TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05012 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6D3

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GTF,dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE,greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE,greffier lors du délibéré,

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05012 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6D3

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [N] [L] est propriétaire du lot n°149 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GTF a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1 870,05 euros au titre des charges arriérées (1 066,34 euros) et des frais (803,71 euros) au 01 octobre 2025 (4ème appel de fonds 2025 inclus) avec intérêts à compter du 19 mars 2025, date de la sommation de payer sur 1 282,55 euros et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts

— la capitalisation des intérêts

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SOCIÉTÉ GTF, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il précise que la tentative de conciliation n’a pu aboutir du fait de la carence de Monsieur [N] [L].

Monsieur [N] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, sans succès, et qu’un constat de carence a été établi le 01 juillet 2025 en l’absence de Monsieur [N] [L].

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour l’année de référence de 2024 délivré le 21 mai 2025 visant le lot n°149 (10/10000 millièmes) ;un décompte individuel pour la période du 31 décembre 2019 au 01 octobre 2025 arrêté au 16 septembre 2025 s’agissant du lot 149 consistant en un parking pour l’année de références, Monsieur [N] [L] étant par ailleurs propriétaire du lot 38 de la copropriété du [Adresse 4] ;les appels de fonds pour la période susvisée ;les mises en demeure et la sommation de payer du 19 mars 2025le constat de carence à la conciliationle contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 04 novembre 2020, 02 février 2022, 21 novembre 2022, 11 octobre 2023 et 19 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours contre ces assemblées générales.

Il ressort du décompte produit arrêté au 16 septembre 2025 que le compte de copropriétaire de Monsieur [N] [L] était débiteur à cette date de la somme de 1 066,34 euros, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus.

Monsieur [N] [L], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 066,34 euros au titre des charges et travaux impayés, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 16 septembre 2025, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer valant mise en demeure du 19 mars 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée de 803,71 euros celles au titre :

des frais de relance de 70 euros du syndic qui relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété 290 euros de frais de remise du dossier à l’huissier pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété153,71 euros de frais de sommation de payer par commissaire de justice s’agissant d’une mise en demeure pouvant être adressée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception par le syndic, la délivrance par exploit de commissaire de justice n’étant pas obligatoire 290 euros d’honoraires de « GTF RECOUVREMENT » en l’absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Ainsi, les éléments produits par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir la créance de 803,71 euros au titre des frais nécessaires dont le paiement est demandé.

Dès lors, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espère, il apparaît que le relevé de compte de Monsieur [N] [L] présentait un solde débiteur de 602,19 euros le 04 décembre 2023 et que seules ont été portées au crédit du compte les soldes dûs sur les charges courantes régularisés annuellement. Il n’a ainsi procédé à aucun règlement de charges concernant le parking nonobstant les relances, sommation et assignation depuis au moins le 01 janvier 2024.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant réclamé sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [N] [L].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 30 septembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et à la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [N] [L] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GTF, la somme de 1 066,34 euros au titre des charges et travaux impayées, appels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 16 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 30 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GTF de sa demande en paiement des frais à hauteur de 803,71 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GTF la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société GTF du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société GTF la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 17 décembre 2025

le greffier le Président