TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 13 février 2026 – délibéré prorogé

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 25/00416 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56UQ

Affaire jointe : N° RG 25/01772 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J74

Grosse délivrée le 13.02.2026 à :

— M^e TIXIER-

FAVRE

— M^e Laure TRAPE

— Maître LAO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DU GROUPE D’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] / [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, le syndic CAMELLO, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Béatrice TIXIER-FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [A]

né le 22 Décembre 1988 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [J] [Z]

né le 23 Janvier 1953 à [Localité 2] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 4] (ISRAEL)

représenté par Maître Michel LAO de la SELARL SELARL D’AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, M^e Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CHAPATI NATIONAL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Laure TRAPE, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Le groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], soumis au statut de la copropriété, ayant pour assiette la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], est composé de 4 bâtiments :

— le bâtiment A, au SUD, donnant sur le [Adresse 5] et portant le n°99,

— le bâtiment B, au SUD-EST, mitoyen du A, donnant sur le [Adresse 5] et portant le n°103,

— le bâtiment C, à l’OUEST, se trouvant entre les trois bâtiments, ouvrant sur cour et auquel on accède par le porche portant le n° [Adresse 2] du [Adresse 2], sous le bâtiment D,

— le bâtiment D, au NORD et à l’EST, mitoyen des bâtiments B et C, donnant sur le [Adresse 2] et portant les n°[Adresse 2] et [Adresse 2].

*

[J] [Z] est propriétaire de plusieurs lots dans le groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], dont les lots 60 (sous-sol et rez-de-chaussée), 66 et 67 (entresol) au sein du bâtiment D, correspondant, au titre de l’état de division, à :

— lot 60 : un local situé au sous-sol du bâtiment D et un local à usage mixte d’habitation et commercial, situé au rez-de-chaussée du bâtiment D,

— lot 66 : un appartement situé à l’entresol du bâtiment D,

— lot 67 : une pièce située à l’entresol du bâtiment D.

Ces locaux sont donnés à bail pour l’exploitation d’un restaurant à la SAS CHAPATI NATIONAL, dont le président est [Y] [A].

La SAS CHAPATI NATIONAL a fait l’objet d’une procédure collective en 2024 ; par un jugement du 10.02.2025, le tribunal des affaires économiques de MARSEILLE a arrêté un plan de redressement à son bénéfice.

*

Aux termes d’un rapport de synthèse de l’ADIL de mars 2017 l’état de l’ensemble [Adresse 1] [Adresse 2] a été estimé préoccupant, notamment d’un point de vue structurel.

Le groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] a fait l’objet de plusieurs arrêtés de mise en sécurité en dates des 07.03.2023, 31.10.2023 et 02.05.2024.

Une opération de réhabilitation de tous les bâtiments de la copropriété a été entreprise, subventionnée à hauteur de 90 % par des aides publiques.

Pour ce faire, des travaux ont été approuvés lors des assemblées générales des copropriétaires des 9 décembre 2021, 12 juillet 2022, 12 avril 2023 et 26 février 2024.

Par assemblée générale des copropriétaires du 9 décembre 2021, il a été accepté que les travaux se feraient en milieu inoccupé.

Par assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2022, il a été voté la mise en œuvre d’un système de vidéoprotection, de la réhabilitation des parties communes, notamment des bâtiments C et D et de la mise en conformité des accès aux parties communes avec les plans et le règlement de copropriété, notamment par la condamnation de l’accès à la cage d’escalier C depuis le lot 60.

C’est dans ce cadre que la porte du restaurant Chapati [bât D], située au milieu de la première volée d’escalier du bâtiment [Adresse 2] [bât C], a été condamnée.

Le syndic a informé le gestionnaire de biens de [J] [Z] de cette fermeture de l’accès de son lot aux parties communes par mail du 4 juillet 2023 et par courrier AR du 8 septembre 2023.

Le syndic a informé par mail du 22 avril 2024 [Y] [A] de ce que les travaux étaient prévus le 25 avril 2024.

Le 25 avril 2024, l’accès a été muré dans le cadre des travaux ; le mur a été immédiatement déconstruit. Cette scène a été filmée et a fait l’objet d’un constat par un commissaire de justice.

Par mise en demeure du 10/07/2024, le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] a vainement demandé à [Y] [A] le remboursement des frais de reconstruction et de remise en état de la cage d’escalier.

Par mise en demeure des 10.07.2024 et 05.12.2024, le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] a vainement demandé à [J] [Z] le remboursement des frais de reconstruction et de remise en état de la cage d’escalier.

*

Par assignation du 12 et 18.2025, le Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, CAMELLO, SAS, a fait attraire :

— [J] [Z], représenté par son gestionnaire de bien [H] [M], SASU,

— [Y] [A],

devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 3, 8, 13, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et du Vu le règlement de copropriété du 21/12/1971, aux fins de voir:

« INTERDIRE à messieurs [Z] et [A] ou à toute personne agissant pour leur compte de détruire le mur édifié par le syndicat des copropriétaires entre les lots 60 et 66 situés dans le bâtiment D et la cage d’escalier du bâtiment C

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 3.496,90 euros à titre de provision

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 2.000 euros à titre de provision

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du cpc au titre de l’article 700 du CPC

DIRE que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du CPC

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] aux entiers dépens, conformément aux articles 695 et suivants du CPC ».

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/416.

Par assignation du 30.04.2025, [J] [Z] a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, la Société CHAPATI NATIONAL, Société par actions simplifiée, au visa des articles 331 du Code Civil, du bail, du règlement de copropriété, des dispositions des articles 1728, 1732 et 1735 du Code Civil, de l’article 835 du Code procédure Civile, aux fins de voir :

« € ORDONNER la jonction de la présente assignation avec l’affaire en cours devant Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, Cabinet 4 – RG N°25/00416 et devant être appelée à l’audience du 02 mai 2025 à 09h00, suite à l’assignation en référé délivrée le 18/02/2025 à la demande du Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1] / [Adresse 2].

Vu le bail commercial en date du 04 décembre 2017,

€ JUGER bien fondée la mise en cause par intervention forcée de la Société CHAPATI NATIONAL.

€ JUGER que la Société CHAPATI NATIONAL devra soutenir la défense du bailleur, Monsieur [J] [Z].

SUBSIDIAIREMENT,

si une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre de Monsieur [J] [Z].

€ JUGER que le Président du Tribunal judiciaire statuant en référé est compétent pour faire statuer un trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile.

€ CONDAMNER Monsieur [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, solidairement à relever et garantir Monsieur [J] [Z] de toute condamnation qui serait prononcée auur égard, vu le bail commercial et les articles 1728 1°, 1732 et 1735 du Code civil.

€ CONDAMNER la Société CHAPATI NATIONAL au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au bénéfice de Monsieur [J] [Z].

€ CONDAMNER la Société CHAPATI NATIONAL aux entiers dépens. »

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 25/1772.

*

A l’audience du 24.10 2025, le Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 3, 8, 13, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, demande de :

« ORDONNER la cessation de toute ouverture d’accès entre le lot 66 du bâtiment D et la cage d’escalier du bâtiment C, réalisée de manière illicite, sans autorisation

AUTORISER la remise en état des lieux conformément au règlement de copropriété par la fermeture de l’accès entre le lot 66 du bâtiment D et la cage d’escalier du bâtiment C,

INTERDIRE à messieurs [Z] et [A] ou à toute personne agissant pour leur compte de détruire le mur édifié par le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] entre le lot 66 situé dans le bâtiment D et la cage d’escalier du bâtiment C

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 3.496,90 euros à titre de provision

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] la somme de 2.000 euros à titre de provision

DEBOUTER monsieur [Z] de toutes ses demandes formées contre syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2]

DEBOUTER monsieur [A] et la société CHAPATI NATIONAL duur demande de mise hors de cause de monsieur [A]

DEBOUTER monsieur [A] et la société CHAPATI NATIONAL de toutes leurs demandes formées contre syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2]

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du cpc au titre de l’article 700 du CPC

DIRE que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du CPC

CONDAMNER conjointement messieurs [Z] et [A] aux entiers dépens, conformément aux articles 695 et suivants du CPC ».

Par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, Société par actions simplifiée, au visa des articles 1719, 1° du Code civil, 1240 du Code civil, des troubles manifestement illicites, demandent de :

« Ordonner la mise hors de cause de monsieur [Y] [A]

Rejeter toute demande à son encontre

Débouter Monsieur [J] [Z] et le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] de toutes demandes à l’encontre de CHAPATI NATIONAL

Débouter Monsieur [J] [Z] et le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] de toutes demandes à l’encontre de monsieur [Y] [A]

RECONVENTIONNELEMENT

Au vu du préjudice économique avéré découlant directement des suppressions d’accès au réseau et à une issue de secours sans motif d’ordre public ni commandement de l’autorité publique

Condamner par provision conjointement Monsieur [J] [Z] et le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] au versement d’une provision sur préjudice économique direct avéré et certain à ce jour de 89.087,64 euros.

CONDAMNER conjointement le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] avec Monsieur [J] [Z] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC au titre de l’article 700 du CPC et les condamner aux dépens ».

[J] [Z], par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa des articles 331 du Code de procédure civile, 1728, 1732 et 1735 du Code Civil, 835 du Code procédure Civile, demande de :

« € ORDONNER la jonction de la procédure de l’affaire principale, suite à l’assignation en référé délivrée le 18/02/2025 à la demande du syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1] [Adresse 2]e à l’encontre de Monsieur [J] [Z] et de Monsieur [Y] [A], sous le numéro de RG 25/00416 avec l’affaire résultant de l’assignation en date du 30/04/2025, assignation délivrée dans les intérêts de Monsieur [J] [Z], à l’encontre de la Société CHAPATI NATIONAL, sous le numéro de RG définitif 25/01772.

€ JUGER l’absence de trouble manifestement illicite à défaut pour le Syndicat des copropriétaires d’avoir établi la matérialité des faits et de justifier d’une décision d’assemblée générale effective et opposable à Monsieur [J] [Z].

€ CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse à défaut de désignation précise du lot concerné, d’atteinte aux parties communes et de décisions d’assemblées générales opposables à Monsieur [J] [Z].

€ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à voir interdire à Monsieur [J] [Z], à Monsieur [Y] [A] ou toute autre personne, à détruire le mur édifié par le Syndicat des copropriétaires entre les lots n°60 et n°66, situé dans le bâtiment D et la cage d’escalier du bâtiment C.

€ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 3.496,90 € à titre de provision, à l’encontre de Messieurs [J] [Z] et [Y] [A]. A TITRE SUBSIDIAIRE,

€ JUGER que la demande de provision à hauteur de 3.496,90 € est excessive et réduire fortement cette demande.

€ LE DEBOUTER de sa demande de paiement de la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral, à l’encontre de Messieurs [J] [Z] et [Y] [A].

€ DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1] [Adresse 2] 13003 Marseille de sa demande de préjudice moral

€ JUGER bien fondée la mise en cause par intervention forcée de la Société CHAPATI NATIONAL.

€ JUGER que la Société CHAPATI NATIONAL devra soutenir la défense du bailleur, Monsieur [J] [Z]. SUBSIDIAIREMENT, si une quelconque condamnation devait intervenir à l’encontre de Monsieur [J] [Z].

€ JUGER que le Président du Tribunal judiciaire statuant en référé est compétent pour statuer un trouble manifestement illicite, si celui-ci est établi, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile.

€ CONDAMNER Monsieur [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, solidairement à relever et garantir Monsieur [J] [Z] de toute condamnation qui serait prononcée auur égard, vu le bail commercial et les articles 1728 1°, 1732 et 1735 du Code civil. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE CHAPATI :

€ JUGER que la Société CHAPATI NATIONAL n’établit pas l’existence du préjudice invoqué. Subsidiairement, REDUIRE très fortement l’évaluation de ce préjudice.

Subsidiairement, si une quelconque somme était mise à la charge de Monsieur [J] [Z], JUGER que le Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1] [Adresse 2] 13003 Marseille, devra le relever et garantir, sur le fondement des articles 14 et 9.III de la loi du 10/07/1965.

€ DEBOUTER Monsieur [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL duur demande au titre de l’article 700 à l’encontre de Monsieur [J] [Z].

€ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de toute demande au titre de l’article 700, au titre des frais d’huissiers exclusivement imputables aux créanciers et aux dépens.

€ CONDAMNER Monsieur [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au bénéfice de Monsieur [J] [Z].

€ CONDAMNER tout succombant aux dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 16.01.2026. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de faire droit à la demande de jonction des procédures, conformes à une bonne administration de la justice.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.

Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite résultant de la destruction du mur créé dans le cadre de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires pour restaurer un gros mur de cage d’escalier, séparant les deux immeubles, partie commune.

Il souligne par ailleurs le dommage imminent puisque le maître d’œuvre préconise la fermeture totale du bâtiment C pour la réalisation des travaux, ce qui implique la condamnation de la porte en cause.

[Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, Société par actions simplifiée, se prévalent de ce que :

Le bâtiment D présente deux entrées ([Adresse 2]) et que les arrêtés de mise en sécurité ne concerneraient que le [Adresse 2], alors que le restaurant se situerait au [Adresse 2],Le syndicat des copropriétaires est incapable d’établir la date de création de la porte en cause,La porte en cause constitue un accès de sécurité indispensable et réglementaire du restaurant,Le maître d’œuvre n’a besoin de la condamnation de la porte en cause que pour la durée des travaux, qui n’ont pas commencé,En raison de la coupure des fluides pour les travaux, la société a dû mettre ses salariés en chômage technique, dont l’autorisation n’a pas été renouvelée depuis juillet 2025,Ils n’ont pas été avisés des travaux et le temps accordé pour s’organiser a été trop bref, Ils ont quasiment été évincés de leur commerce.

[Y] [A] ajoute qu’il ne peut être mis en cause en sa qualité personnelle, car il a agi dans l’intérêt de sa société. Il se prévaut de la disproportion de la décision du syndicat des copropriétaires et de l’immensité du dommage subi.

Il demande donc sa mise hors de cause.

[J] [Z] se prévaut de l’inopposabilité des délibérations des assemblées générales des copropriétaires, en ce qui le concerne, car il n’y était ni présent, ni représenté et que les procès-verbaux ne lui en ont pas été notifiés.

Il ajoute que le nom du syndic bénévole ne figure pas au procès-verbal de constat relatif à la tenue de l’assemblée générale.

Il se prévaut de ce que les assemblées générales n’auraient pas été tenues régulièrement.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne serait pas valablement représenté.

Avant toute chose, il convient de rappeler qu’une assemblée générale des copropriétaires qui n’a pas été invalidée existe dans l’ordre juridique.

En l’espèce, aucune partie ne se prévaut de ce que les assemblées générales auraient fait l’objet de quelque recours en justice que ce soit, de sorte qu’elles existent et sont applicables.

Surabondamment, [J] [Z] n’allègue pas ne pas avoir été convoqué à ces assemblées générales et ne précise pas en quoi elles ne seraient pas valables. L’absence du nom du syndic sur le procès-verbal d’assemblée générale est sans incidence sur la validité de la représentation du syndic en justice, à plus forte raison alors qu’aucune fin de non-recevoir n’est soulevée.

Il ne procède que par allégations.

En outre, en ce qui concerne le défaut de notification des procès-verbaux allégués, qui ne sont pas contestés, il n’a pas pour conséquence la nullité ni l’inopposabilité des délibérations des assemblées générales, mais empêche les délais de recours de courir ; ce qui est inopérant, puisqu’il n’allègue pas avoir fait, ni avoir l’intention de former de recours contre ces assemblées générales.

Surabondamment, l’assemblée générale du 26 février 2024 n’est pas concernée par ce moyen puisqu’il est justifié de la convocation et de la notification de celle-ci à l’intéressé.

Ces moyens ne sauraient donc en aucun cas constituer une contestation sérieuse.

*

Vu l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En ce qui concerne les moyens soulevés par les preneurs, d’une part la présente procédure n’est pas fondée sur les arrêtés de mise en sécurité, de sorte qu’il importe peu que la porte principale du commerce se situe au [Adresse 2] ou au [Adresse 2] du bâtiment D, à plus forte raison alors que l’ensemble immobilier a été successivement frappé de 3 arrêtés de mise en sécurité prévoyant son évacuation en raison de risques liés à l’état de sa structure.

Surabondamment, les plans de l’ensemble immobilier en cause démontrent que le bâtiment D, partagé par le passage d’un porche, constitue un bâtiment unique, quoi que portant sur deux numéros de rue ([Adresse 2] et [Adresse 2]). La pièce 15 du demandeur démontre que l’entrée principale de l’immeuble se fait par le porche portant le n° [Adresse 2] ; seule l’entrée au restaurant Chapati se fait par le n° [Adresse 2]. Dès lors, le fait que l’arrêté du 31.10.2023 mentionne le bâtiment D au n° [Adresse 2] est sans incidence sur sa lecture, puisqu’il est également question de «  la totalité de la structure » (article 1) et de « l’ensemble de l’immeuble » (article 4). Il en va de même de l’arrêté du 2 mai 2024, qui interdit l’immeuble dans son entièreté à toute occupation et prévoit la neutralisation des fluides.

Il est donc à l’évidence faux de prétendre que le restaurant échappe à ces arrêtés.

Il est sans incidence que la date à laquelle la porte entre les parties communes du bâtiment C, en l’espèce sa cage d’escalier, a été reliée à une partie privative du bâtiment D, en l’espèce l’unité de locaux constituée par les lots 60, 66 et 67.

En effet, la présente procédure vise à l’application des délibérations des assemblées générales des copropriétaires des 9 décembre 2021, 12 juillet 2022, 12 avril 2023 et 26 février 2024.

Il n’est pas contesté par la Société CHAPATI NATIONAL et [Y] [A] que ce dernier ait démoli le mur de parpaings construit en application des résolutions de ces assemblées générale. Cela résulte par ailleurs des deux procès-verbaux de constatations d’un commissaire de justice, dont un résulte de la visualisation de vidéosurveillances, et annexe des photographies très nettes de son visage.

Les preneurs ne procèdent que par allégations en indiquant que la porte en cause constituerait un accès de sécurité indispensable et réglementaire du restaurant.

En outre, ladite porte ne présente aucune des caractéristiques d’une porte coupe-feu ou d’une sortie de secours. Le procès-verbal permet de voir qu’elle ne s’ouvre pas dans le sens de la sortie, n’est pas rendue visible par une quelconque signalétique, est de piètre qualité, et ouvre au milieu d’un escalier, ce qui présente des risques de chute.

Le moyen tiré du fait que la condamnation de la porte n’est nécessaire que pour la durée de travaux, qui n’ont pas commencé, prouve trop, en ce qu’il n’est pas contesté que le restaurant a poursuivi son activité en dépit d’un arrêté de mise en sécurité dépourvu d’ambiguïté, et que le maître d’œuvre indique que les travaux ne pourront commencer que quand la porte sera condamnée, mais que les preneurs ont rouvert d’autorité cette porte.

La question de la coupure des fluides est à l’évidence dépourvue de lien avec le litige lié à la porte.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas de lien avec le locataire, mais avec le copropriétaire, démontre avoir avisé le bailleur, par le truchement de son mandataire, le 4 juillet 2023 et le lui a rappelé le 8 septembre 2023. Le bailleur disposait donc au mieux de 9 mois, au pire de 7 mois pour aviser son preneur, qui avait largement le temps de s’organiser.

Le syndic a en outre informé par mail du 22 avril 2024 [Y] [A] de ce que les travaux étaient prévus le 25 avril 2024, soit trois jours plus tard, pour lui permettre de s’organiser.

Le moyen tiré de la disproportion des mesures adoptées, mérite d’être apprécié à l’aune des documents versés aux débats, montrant un ensemble immobilier dans un état structurel si dégradé qu’il a fait l’objet de 3 arrêtés de mise en sécurité successifs, étendant au fur et à mesure les zones concernées par l’interdiction d’occuper, et mettant in fine en exergue une dangerosité des planchers, du gaz et des dispositifs permettant de lutter contre la propagation d’incendies entre les commerces et les parties habitées.

Il apparaît également que les travaux de structure, pour des montants très importants, ont été subventionnés par des deniers publics à hauteur de 90%.

Enfin, il résulte des documents du maître d’œuvre versés aux débats que les locaux nécessitaient un désamiantage, et que la persistance de l’ouverture en cause, fut-ce seulement pendant les travaux, créait un danger pour le chantier et pour les employés et usagers du restaurant en raison de l’empoussièrement du chantier et de la présence de plomb dans les locaux.

Il est rare de rencontrer dans une même procédure une telle accumulation de risques pour la santé et la sécurité d’un tel niveau de gravité.

Dans de telles conditions, les contestations soulevées par les preneurs ne présentent aucun caractère sérieux justifiant qu’il ne soit pas statué en référé.

En ce qui concerne spécifiquement [Y] [A], qui considère ne pouvoir être mis en cause en sa qualité personnelle, alors même qu’il reconnait à demi-mot avoir personnellement détruit le mur en cause, rien ne justifie en l’état sa mise hors de cause.

Dans de telles conditions, la demande visant à ordonner la cessation de toute ouverture sera rejetée, l’ouverture en cause étant largement achevée à la date de la saisine de cette juridiction.

En revanche, il sera fait droit à la demande d’interdiction de toute ouverture de passage entre les bâtiments C et D par les lots 60, 66 et 67, sans autorisation expresse par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires conforme à la loi.

Il sera également autorisé la remise en état du mur, à l’évidence une partie commune, puisque gros mur, constitutif de la cage d’escalier, et séparatif de deux bâtiments.

En effet, les défendeurs ne démontrent en rien en quoi il s’agirait d’une partie privative.

Le bailleur étant tenu d’un lien contractuel envers son preneur, d’une part, et de l’obligation de respecter et de faire respecter le règlement de copropriété d’autre part, il sera également tenu de cette condamnation.

Sur la demande provisionnelle

Il n’est pas contesté que [Y] [A] ait procédé à la démolition du mur en cause pour le compte ou dans l’intérêt, au moins partiel, de la Société CHAPATI NATIONAL.

Dès lors, il y a lieu de les condamner in solidum au paiement de provisions à valoir sur le préjudice matériel occasionné par ces faits, ainsi que sur le préjudice moral résultant nécessairement du retard pris dans des travaux d’ampleur et très perturbants dans la vie de la copropriété, évacuée tout le temps des travaux.

En revanche, en l’état, rien ne démontre avec l’évidence requise au stade du référé la responsabilité du bailleur dans la démolition du mur, puisqu’il conteste ces faits, s’être trouvé sur place, alors qu’il déclare une adresse à l’étranger, et que sa présence ne résulte ni du constat, ni de la vidéosurveillance.

Le Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, sera donc débouté des demandes provisionnelles formulées à son encontre.

Sur le montant de la provision demandée au titre des réparations, le Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], justifie d’un devis portant non seulement sur la remise en place des parpaings, mais également sur la fourniture des éléments cassés dans l’escalier lors de la démolition, en plus de la main d’œuvre, ce que ne prévoit pas le devis alternatif produit par [J] [Z].

Il sera donc fait droit à la demande provisionnelle à hauteur de 3 496,90 € à valoir sur le préjudice matériel.

Le préjudice moral est justement évalué à 2000 €, il y sera fait droit.

Sur les demandes reconventionnelles

Les preneurs demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une provision à valoir sur le préjudice économique résultant de la coupure des fluides, l’ayant empêché d’exercer son activité.

Comme mentionné plus haut, aux termes de l’arrêté de mise en sécurité du 2 mai 2024 l’immeuble était interdit à toute occupation et la neutralisation des fluides était imposée.

Dans ces conditions, les preneurs échouent à démontrer en quoi le syndicat des copropriétaires leur serait redevable d’une quelconque somme à ce titre, alors même qu’il leur appartenait de quitter les lieux à compter de cette date.

De surcroit, il est important de souligner que les travaux étaient prévus pour 9 à 12 mois, et que leur comportement, consistant à démolir la porte visant à sécuriser lesdits travaux a eu pour conséquence d’en retarder le point de départ, aggravant ainsi le préjudice dont ils se prévalent.

Ils seront donc purement et simplement déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Tous les défendeurs, qui succombent, seront condamnés solidairement à payer à 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens in solidum.

Dans leurs rapports entre eux, [J] [Z] en conservera la charge à hauteur de 10%, [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, en supporteront la charge restante par moitié.

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996/08 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

statuant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les n° de RG 25/416 et 25/1772 sous le premier de ces numéros ;

REJETONS la demande de mise hors de cause de [Y] [A] ;

REJETONS la demande visant à ordonner la cessation de toute ouverture d’accès, sans objet ;

INTERDISONS à [J] [Z], [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, ainsi qu’à toute personne agissant pour leur compte ou du leur chef, de détruire le mur condamnant l’ouverture entre la cage d’escalier du bâtiment C et le local composé des lots 60, 66 et 67 de l’immeuble D du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, à payer au Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une provision de 3 496,90 € à valoir sur la réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNONS in solidum [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, à payer au Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une provision de 2000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral ;

REJETONS la demande de provision formulée par [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, sursis à statuer ;

CONDAMNONS solidairement [J] [Z], [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, à payer au Syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ;

DISONS que dans leurs rapports entre eux, [J] [Z] en conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 10%, et [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, en supporteront, in fine la charge par moitié ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum [J] [Z], [Y] [A] et la Société CHAPATI NATIONAL, SAS, à payer les dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT