TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/51552 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62DN

N° : 3 – LF

Assignation du :

25 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] à [Localité 10], représenté pas son syndic en exercice le Cabinet ROUMILHAC, dont le nom commercial est CABINET JOURDAN

C/o le Cabinet ROUMILHAC,

nom commercial Cabinet JOURDAN

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS – #K0049

DEFENDERESSE

La société OM 2000

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Gilles BERRIH, avocat au barreau de PARIS – #E2052

DÉBATS

A l’audience du 26 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI OM 2000 est propriétaire des lots n°1 et 29 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Le syndic de la copropriété a adressé à la société SCI OM 2000 deux mises en demeure. Par courrier reçu le 10 avril 2024, il mettait en demeure la société SCI OM 2000 de libérer l’accès au « cabanon commun de la résidence ». Par courrier du 4 novembre 2024, il mettait en demeure la société de cesser toute intervention privative dans la cour commune.

C’est dans ces conditions que par acte du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Adresse 9] a fait assigner la société OM 2000 devant le juge des référés afin de demander :

La condamnation de la défenderesse à procéder à la restitution de l’appentis situé à droite de la cour derrière le lot n°29, sous astreinte de 600 euros par jour de retardLa condamnation de la défenderesse à déposer la couverture installée sur la partie de la cour reliant le lot n°1 au lot n°29, et à remettre en état la cour, sous astreinte de 600 euros par jour de retardQue le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinteLa condamnation de la société SCI OM 2000 à la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêtsLa condamnation de la société SCI OM 2000 à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées dans son assignation, en sollicitant le rejet de la fin de non-recevoir soulevée en défense, et le débouté des demandes reconventionnelles.

La société SCI OM 2000 a sollicité :

Que le demandeur soit déclaré irrecevable à agirSubsidiairement le rejet des demandesEn tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité des demandes de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

La société SCI OM 2000 soutient que le syndicat est irrecevable à agir aux motifs que la résolution de l’assemblée générale du 19 juin 2024 vise de façon insuffisamment précise une action en justice pour la « libération du cabanon commun », et qu’aucune résolution n’autorise une action en justice relative à la dépose de la couverture installée entre les lots 1 et 29.

Le demandeur s’oppose à cette fin de non-recevoir en indiquant que le syndic peut toujours agir devant le juge des référés sans autorisation de l’assemblée générale.

En droit, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour […] et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. »

Par conséquent les demandes soumises dans le cadre de la présente instance au juge des référés sont nécessairement recevables, sans qu’il soit besoin d’analyser l’autorisation délivrée par l’assemblée générale le 19 juin 2024.

II – Sur les demandes relatives à la restitution de l’appentis et à la dépose de la couverture avec remise en état de la cour :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Concernant l’appentis

La société SCI OM 2000 s’oppose à la demande de restitution en soutenant que le local litigieux est une partie privative, incluse dans le lot N°29 qui lui appartient, et qu’en tout état de cause un précédent propriétaire a utilisé ce local de façon privative pendant une période continue de 18 ans, de telle sorte que la prescription acquisitive est acquise.

La défenderesse ne conteste pas avoir posé un cadenas sur la porte du local litigieux (ce qui a été constaté par commissaire de justice le 22 janvier 2025), empêchant ainsi tout accès.

Il ressort pourtant du plan de la cour annexé au règlement de copropriété que se trouvent sur le côté droit de la cour à l’arrière du local commercial de la défenderesse deux lots contigus, avec une cloison séparative et deux entrées différentes. Le premier est clairement identifié comme le lot 29. Il est coloré en jaune. Le second est coloré en vert clair, et aucun numéro de lot ne figure dessus.

Il n’y a donc aucune raison de penser que ce deuxième local, même contigu au premier et même avec une toiture et une gouttière communes, fait partie du lot 29. Sinon il aurait été figuré d’une autre façon sur le plan.

Par ailleurs les surfaces de ces différents locaux sont cohérentes avec l’attribution des tantièmes puisque le lot 29 se voit affecté de 3 tantièmes, alors que si l’on ajoute les surfaces du lot 29 et du local litigieux derrière, on a manifestement une surface équivalente à celle du local 28, de l’autre côté de la cour, qui est lui affecté de 7 tantièmes.

De plus l’article 9 c du règlement de copropriété, relatif aux parties communes spéciales, stipule que « l’appentis qui se trouve dans la première cour ne sera commun qu’entre les lots 15 à 29 inclus ».

