TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 24/08825

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LFM

N° MINUTE :

Assignation du :

12 juillet 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 09 décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [J] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Sophie DELLA-MARIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0998

DEFENDEURS

La société CPH IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat plaidant et par Maître Marie-Lise TURPIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0238

Monsieur [O] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [F] [H] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par Maître Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

* * *

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 19 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 09 décembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier du 29 octobre 2018, Monsieur [O] [E] et Madame [F] [H] épouse [E], ci-après les consorts [E], ont délivré à Monsieur [W] [Y] et Madame [G] [J] épouse [Y], ci-après les consorts [Y], locataires de leur appartement de quatre pièces, outre d’une cave et de deux places de stationnement, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10], un congé pour vendre.

Les consorts [Y] n’ont pas exercé leur droit de préemption.

Estimant que leur droit de préemption avait été violé en ce que la vente avait été réalisée à un prix inférieur à celui qui leur avait été proposé et par exploits d’huissier du 12 juillet 2024, les consorts [Y] ont fait assigner leurs bailleurs mais également l’agence CPH IMMOBILIER, qui assurait la gestion locative de ces biens, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de nullité de la vente.

Dans ses conclusions sur incident d’incompétence et en réponse n°3, signifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la société CPH IMMOBILIER au juge de la mise en état de :

DECLARER le Tribunal Judiciaire de PARIS incompétent, RENVOYER le demandeur à mieux pourvoir devant le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES. Si par extraordinaire le Juge de la Mise en Etat considérait le Tribunal Judicaire de PARIS compétent,

DIRE et JUGER l’action des consorts [Y] prescrite,CONDAMNER les consorts [Y] à verser à la Société CPH IMMOBILIER la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions sur incident, signifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, les consorts [E] demandent au juge de la mise en état de :

RENVOYER Monsieur [Y] et Madame [J] à mieux se pourvoir devant le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES ou le tribunal judiciaire de VERSAILLES,DECLARER Monsieur [Y] et Madame [J] irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir en annulation de vente, et pour cause de prescription de leur action,En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [Y] et Madame [J] à verser à Monsieur et Madame [E] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions sur incident, signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, les consorts [Y] demandent au juge de la mise en état de :

DECLARER le Tribunal Judiciaire de PARIS compétent,CONDAMNER la Société CPH IMMOBILIER à verser aux consorts [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 19 novembre 2025, les consorts [Y] ont été invités à déposer leur dossier de plaidoirie comportant une pièce avant le lundi 24 novembre 2025 et les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Paris

La société CPH IMMOBILIER soutient, au visa des articles 42 et 43 du code de procédure civile, que le tribunal judiciaire de Paris n’est pas compétent pour connaître des demandes des consorts [Y] en ce que d’une part, le domicile des consorts [E] se situe dans le ressort du tribunal judiciaire de Lyon et que d’autre part, son siège social se situe dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles. Elle considère surtout que le litige porte sur la vente d’un bien immobilier situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles dont les consorts [Y] sollicitent la nullité par suite de la violation de leur droit de préemption, de sorte qu’en application de l’article 44 du code de procédure civile, le tribunal exclusivement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble, soit en l’espèce, le tribunal judiciaire de Versailles.

Les consorts [E] estiment également que seul le tribunal judiciaire de Versailles, dans le ressort duquel se situe le bien litigieux, est compétent pour connaître des demandes des consorts [Y]. En outre, s’agissant de la mise en œuvre d’un congé pour vendre en matière de baux d’habitation relevant de la loi de 1989, ils s’interrogent sur la compétence exclusive du juge du contentieux et de la protection.

Les consorts [Y] répliquent que le siège social de la société CPH IMMOBILIER se situe à [Localité 12], outre que l’article 44 du code de procédure civile s’applique aux actions réelles immobilières. Or en leur qualité de locataires du bien immobilier litigieux, ils ne disposent pas d’un droit réel mais seulement d’un droit personnel, de sorte qu’en application des dispositions de l’article 42 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire de céans est compétent.

Sur ce,

L’article 42 du code de procédure civile dispose que la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S’il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux. Si le défendeur n’a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s’il demeure à l’étranger.

L’article 46 du code de procédure civile précise en outre que le demandeur peut saisir à son choix, outre la juridiction du lieu où demeure le défendeur :

— en matière contractuelle, la juridiction du lieu de la livraison effective de la chose ou du lieu de l’exécution de la prestation de service ;

— en matière délictuelle, la juridiction du lieu du fait dommageable ou celle dans le ressort de laquelle le dommage a été subi ;

— en matière mixte, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble ;

— en matière d’aliments ou de contribution aux charges du mariage, la juridiction du lieu où demeure le créancier.

En l’espèce, à titre liminaire, le juge de la mise en état relève que le tribunal n’est pas saisi d’une demande de nullité du congé pour vendre mais d’une demande de nullité de l’acte de vente, qui relève de la compétence du tribunal judiciaire, de sorte que le juge du contentieux et de la protection n’est pas exclusivement compétent pour connaître de cette demande principale des consorts [Y].

En outre, il est constant que l’action intentée par les locataires aux fins d’annulation de la vente intervenue en violation de leur droit de préemption est une action mixte en ce qu’elle porte à la fois sur un droit réel immobilier et sur un droit personnel, le droit de préemption des locataires.

En application de l’article 46 alinéa 3 du code civil, les consorts [Y] pouvaient donc saisir le tribunal judiciaire de Versailles pour connaître de leur demande de nullité de la vente.

Cette compétence du lieu de situation de l’immeuble n’est toutefois pas exclusive, l’article 46 susvisé employant le terme « peut », de sorte qu’ils pouvaient tout aussi bien saisir, en application des dispositions de l’article 42 du code de procédure civile, le tribunal dans le ressort duquel demeure l’un des défendeurs.

Or l’agence CPH IMMOBILIER a son siège à [Localité 11], le commissaire de justice précisant dans le procès-verbal de remise à personne morale du 12 juillet 2024 que le comptable de la société, à qui l’assignation a été délivrée au [Adresse 5] à [Localité 12] a déclaré être habilité à recevoir la copie de l’assignation.

Par conséquent, le tribunal judiciaire de Paris est bien compétent pour connaître des demandes des consorts [Y], de sorte que l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la prescription

La société CPH IMMOBILIER soulève également la prescription de l’action en nullité de la vente des consorts [Y], introduite plus de cinq ans après la délivrance du congé pour vendre et sa date d’effet au 1er juin 2019. Elle ajoute que la sommation interpellative du 28 août 2020 ne peut être considérée comme un acte interruptif d’instance.

Les consorts [E] soulèvent la même fin de non-recevoir.

Les consorts [Y] n’ont pas conclu sur cette fin de non-recevoir.

Sur ce,

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent pas cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le point de départ du délai de prescription de cinq ans court à compter de la découverte par les consorts [Y] de la violation alléguée de leur droit de préemption. Il ne court nullement à compter de la date d’effet du congé pour vendre, date à laquelle le bien n’était d’ailleurs toujours pas vendu, les consorts [E] évoquant dans leurs écritures une seconde cession intervenue le 27 novembre 2019.

Or les consorts [Y] n’ont connu le prix de vente global du bien qu’ils ont quitté qu’au moment de la sommation interpellative du 28 août 2020.

S’ils indiquent dans leur assignation que le prix communiqué à cette date incluait la commission d’agence et qu’ils n’ont pu la déduire qu’après recherches sur le site internet du mandataire, en toute hypothèse, à supposer le prix net vendeur connu le 28 août 2020, leur action introduite le 12 juillet 2024 n’est pas prescrite. La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Sur l’absence de mise en cause du tiers acquéreur

La société CPH IMMOBILIER soulève également l’irrecevabilité de l’action des demandeurs en l’absence de mise en cause du tiers acquéreur.

Sur ce,

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 332 du même code permet par ailleurs au juge d’inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.

En l’espèce, le tiers acquéreur n’a pas été mis en cause par les consorts [Y], qui demandent pourtant la nullité de la vente à son profit.

Il convient donc de surseoir à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [Y] et de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2026 pour mise en cause du tiers acquéreur. A défaut, l’affaire sera radiée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

REJETTE les exceptions d’incompétence territoriale et matérielle soulevées par Monsieur [O] [E], Madame [F] [H] épouse [E] et la société CPH IMMOBILIER,

DÉCLARE en conséquence le tribunal judiciaire de Paris compétent pour connaître des demandes de Monsieur [W] [Y] et Madame [G] [J] épouse [Y],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [O] [E], Madame [F] [H] épouse [E] et la société CPH IMMOBILIER,

ORDONNE le sursis à statuer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Monsieur [O] [E] et Madame [F] [H] épouse [E],

RÉSERVE les dépens et frais irrépétibles,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2026 à 13h30 pour mise en cause des tiers acquéreurs de l’appartement du [Adresse 2] à [Localité 9],

DIT qu’à défaut de mise en cause par Monsieur [W] [Y] et Madame [G] [J] épouse [Y], l’affaire sera radiée.

Faite et rendue à [Localité 11] le 09 décembre 2025

La greffière Le juge de la mise en état

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI