TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

■

N° RG 24/58495 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AIR

N° : 1

Assignation du :

10 Décembre 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 octobre 2025

par Marie PAPART, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SOGECOP, société par actions simplifiée à associé unique

[Adresse 19]

[Localité 24]

représentée par l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, prise en la personne de Maître Vincent CHAMARD-SABLIER, avocat au barreau de PARIS – #L0087

DEFENDEURS

Procédure n° 24/58495:

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice société la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES,

C/O PICHET IMMOBILIER SERVICES

Siège social :

[Adresse 16]

[Localité 31]

Établissement secondaire :

[Adresse 17]

[Localité 20]

représenté par Maître Frédéric COPPINGER, avocat au barreau de PARIS – #P0053

Procédure n° 25/51786 :

La S.A.S.U. PEGASE PARTNERS HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 26]

Le CABINET FHB MISSION en la personne de Maître [M] [L], es qualité d’administrateur judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING

[Adresse 3]

[Localité 25]

La S.E.L.A.R.L. [S] prise en la personne de Maître [V] [C] [S], es qualité de mandataire judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING

[Adresse 12]

[Localité 23]

La S.A.S. SHAKTI INVEST S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 26]

représentés par la SCP CHAPRON-LEBRUN, prise en la personne de Maître Thierry CHAPRON, avocat au barreau de PARIS – #P0479

La S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 16]

[Localité 18]

La S.A. GENERALI IARD, ès qualité d’assureur responsabilité civile de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 15]

[Localité 21]

représentées par la SELARL BJA, prise en la personne de Maître Stéphanie DELACHAUX, avocate au barreau de PARIS – #E1811

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Marie PAPART, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Sur les faits :

La société BARAT CAPITAL, aux droits de laquelle intervient la société PEGASE PARTNERS HOLDING, a acquis un bien situé [Adresse 4] à [Localité 30] et a fait procéder, en qualité de maître d’ouvrage, à des travaux de rénovation en vue de le vendre par lots.

La société BARAT CAPITAL est restée copropriétaire d’un lot de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’est plaint de l’existence de désordres sur les parties communes et notamment de l’absence d’étanchéité du toit.

A la demande de la société BARAT CAPITAL, par ordonnance du 27 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [B] [K] en qualité d’expert judiciaire.

En cours de procédure, un protocole d’accord a été conclu les 11, 12 et 13 décembre 2019 entre la société BARAT CAPITAL, la société PEGASE PARTNERS HOLDING et les copropriétaires, dans le cadre duquel la société BARAT CAPITAL s’est engagée à prendre à sa charge la réfection de la toiture du bâtiment A1/A2 suivant les préconisations de Monsieur [Y] [G], architecte de la copropriété.

La société BARAT CAPITAL a déposé une déclaration préalable concernant les travaux de couverture pour laquelle la mairie de [Localité 28] a adressé le 25 octobre 2021 un certificat de non opposition.

La société PICHET IMMOBILIER SERVICES en qualité de syndic a procédé courant janvier 2023 à la signature de l’ordre de service de lancement des travaux de réfection de toiture du bâtiment A2, confiés à la société ETABLISSEMENTS ROGER JOUANNE, aux droits de laquelle intervient la société SOGECOP, pour un montant de 153.717,17 euros HT, soit 169.088,89 euros TTC.

M. [G] est intervenu au titre de ces travaux en qualité de maître d’œuvre.

La société SOGECOP a demandé un acompte d’un montant de 35.000 euros TTC.

Par courriel daté du 07 févier 2024, le syndic a confirmé le paiement de l’acompte par la société BARAT CAPITAL.

Dans le cadre de ces travaux, la société SOGECOP a adressé à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, en qualité de syndic :

la facture n° 2023-02-0007 du 28 février 2023 d’un montant de 49.544,56 euros TTC ;la facture n° 2023-03-0011 du 31 mars 2023 d’un montant de 67.635,60 euros TTC ;la facture n° 2023-04-0014 du 28 avril 2023 d’un montant de 16.908,90 euros TTC, correspondant au solde du marché de travaux. Les travaux ont été réceptionnés le 10 mai 2023.

Par déclaration enregistrée le 12 septembre 2023 au registre du commerce et des sociétés, la société PEGASE PARTNERS HOLDING, associée unique de la société BARAT CAPITAL, a décidé de la dissolution de celle-ci sans liquidation par voie de transmission universelle de patrimoine.

Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a placé la société PEGASE PARTNERS HOLDING en redressement judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le 06 février 2024 une créance d’un montant de 143.727,12 euros au passif de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, laquelle a été admise le 06 août 2024.

Par courrier du 06 juin 2024, le conseil de la société SOGECOP a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de :

régler la somme de 134.089,06 euros TTC au titre des factures n° 2023-02-0007, n° 2023-03-0011 et n° 2023-04-0014 émises les 28 février, 31 mars et 28 avril 2023 pour des montants respectifs de 49.544,56 euros TTC, 67.635,60 euros TTC et 16.908,90 euros TTC ; régler la somme de 7.234,79 euros TTC au titre de la facture n° 20-12-12 du 23 décembre 2020 et la somme de 35.476,60 euros TTC au titre de la facture n° 21-01-13 du 05 février 2021, factures correspondant à des travaux de réfection de couverture antérieurs mis en œuvre sur un autre bâtiment de la copropriété.

Sur les procédures :

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 décembre 2024, la société SOGECOP a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de :

le voir condamner au paiement provisionnel de la somme de 134.089,06 euros TTC au titre des factures n° 2023-02-0007, n°2023-03-0011 et n° 2023-04-0014 ainsi que la somme de 20.850,56 euros au titre des intérêts de retard dus à compter de la date d’exigibilité des trois factures impayées, et au paiement à titre provisionnel des intérêts de retard à compter du 28 juin 2024 jusqu’au règlement effectif ;le voir condamner au paiement provisionnel de la somme de 42.711,39 euros TTC au titre des factures n° 20-12-12 et 21-01-13 ainsi que des intérêts de retard à compter de la mise en demeure ;faire ordonner la capitalisation.

Il s’agit de la présente instance.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 27 février et 03 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société PEGASE PARTNERS HOLDING, la société FHB MISSION en qualité d’administrateur judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, la société [S] en qualité de mandataire judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, la société SHAKTI INVEST SAS en qualité de copropriétaire, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES en qualité de syndic et la société GENERALI IARD en qualité d’assureur de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 25/51786.

Ces affaires appelées initialement aux audiences des 13 janvier et 02 avril 2025, ont fait l’objet de renvois successifs jusqu’à l’audience du 24 septembre 2025, date à laquelle elles ont été retenues pour être plaidées.

A l’audience, représentée par son conseil, la société SOGECOP réitère ses demandes initiales, et sollicite de :

« Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1231-1 et suivants de Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP la somme provisionnelle de 134.089,06 euros TTC au titre des factures n°2023-02-0007 du 28 février 2023, n°2023-03-0011 du 31 mars 2023 et n°2023-04-0014 du 28 avril 2023 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP la somme provisionnelle de 20.860,56 euros au titre des intérêts de retard dus à compter de la date d’exigibilité de chacune des trois factures impayées n°2023-02-0007 du 28 février 2023, n°2023-03-0011 du 31 mars 2023 et n°2023-04-0014 du 28 avril 2023, calculés selon le taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement majoré de 10 points, arrêtés à la date du 27 juin 2024, somme à parfaire ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP à titre provisionnel les intérêts de retard applicables du 28 juin 2024 jusqu’au règlement effectif des factures n°2023-02-0007 du 28 février 2023, n°2023-03-0011 du 31 mars 2023 et n°2023-04-0014 du 28 avril 2023 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP la somme provisionnelle de 42.711,39 euros TTC au titre des factures n°20-12-12 du 23 décembre 2020 et n°°21-01-13 du 5 février 2021, ou subsidiairement CONDAMNER la société SHAKTI INVEST à verser la même somme à la société SOGECOP ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP à titre provisionnel les intérêts de retard (calculés sur la base du taux d’intérêt légal) applicables à la somme de 42.711,39 euros à compter de la mise en demeure du 6 juin 2024, ou subsidiairement CONDAMNER la société SHAKTI INVEST à verser la même somme à la société SOGECOP ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à la société SOGECOP la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite de :

« Vu l’assignation signifiée par la société SOGECOP en date du 10 décembre 2024 et l’assignation signifiée par le SDC [Adresse 4], prise en la personne de son syndic, en date des 27 février et 3 mars 2025

Vu le protocole d’accord signé électroniquement les 11, 12 et 13 décembre 2019,

Vu les articles 331, 333, 367, 699, 700 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du Code civil,

Vu l’article L.622-21 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris de :

In limine litis,

ORDONNER la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro de RG 25/51786 avec celle initiée par la société SOGECOP à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9]) et enrôlé devant la chambre des référés du Tribunal de céans sous le numéro de répertoire général 24/58495 ;

A titre principal

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] en ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER que les demandes de la société SOGECOP souffrent de contestations sérieuses et légitimes

Y faisant droit,

REJETER l’intégralité des demandes de la société SOGECOP

CONDAMNER la société SOGECOP à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] la somme de dix mille euros (10 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure et aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9]) en ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9]) tant recevable et bien fondé en l’intervention forcée et garantie (i) de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, représentée d’une part par la SELARL FHB MISSION, prise en la personne de Maître [M] [L], ès-qualité d’administrateur judiciaire et d’autre part par la SELARL [S] en la personne de Maître [V] [C] [S] en sa qualité de Mandataire Judiciaire (ii) et de la société SHAKTI INVEST SAS ; ainsi que (iii) de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES solidairement avec (iv) son assureur, la société GENERALI IARD.

JUGER que la société PEGASE PARTNERS HOLDING a commis une faute contractuelle de par son inexécution du protocole d’accord signé électroniquement les 11, 12 et 13 décembre 2019 ;

JUGER que la société SHAKTI INVEST SAS est le débiteur légal du paiement des factures n°20-12-12 et n°21-01-13 ;

JUGER que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, laquelle est assurée auprès de la société GENERALI IARD au titre de sa responsabilité civile professionnelle, a commis une faute de gestion et a fait preuve de déloyauté dans l’exécution de son mandat de syndic de copropriété ;

Y faisant droit,

JUGER que l’inexécution du protocole d’accord par la société PEGASE PARTNERS HOLDING a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], lequel préjudice correspond à (i) la somme provisionnelle de 134 089,06 euros TTC, (ii) la somme provisionnelle de 20 860,56 euros au titre des intérêts de retard pour la période comprise entre la date d’exigibilité de chacune des factures et le 27 juin 2024 ; et (iii) les intérêts de retard pour la période comprise entre le 28 juin 2024 et le règlement effectif des factures, étant précisé que les intérêts de retard sont calculés selon le taux d’intérêt appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement majoré de 10 points ;

JUGER que l’absence de paiement par la société SHAKTI INVEST SAS des factures n°20-12-12 et n°21-01-13 a engagé sa responsabilité délictuelle pour inexécution contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 29], et que sa faute a causé un préjudice audit syndicat des copropriété, lequel préjudice correspond (i) à la somme provisionnelle de 42 711,39 euros TTC et (ii) aux intérêts de retard applicables à la somme de 42 711,39 euros TTC ;

JUGER que par l’effet de sa faute de gestion, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES a empêché le SDC [Adresse 4] de toute possibilité de forcer le recouvrement des coûts de travaux de réfection de la toiture de l’escalier A2 de l’Ensemble Immobilier en n’inscrivant pas sur le compte individuel du copropriétaire « BARAT CAPITAL » l’engagement souscrit par cette dernière aux termes du Protocole d’Accord ;

FIXER à titre provisionnel la créance de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] ([Adresse 22] à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING à un montant provisionnel de 154 949,62 euros (correspondant aux montants cumulés des factures n°2022-02-0007, n°2023-03-0011 et n°2023-04-0014 et aux intérêts de retards pour la période comprise la date d’exigibilité de chacune de ces factures et le 27 juin 2024), outre les intérêts de retards, calculés selon le taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement majoré de 10 points, sur la période comprise entre le 28 juin 2024 et date de règlement effectif de ces factures ;

CONDAMNER à titre provisionnel la société PICHET IMMOBILIER SERVICES solidairement avec son assureur, la société GENERALI IARD, à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la société SOGECOP au titre des factures n°2022-02-0007, n°2023-03-0011 et n°2023-04-0014 et aux intérêts de retards pour la période comprise la date d’exigibilité de chacune de ces factures et la date de règlement effectif, calculés selon le taux d’intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement majoré de 10 points ;

CONDAMNER à titre provisionnel la société SHAKTI INVEST SAS à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], de toute condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la société SOGECOP au titre des factures n°20-12-12 et n°21-01-13 et des intérêts de retard y relatifs ;

CONDAMNER in solidum la société SHAKTI INVEST SAS, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES solidairement avec la société GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de dix mille euros (10 000 €) au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de la présente instance.

REJETER toutes demandes, fins et prétentions contraires ».

Dans leurs conclusions visées par le greffe et oralement soutenues à l’audience, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et son assureur la société GENERALI IARD, représentées par leur conseil, sollicitent de :

« Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les articles 9 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les présentes écritures et les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Président du Tribunal Judiciaire de Paris de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros à la Société PICHET IMMOBILIER SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros à la Société GENERALI IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance ».

Dans leurs dernières conclusions oralement soutenues à l’audience, la société PEGASE PARTNERS HOLDING, représentée par la société FHB MISSION en qualité d’administrateur judiciaire, et par la société [S] en qualité de mandataire judiciaire, ainsi que la société SHAKTI INVEST, représentées par leur conseil, sollicitent de :

« Vu l’article 484 du code civil,

Vu l’article 835 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

DECLARER les demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] formulées à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING tant irrecevables qu’infondées

JUGER que les demandes présentées au juge des référés à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING relèvent des seuls pouvoirs du juge du fond

CONSTATER que la créance invoquée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à l’encontre de la société PEGASE PARTENERS est en tout état de cause sérieusement contestable

CONSTATER que les demandes formulées à l’encontre de la société SHAKTI INVEST sont sérieusement contestables

DIRE n’y avoir lieu à référé

Par conséquent,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la Société PEGASE PARTNERS HOLDING, à Maître [L] es qualité d’administrateur judiciaire de la Société PEGASE PARTNERS HOLDING et à la société SHAKTI INVEST à payer la somme de 4.000 € chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens »

*

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2025, date de la présente ordonnance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Préalables :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir “dire que” et “juger que”, ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

I – Sur la demande de jonction des instances n° RG 24/58495 et 25/51786 :

Aux termes de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Aux termes de l’article 368 du même code, les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Le juge apprécie souverainement l’opportunité de la jonction d’instances.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, lequel s’est vu assigner par la société SOGECOP en paiement à titre provisionnel des factures qu’elle estime impayées, a appelé en garantie suivant assignation en intervention forcée la société PEGASE PARTNERS HOLDING, la société FHB MISSION et la société [S] en qualité respectivement d’administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, la société SHAKTI INVEST en qualité de copropriétaire, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES en qualité de syndic et son assureur la société GENERALI IARD.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 25/51786, et le syndicat des copropriétaires formule in limine litis une demande de jonction de cette instance avec la présente instance, demande reprise dans ses dernières conclusions.

Compte tenu des liens que présentent ces affaires, et en l’absence d’opposition manifestée sur cette demande de jonction, il y a lieu d’y faire droit, l’affaire se poursuivant sous le seul n° RG 24/58495.

II – Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING :

Aux termes des dispositions de l’article L.622-21-I du code de commerce : « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »

En cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un défendeur avant que l’action en justice ne soit engagée, les actions en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent sont irrecevables. Ces dispositions, d’ordre public, doivent être relevées d’office par le juge.

En l’espèce et ainsi que cela a déjà été repris dans la note d’audience du 25 juin 2025, l’assignation en intervention forcée, diligentée par le syndicat des copropriétaires aux fins de voir fixer une créance de dommages et intérêts à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, a été délivrée à cette dernière le 27 février 2025, soit postérieurement à la date du 28 mars 2023 à laquelle la société PEGASE PARTNERS HOLDING a été placée en redressement judiciaire.

Dans la mesure où la créance dont la fixation est réclamée a pour objet la reconnaissance de l’existence de dommages et intérêts, soit d’une somme d’argent, dus par la société en redressement judiciaire au syndicat des copropriétaires qui l’a assignée, l’ensemble des demandes formées à l’encontre de cette société dans le cadre de la présente affaire par le syndicat des copropriétaires, lesquelles découlent de cette demande, devront toutes être déclarées irrecevables, étant rappelé que seul le juge commissaire est compétent à ce stade pour examiner le bien-fondé ou non de la créance en question.

III – Sur les demandes de provision de la société SOGECOP :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1199 alinéa 1 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il sera rappelé que le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, et qu’il incombe à la partie qui sollicite le paiement d’une facture de démontrer le bien-fondé de sa demande.

III.A – Sur la demande visant les factures n° 2023-02-0007, n° 2023-03-0011 et n° 2023-04-0014 :

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que ni la nature, ni l’exécution des travaux objets des factures visées (travaux de couverture du bâtiment A2), ni l’exigibilité des sommes réclamées au titre de ces factures ne sont contestées par le syndicat des copropriétaires.

En revanche, celui-ci conteste être le débiteur des sommes réclamées, et allègue qu’il incombe à la société BARAT CAPITAL de supporter les frais afférents à ces travaux, au regard du protocole d’accord conclu entre les copropriétaires, la société BARAT CAPITAL et la société PEGASE PARTNERS HOLDING, protocole versé aux débats, par lequel les parties s’engagent à « faire se tenir une assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et faire voter favorablement et exécuter les décisions suivantes », et notamment, « la réfection de la toiture du bâtiment A1/A2 suivant les préconisations de M. [G] afin de mettre hors d’eau de façon pérenne l’ensemble des lots de l’ensemble immobilier à la charge exclusive de BARAT », étant précisé que l’appel d’offres relatif à ces travaux se fera conjointement par le syndicat des copropriétaires et la société BARAT CAPITAL, les frais et charges relatifs à ces travaux étant à la charge exclusive de la société BARAT CAPITAL.

Le syndicat des copropriétaires expose que cette situation était connue de la société SOGECOP, laquelle reconnaît avoir perçu un acompte d’un montant de 35.000 euros au titre des dits travaux, acompte versé par la société BARAT CAPITAL selon le syndicat des copropriétaires, aux termes d’un courriel en ce sens envoyé le 07 février 2024 à l’un des membres du conseil syndical par le syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, courriel versé aux débats.

Il résulte cependant des pièces versées aux débats que le devis émis par l’entrepreneur au titre des travaux a été adressé au syndicat des copropriétaires, que l’ordre de service émis au titre des mêmes travaux émane du syndic représentant le syndicat des copropriétaires en qualité de maître d’ouvrage et a été signé par lui, que les factures émises par l’entrepreneur visent le seul syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, aucun des documents versés aux débats ne permettant au surplus de déterminer selon quelles modalités a été versé l’acompte de 35.000 euros, que l’entrepreneur reconnaît avoir reçu.

Surtout, le protocole d’accord signé entre les copropriétaires et la société BARAT CAPITAL mettant à la charge de cette dernière le paiement des travaux ne peut être opposé à l’entrepreneur, tiers à ce protocole, et dont il n’est pas démontré qu’il devait ou savait devoir adresser ses demandes en paiement directement à la société BARAT CAPITAL.

Aussi, l’absence de respect des engagements contractuels de la société BARAT CAPITAL envers le syndicat des copropriétaires invoqué par ce dernier ne saurait constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à l’obligation, pour le syndicat des copropriétaires, de régler le montant des factures susvisées à la société SOGECOP.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société SOGECOP la somme provisionnelle de 134.089,06 euros TTC au titre des factures susvisées.

III.B – Sur les demandes de paiement d’intérêts de retard et de capitalisation :

La société SOGECOP fait valoir que les intérêts moratoires applicables au marché doivent être calculés selon la norme NFP03-001, visée dans les conditions générales du devis annexé à l’ordre de service, et en sollicite la capitalisation.

Cependant, elle ne verse pas la norme en question aux débats, ce qui fait obstacle à sa demande, aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur ces points.

III.C – Sur la demande de provision au titre des factures n° 20-12-12 et n° 21-01-13 :

En l’espèce, la société SOGECOP verse aux débats à l’appui de sa demande une facture n° 20-12-12 datée du 23 décembre 2020 d’un montant de 7.234,79 euros TTC et une facture n°21-01-13 datée du 31 janvier 2021d’un montant de 35.476,60 euros TTC, toutes deux adressées à la société DALIF IMMOBILIERE, aux droits de laquelle vient la société SHAKTI INVEST, pour des travaux de réfection de couverture au [Adresse 4] à [Localité 30], sans autre précision.

Ces documents ne permettent de s’assurer ni de l’exécution effective des travaux objets de ces factures, ni de l’identité de leur commanditaire.

Ces éléments font obstacle aux demandes de provision tant principale que subsidiaire formées par la société SOGECOP à ce titre, aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre le syndic et son assureur :

Il sera rappelé qu’il appartient au juge des référés, pour allouer une provision, d’établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, lequel est établi lorsque l’obligation invoquée ne nécessite aucune interprétation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite d’être garanti par son syndic et l’assureur de ce dernier, en cas de condamnation au bénéfice de la société SOGECOP au titre des factures relatives aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment A2.

Il ressort de la procédure et il n’est pas contesté que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES exerçait son mandat de syndic de la copropriété à l’époque des travaux litigieux.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1991 alinéa 1 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il sera également rappelé que le syndic de la copropriété exerce son mandat dans le respect des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes des dispositions de l’article 18 II de ladite loi : « II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

(…) »

Aux termes des dispositions de l’article 14-3 de la même loi : « Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement.

Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. »

Aux termes de l’article 11 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires : « Les modalités d’établissement des comptes du syndicat des copropriétaires sont précisées dans l’arrêté conjoint du garde des sceaux et du ministre chargé du logement pris en application du présent décret. »

Aux termes de l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires : « Les comptes sont utilisés selon les règles spéciales suivantes :

Classe 1

Provisions, avances, subventions et emprunts

Le compte 102 « Provisions pour travaux » est utilisé pour enregistrer les sommes appelées pour financer les travaux décidés par l’assemblée générale au titre du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée en attendant le paiement des travaux correspondants, conformément au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

(…)

Classe 4

Copropriétaires et tiers

Les comptes de la classe 4 enregistrent les créances et les dettes afférentes au budget prévisionnel du syndicat ainsi que celles relatives aux opérations hors budget prévisionnel. Par extension, ils enregistrent les écritures de régularisation des charges et des produits.

Le compte 40 « Fournisseurs » comprend trois comptes : 401 « Factures parvenues », 408 « Factures non parvenues » et le compte 409 « Fournisseurs débiteurs ».

Le compte 401 « Factures parvenues » enregistre les factures et mémoires d’achats de biens et services du budget prévisionnel ainsi que les factures, mémoires et situations des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles sans distinguer la nature des opérations. La nature des opérations est précisée par le libellé de l’écriture qui indique le compte de charges concerné.

Le compte 401 est crédité du montant des factures, mémoires, situations, parvenus avant la clôture de l’exercice, par le débit des comptes de charges concernés.

Le compte 408 « Factures non parvenues » enregistre le montant de fournitures réceptionnées, de prestations de services effectués ou de travaux réalisés au cours de l’exercice et dont la facture n’a pas été reçue au cours de l’exercice.

Le compte 409 « Fournisseurs débiteurs » enregistre les avances et acomptes versés sur commande. Il est débité du montant des avances et acomptes versés par le crédit d’un compte de trésorerie.

Le compte 45 « Collectivité des copropriétaires » regroupe l’ensemble des comptes 450 « Copropriétaire individualisé ».

Si l’assemblée générale le décide, le compte 450 est ventilé en quatre sous-comptes : 450-1 « Copropriétaire – budget prévisionnel », 450-2 « Copropriétaire – travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles », 450-3 « Copropriétaire – avances » et 450-4 « Copropriétaire – emprunts ».

Le compte 450 enregistre les créances et le cas échéant les dettes du syndicat à l’encontre de chacun des copropriétaires. Le libellé de l’écriture précise le nom du copropriétaire.

Le compte 450 « Copropriétaire individualisé » ou, s’il a été créé, le sous-compte 450-1 « Copropriétaire – budget prévisionnel » est débité du montant des provisions appelées par le crédit du compte 701 « Provisions sur opérations courantes ». Lors des règlements, il est crédité par le débit du compte de trésorerie. A l’arrêté des comptes, il est débité ou crédité de l’excédent ou de l’insuffisance sur opérations courantes par la contrepartie du compte 701.

Le compte 459 « Copropriétaire – créances douteuses » est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic.