Or il ressort du plan annexé qu’aucun autre « local » ne peut correspondre à cet appentis puisque les autres petits locaux présents dans la cour sont inclus dans le lot 1 ou dans la loge, ou correspondent au lot 28 ou 29. Si le local litigieux était comme le prétend le défendeur inclus dans le lot 29, il n’y a plus aucun autre appentis dans la cour.

Ces éléments sont corroborés par l’avis d’un géomètre-expert sollicité par le demandeur, qui conclut le 10 février 2025 que « la partie de l’appentis à droite de la cour, dans sa partie située derrière le lot n°29 et contre bâtiment B, constitue bien une partie commune spéciale aux lots 15 à 29 ».

Il convient de préciser que l’usage que souhaiterait actuellement faire le syndicat des copropriétaires de cet appentis, à savoir y mettre les poubelles de toute la copropriété et pas seulement des lots 15 à 29, est indifférent au fait que ce local est une partie commune et que la société SCI OM 2000 ne peut se l’approprier.

Enfin les éléments produits par la défenderesse relatifs à l’usage qu’aurait fait un précédent propriétaire de ce local sont tout à fait insuffisants pour évoquer une possible prescription acquisitive qui opposerait une contestation sérieuse à la demande présentée, puisque la société SCI OM 2000 produit un mail d’un tiers qui indique que « dans ses souvenirs » M. [G] utilisait la partie gauche de la construction « comme local pour les poubelles de son activité ». La mention dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2023 relative au « désir de la copropriété d’utiliser la partie du cabanon à poubelles qui lui permettait [à M. [G]] de stocker ses poubelles » est également insuffisante pour préciser quand et à quel titre cette utilisation aurait eu lieu.

Il ressort donc avec l’évidence requise en matière de référé que la société SCI OM 2000 s’est appropriée et use à des fins privatives de l’appentis litigieux, partie commune.

Il lui sera donc fait injonction de retirer le cadenas et de restituer au syndicat des copropriétaires l’appentis situé à droite de la cour derrière le lot n°29 et contre le bâtiment B, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte.

Concernant la couverture

Il est établi que la société SCI OM 2000 a fait poser, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, une sorte d’auvent/couverture sur la partie de la cour entre le lot 1 et le lot 29.

Le demandeur sollicite le retrait de cette installation et la remise en état de la cour.

La défenderesse s’y oppose en soutenant que le lot 29 comprend les parties communes entourant ce lot, et notamment la partie reliant les lots 1 et 29, qui sont des lots liés.

Cependant la propriété d’un lot privatif n’emporte à l’évidence aucun droit particulier sur les parties communes qui entourent ou qui relient des lots privatifs. L’espace qui a été couvert dans la cour commune n’est d’ailleurs pas figuré sur le plan comme un lot particulier, mais comme partie intégrante de la cour. Cet espace n’est pas plus mentionné dans le règlement de copropriété comme une partie commune spéciale.

Par conséquent, et en dépit du fait que la société SCI OM 2000 trouve probablement pratique de pouvoir sortir à l’arrière de son lot commercial (lot n°1) pour se rendre dans son lot n°29 sans subir les intempéries, rien ne permettait à la défenderesse de réaliser des travaux sans autorisation sur une partie de la cour commune.

Ces travaux impactent nécessairement les parties communes, notamment sur l’aspect extérieur de la cour, et sur l’attache de la couverture faite sur le mur du fond de la cour.

La société SCI OM 2000 sera donc condamnée à déposer la couverture installée sur la partie de la cour reliant le lot n°1 au lot n°29, et à remettre en état la cour, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte.

III – Sur la demande en dommages et intérêts :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce il est établi que la défenderesse a adopté un comportement manifestement fautif, et a persévéré en dépit des mises en demeure et justificatifs produits par le requérant. Ce comportement, relatif en particulier à l’appropriation de l’appentis depuis plus d’un an, a causé un préjudice certains à la copropriété puisque ce local était utilisé pour les poubelles collectives de l’immeuble.

Ce préjudice sera justement évalué à la somme provisionnelle de 2.000 euros.

IV- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SCI OM 2000, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce il est équitable de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.000 euros et de rejeter les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

Enjoignons à la société OM 2000 de retirer le cadenas et de restituer au syndicat des copropriétaires l’appentis situé à droite de la cour derrière le lot n°29 et contre le bâtiment B, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 4 mois ;

Enjoignons à la société OM 2000 de déposer la couverture installée sur la partie de la cour reliant le lot n°1 au lot n°29, et de remettre en état la cour, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 4 mois ;

Disons n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons la société OM 2000 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme provisionnelle de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons la société OM 2000 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société OM 2000 aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 24 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