TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YJB

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 05 mars 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],

dont le siège social est représenté par son syndic, le cabinet REFLET IMMOBILIER SAS [Adresse 1]

représenté par Maître DE LANGLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [H],

demeurant [Adresse 4] (SENEGAL)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3YJB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [H] est propriétaire des lots 10 et 32 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré, AD [Cadastre 5] soumis au régime de la copropriété représentant 487/10000ème tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic SAS REFLET IMMOBILIER en exercice, a assigné Monsieur [H] devant le tribunal judicaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7959,68 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,2000 euros de dommages et intérêts,Avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 4 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 9 janvier 2025 en raison de l’adresse de domiciliation de Monsieur [H] au Sénégal. Un procès-verbal de recherches infructueuses, conforme aux dispositions des articles 687-1 et 659 du CPC, a été dressé le 16 décembre 2024 par le commissaire de justice. Ce procès-verbal constatait la transmission aux autorités sénégalaises de la convocation à l’audience du 9 janvier 2025. En retour les autorités sénégalaises indiquaient que Monsieur [H] ne résidait plus à l’adresse indiquée.

Bien que régulièrement assigné à l’étranger par procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 10 et 32, indiquant la répartition des tantièmes (487/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [H],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 1 octobre 2023,l’historique du compte du 1er juillet 2021 au 4 octobre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7959.68 euros (en ce inclus 15 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales du 21 octobre 2020, 29 septembre 2021, 9 juin 2022, 19 juin 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de la porte cochère, aménagement d’un local poubelle-vélo, reprise de structure du mur d’échiffre de l’escalier, interphone (assemblée générale du 21 octobre 2020, résolution 11, 12, 14 et 16, 17 et 19), réfection de la porte cochère, interphone, rénovation toit des escaliers, reprise de structure du mur d’échiffre de l’escalier, nouveau contrat d’extincteur (assemblée générale du 29 septembre 2021, résolution 13, 14, 15, 21, 25) réfection du hall d’entrée, interphone, rénovation du toit des escaliers, reprise de structure du mur d’échiffre de l’escalier, rénovation des cages d’escaliers, DPE (assemblée générale du 9 juin 2022, résolution 7, 8, 15 et 16, 17 et 18, 20 et 21, 23) rénovation des cages d’escalier, rénovation du toit des escaliers, DPE (assemblée générale du 19 juin 2023, résolution 12, 20, 21les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,le contrat de syndic, la mise en demeure de payer la somme de 9 771.40 euros adressée le 17 novembre 2022 à Monsieur [H] (signée le 24 novembre 2022),la mise en demeure de payer la somme de 10 682.92 euros adressée le 16 juin 2023 à Monsieur [H] (pli avisé non réclamé).En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de Monsieur [H] est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7959.68 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 4 octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 15 euros. Cette somme ne sera donc pas prise en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 7944.68 euros (7959.68-15).

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 7944.68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, ce qui correspond à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité une somme de 15 euros correspondant au coût de la mise en demeure enregistrée au décompte au 17 novembre 2022. Le syndicat des copropriétaires produit le justificatif d’envoi avec accusé de réception de cette mise en demeure.

Monsieur [H] sera donc condamné au paiement de 15 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts aux taux légal à compter du 16 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [H] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [H]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 16 décembre 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SAS REFLET IMMOBILIER :

— la somme de 7944,68 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 4 octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024,

— la somme de 15 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024,

— la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 16 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic SAS REFLET IMMOBILIER, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président