(…) »

Il ressort de la procédure et il n’est pas contesté que par résolution n°23 de l’assemblée générale de copropriété du 14 décembre 2021, dont le procès-verbal a été versé aux débats, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de valider les travaux de réfection de la couverture du bâtiment A2 pour un budget maximal de 170.000 euros TTC.

Il ressort également de la procédure, et il n’est pas davantage contesté, notamment par le syndic, que la simple lecture des états financiers après répartition au 30 juin 2022 et au 30 juin 2023, ainsi que celle des états des travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin des exercices du 01er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 01er juillet 2022 au 30 juin 2023, versés aux débats, ne permettent pas de trouver la mention de provisions pour travaux relative aux travaux litigieux votés lors de l’assemblée générale de copropriété du 14 décembre 2021 pour un montant maximal de 170.000 euros TTC.

Ces lectures ne permettent pas davantage de retrouver la mention de la réception des factures émises les 28 février, 31 mars et 28 avril 2023 par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux litigieux, ce qui n’est pas non plus contesté par le syndic.

Il en résulte qu’il n’est pas sérieusement contestable que le syndic ne démontre pas avoir rempli l’obligation à sa charge de provisionner le montant voté des travaux litigieux décidés par la copropriété.

Ce faisant, et sans qu’il soit besoin de répondre à aucun des autres moyens avancés par les parties, il n’est pas davantage sérieusement contestable que le syndic a manqué aux obligations qui sont les siennes au regard de la loi du 10 juillet 1965, empêchant ainsi le syndicat des copropriétaires de disposer des montants nécessaires pour lui permettre de régler les factures de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux litigieux en temps et en heure.

Partant, il y a lieu de condamner la société PICHET IMMOBILIER SERVICES à garantir à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du paiement des factures susvisées.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une attestation datée du 20 décembre 2023 pour l’année 2024 émanant de la société GENERALI IARD pour la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, relative à la souscription par cette dernière d’une police d’assurance responsabilité civile professionnelle des agents immobiliers et gérants d’immeubles, dont la prise d’effet date du 01er janvier 2015, couvrant l’activité professionnelle de syndic de copropriété.

Il en résulte que la société GENERALI IARD doit sa garantie à son assurée au regard de cette attestation, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas.

Par conséquent, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à titre provisionnel, in solidum avec son assureur GENERALI IARD tenu à garantie, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du paiement des factures susvisées.

V – Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Aux termes de l’article 700 alinéas 1 et 2 du même code : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné au titre des frais irrépétibles à verser la somme de 1.500 euros à la société SOGECOP.

Compte tenu de ce qui précède, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES sera condamnée à titre provisionnel, in solidum avec son assureur GENERALI IARD tenu à garantie, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

En équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées au titre des frais irrépétibles par les autres parties défenderesses à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNONS la jonction des instances n° RG 24/58495 et 25/51786 ;

DISONS que l’affaire se poursuit sous le n° RG 24/58495 ;

DECLARONS irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] [Localité 28] [Adresse 13] à l’encontre de la société PEGASE PARTNERS HOLDING ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] [Localité 28] [Adresse 13] à régler à titre provisionnel à la société SOGECOP la somme de 134.089,06 euros TTC en paiement des factures n° 2023-02-0007, n° 2023-03-0011 et n° 2023-04-0014 ;

CONDAMNONS in solidum la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et la société GENERALI IARD en qualité d’assureur de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à relever et garantir, à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Adresse 27] [Localité 14], de la condamnation prononcée à titre provisionnel à son encontre en paiement des factures n° 2023-02-0007, n° 2023-03-0011 et n° 2023-04-0014 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société SOGECOP au titre du paiement des factures n° 20-12-12 et n° 21-01-13 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision de la société SOGECOP au titre des intérêts de retard et de la capitalisation ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] aux dépens ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11] à payer à la société SOGECOP la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum la société PICHET IMMOBILIER SERVICES et la société GENERALI IARD en qualité d’assureur de la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à relever et garantir, à titre provisionnel, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11], des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles par la société SHAKTI INVEST, par la société PEGASE PARTNERS HOLDING, par la société FHB MISSION, en qualité d’administrateur judiciaire de la société PEGASE PARTNERS HOLDING, prise en la personne de Maître [M] [L] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 28] le 29 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Marie PAPART