [W] produisent des photos de leur cru montrant des huisseries de fenêtres en mauvais état (salon, salle de bains et cuisine) et affectées de moississures et de fissures, susceptibles donc de donner prise à l’air, et une chaudière dont une partie des éléments semble vétuste.

Toutefois, la localisation de ces photos n’est pas attestée par huissier non plus que d’un commentaire d’officier ministèriel de nature à objectiver le ressenti des conséquences des éléments vétustes dont la vétusté est dénoncée. Les locataires n’ont pas davantage fait intervenir l’inspection de l’hygiène de la ville de [Localité 7] pour metre en demeure le bailleur. Enfin, ils ne produisent ni courriel ni les lettres recommandées qu’il assurent pourtant avoir envoyé au bailleur.

Ainsi, il n’est pas possible au tribunal de cerner un niveau d’indécence de manière à mesurer son adéquation à la rétention de loyer qu’avaient opéré les locataires en 2023 – et qu’ils ne justifient d’ailleurs que par une mauvaise passe financière.

La clause résolutoire doit donc déployer son plein effet.

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, les locataires ont procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de décembre à prendre en considération pour leur accorder les délais qu’ils demandent. Le décompte locatif depuis 2020 témoigne de paiement réguliers depuis 2020, même si parfois poussifs et en deux temps, ce qui tend à attester des difficultés de bonne foi pendant la première période d’impayés de juillet 2023 à mars 2023 , tandis que celle de juillet à novembre aurait été justifié par la vétusté du logement – quoique on l’a vu, sans portée juridique.

Compte tenu de l’apurement possible par le locataire, qui a fait l’effort de payer en décembre 2024 l’échéance attendue, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion des locataires et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience et de la note en délibéré que les locataires restent débiteurs envers M. Et Mme[V] d’une somme de (19600 euros – 1400) = 18200 € au titre de leur arriéré de loyers et charges à la date du 17 décembre 2024 , échéance de décembre comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances échues depuis le 18 avril 2024, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient toutefois, nonobstant l’absence de suspension de la clause résolutoire et conformément à l’article 24-V précité, de leur accorder d’office un échéancier afin de lui permettre d’apurer sa dette.

Il convient ainsi de dire que la dette sera apurée par 36 mensualités de 450 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, selon les modalités fixées au dispositif.

S’agissant de M. [X] [Z] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Aux termes de l’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article (faculté de résiliation unilatérale en cas de cautionnement à durée indéterminée). La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’acte manuscrit stipulé « engagement de caution » du 21 Juillet 2014, soumis donc aux dispositions applicables aux actes conclus à partir du 25 novembre 2018 mais non aux dispositions applicables aux actes conclus après le 1er janvier 2022, comporte une signature illisible et une date de guingois, de couleur différentes de celle du corps du texte. Pas davantage ne figure aux débats une copie de pièce d’identité de l’intéressé qui permettrait de relever une signature similaire. Cet acte n’a manifestement pas été écrit de la main de M. [X] [Z] dont la connaissance de la langue française est dès lors douteuse ainsi que la pleine conscience de l’engagement qui y est décrit. Il ne comporte donc pas la mention manuscrite alors prescrite par la loi.

Dans ces conditions, et malgré la dénonciation régulière du commandement de payer à l’intéressé, la demande de condamnation solidaire de M. [X] [Z] au titre de cet acte sera rejetée.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier par les locataires, et afin de préserver les intérêts du bailleur compte tenu de la récidive d’impayés, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer révisé augmenté de 10%, sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. et Mme [W] au paiement de celle-ci à M. Et Mme [V].

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [W] à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. Et Mme [E] [V] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 7 février 2024 la résiliation du bail conclu entre les parties le 6 août 2014 relativement à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1]

( [Adresse 4],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] à payer à M. Et Mme [E] [V] la somme de 18200 € au titre de leur arriéré de loyers et charges à la date du 17 décembre 2024 , échéance de décembre comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 8400 euros et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] à s’acquitter de la dette par trente six (36) mensualités de 450 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que M. Et Mme[E] [V] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, M.et Mme [E] [V] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] à payer à M. Et Mme [E] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 10 % et des charges révisées qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 7 Février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [W] et Mme [S] [U] épouse [W] à payer à M. Et Mme [E] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT