TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Jérôme BOURSICAN, le Prefet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thierry LASSOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03545 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OZ4

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [H] [C] [N] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0096

DÉFENDERESSE

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme BOURSICAN de l’AARPI CABINET BOURSICAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0181

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03545 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OZ4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 25/06/2020, [Y] [N] [T] a donné à bail à [K] [P] et [F] [W] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], 2ème étage, pour un loyer mensuel initial de 2900 euros, outre des charges mensuelles provisionnelles de 210 euros.

Par courrier recommandé reçu le 18/04/2023, [F] [W] notifiait son départ des lieux avec application d’un délai de préavis de 3 mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2970 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 20/03/2024 à étude, [Y] [N] [T] a fait assigner [K] [P] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail en vertu de l’application de la clause résolutoire.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 21/03/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 22/05/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 20/12/2024.

[Y] [N] [T], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du commandement de payer visant la clause résolutoire, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 07/07/2020 ;

dans tous les cas :

— ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner l’expulsion de [K] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner [K] [P] au paiement d’une somme de 32670 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus ;

— condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la signification de la présente assignation, d’un montant de 3100 euros ;

— condamner la même au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée ;

— condamner [K] [P] au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il sollicite oralement à titre principal le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et le rejet de la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause.

[K] [P], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :

— à titre principal, si la clause résolutoire n’est pas acquise :

— débouter [Y] [N] [T] de sa demande d’expulsion ;

— fixer à 32670 euros l’arriéré de loyer du par [K] [P] à [Y] [N] [T] ;

— à titre subsidiaire, si la clause résolutoire est acquise :

— débouter [Y] [N] [T] de sa demande rendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du CPCE ;

— accorder un délai d’un an en application des articles L412-4 et L412-4 du CPCE avant que son expulsion soit ordonnée ;

— débouter le demandeur de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 32670 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

— fixer à 2207,20 euros l’indemnité d’occupation ;

— en tout état de cause :

— constater que la désolidarisation de [F] [W] du bail ne lui est pas opposable ;

— débouter le demandeur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite oralement en surplus que l’exécution provisoire de la décision soit écartée, et la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux conclusions des parties développées lors de l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision était mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 27/07/2023, à compter du 29/07/2023, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCAPEX dans le délai de deux mois.

L’action en résiliation de bail est donc recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 22/02/2024 reproduisait les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[K] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22/04/2024 à minuit, soit à compter du 23/04/2024.

[K] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, une telle suspension ne peut être ordonnée qu’en cas de reprise du paiement intégral du dernier loyer par la locataire. Or, il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par la défense, que le dernier loyer n’a pas été réglé.

[K] [P] invoque l’absence de règlement de la contribution par [F] [W] pour expliquer la dette locative et l’absence de paiement des derniers loyers. Néanmoins, seule [K] [P] est titulaire du bail et débitrice à l’égard de [Y] [N] [T], la dette s’étant constituée après le départ de [F] [W] des lieux. Aucune décision du juge aux affaires familiales ne déclare [F] [W] comme titulaire du droit au bail de l’appartement litigieux ou ne l’oblige à régler le loyer en lieu et place d'[K] [P].

Les conflits importants existant entre [K] [P] et [F] [W] ne concernent pas le bailleur, personne privée, qui dispose d’un droit d’action à l’égard de sa locataire, seule débitrice des loyers, et n’a pas à rechercher l’origine du défaut de paiement.

Enfin, [F] [W] a notifié son départ des lieux par courrier recommandé, reçu par le bailleur qui ne le conteste pas. Dès lors, [F] [W] n’est plus titulaire du bail et n’est pas débiteur à l’égard de son ancien bailleur. [Y] [N] [T] est donc bien fondé en ne poursuivant judiciairement qu'[K] [P].

Ainsi, les conditions de l’article 24 de la loi susvisée ne sont pas remplies et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion d'[K] [P] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

[Y] [N] [T] estime qu'[K] [P] est de mauvaise foi, en ce qu’elle n’occupe pas le logement comme résidence principale mais vit aux ETATS-UNIS, qu’elle dispose de revenus suffisants pour régler la dette locative et rechercher un nouveau logement.

[K] [P] conteste ces dires et affirme qu’une expulsion sans délai la priverait de l’exercice de son droit de visite et d’hébergment fixé à [Localité 3]. Selon elle, la dette locative n’est pas de son fait mais causée par le défaut de paiement de la contribution par [F] [W], père de leur fille mineure. Elle produit les diverses démarches et échanges concernant la procédure devant le juge aux affaires familiales, des captures d’écran de message de sa fille mineure, le protocole d’accord et la procédure en omission de statuer devant le juge aux affaires familiales.

En l’espèce, il résulte du jugement du 24/04/2024 rendu par le juge aux affaires familiales qu'[K] [P] dispose d’un droit de visite et d’hébergement durant les vacances scolaires en FRANCE et non seulement à [Localité 3]. Il résulte également de cette décision qu'[K] [P] confirme s’être mariée aux ETATS-UNIS et y vivre.

Aussi, dans le cadre de la présente procédure, [K] [P] ne produit aucune pièce sur sa situation financière et professionnelle, ni sur l’occupation réelle du bien situé [Adresse 2], 2ème étage.

Dans ces conditions, il apparaît qu'[K] [P] a souhaité conservé cet appartement à [Localité 3] pour une occupation très ponctuelle, et ne règle aucun loyer depuis 1 an, même partiellement. Elle ne justifie pas d’une situation financière, professionnelle ou sociale précaire. Elle n’a pas mis fin au bail, alors qu’elle déclarait en septembre 2024 partir s’installer aux ETATS-UNIS.

[Y] [N] [T], personne privée, n’a pas perçu les loyers qui lui sont dus pendant cette période, et n’a pas pu remettre son logement à la location.

Ainsi, [K] [P] n’a pas fait preuve de bonne foi dans l’exécution de ses obligations. Eu égard à cette mauvaise foi, à l’absence d’occupation du bien comme résidence principale, il sera fait droit à la demande de [Y] [N] [T].

La délai de deux mois ne sera ainsi pas appliqué.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées et modifiées des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, [K] [P] ne justifie pas occuper comme résidence principale le logement objet du litige et ne produit aucune pièce sur sa situation financière et professionnelle. Elle ne règle aucun loyer depuis un an, même partiellement. Elle dispose d’un droit de visite et d’hébergement pour sa fille mineure durant les vacances scolaires sur l’ensemble du territoire français métropolitain et non seulement à [Localité 3], comme elle l’invoque.

Dès lors, en absence d’exécution de bonne foi des obligations locatives, la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de constat de l’inopposabilité de la désolidarisation de [F] [W]

[K] [P] ne produit aucune pièce de nature à lui rendre inopposable la désolidarisation du bail de [F] [W]. Il a régulièrement notifié son départ des lieux au bailleur, qui ne conteste pas ce départ. Il est mentionné dans le courrier de congé qu'[K] [P] se maintiendra dans les lieux. Il n’est enfin produit aucune pièce judiciaire désignant [F] [W] comme titulaire du droit au bail ou de l’obligation de paiement des loyers.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur, du loyer actuel, et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer à 2759 euros le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date de signification de la décision et jusqu’au départ effectif d'[K] [P] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et de condamner [K] [P] au paiement de celle-ci ainsi que des charges de 211 euros en sus.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, le bailleur ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

[Y] [N] [T] sollicite la condamnation de la défenderesse à régler la somme de 32670 euros, correspondant aux loyers et indemnités dus de février 2024 à décembre 2024 inclus. Toutefois, il ne sollicite pas la fixation de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail mais à compter de la signification de la décision.

Ainsi, sa créance locative ne peut qu’être calculée qu’en vertu des loyers échus sur la période courant de février 2024 au 23/04/2024, date de la résiliation du bail. Après cette date, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, seules des indemnités d’occupation peuvent être sollicitées.

Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, qu'[K] [P] reste donc devoir une somme de 8118 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 22/04/2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner [K] [P] au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

[Y] [N] [T] ne démontre pas un abus de droit d'[K] [P] ou une faute dans le déroulé de la présente procédure ou de négocations antérieures. La notion de mauvaise foi a fait l’objet d’une précédente analyse au titre de la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit, et la nature du litige justifie qu’elle ne soit pas écartée.

Il convient de condamner [K] [P] à payer à [Y] [N] [T] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a nécessairement dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [K] [P] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 23/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 2ème étage, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Y] [N] [T] pourra faire procéder à l’expulsion de [K] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution n’a pas lieu à s’appliquer ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par [K] [P] à la somme de 2759 euros, outre des charges provisionnelles de 211 euros ;

CONDAMNE [K] [P] au paiement de cette indemnité d’occupation et des charges à compter de la signification de la présente décision et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité ;

CONDAMNE [K] [P] à payer à [Y] [N] [T] la somme de 8118 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté à la date du 22/04/2024 inclus ;

REJETTE la demande au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et d’inopposabilité de la désolidarisation de [F] [W] ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE [K] [P] aux dépens ;

CONDAMNE [K] [P] à payer à [Y] [N] [T] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge des contentieux de la protection