TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [R]

Madame [W] [R]

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00930 – N° Portalis 352J-W-B7J-C643F

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. D’H.L.M RATP HABITAT,

[Adresse 1]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [R],

[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [R],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00930 – N° Portalis 352J-W-B7J-C643F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 10/11/2016, la SA RATP HABITAT a donné à bail à [L] [R] et [W] [R] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 504,73 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires de 240,60 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 02/10/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 1504,89 euros.

Par actes de commissaire de justice délivré en date du 22/01/2025 à étude, la SA RATP HABITAT a fait assigner [L] [R] et [W] [R] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner, l’expulsion de [L] [R] et [W] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement [L] [R] et [W] [R] à payer une somme de 5561,29 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêt au taux légal ;

— condamner solidairement les mêmes au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SA RATP HABITAT, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;

— condamner [L] [R] et [W] [R] à payer à la SA RATP HABITAT une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] 23/01/2025.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 26/05/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise la créance totale à la somme de 7609,50 euros et maintient les demandes dans les termes de l’assignation.

[L] [R], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, subsidiairement il sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il travaille à la RATP et explique avoir rencontré des difficultés financières suite à un arrêt de travail. Il précise reprendre son poste à compter du 16 juin 2025. En arrêt de travail, il perçoit actuellement entre 1800 et 2000 euros par mois d’indemnités journalières ; dès qu’il aura repris son activité, il percevra environs 2800 euros. Il vit seul dans le logement et indique être séparée de [W] [R] suite à des violences conjugales.

[W] [R], régulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social a été établi et transmis à la partie demanderesse au cours de débats.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

La SA RATP HABITAT était autorisée à transmettre en cours de délibéré un document permettant d’établir la date de départ du logement de [W] [R].

Le 26/05/2025, la SA RATP HABITAT fournissait une attestation confirmant que [W] [R] ne vivait plus dans le logement objet du litige depuis le 03/01/2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 03/10/2023.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 02/10/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[L] [R] et [W] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 02/12/2023 à minuit, soit à compter du 03/12/2023.

[L] [R] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que le dernier règlement date du 27/03/2025 et a permis de régler le loyer du mois de février 2025 échu le 01/03/2025. Depuis cette date, le défendeur ne justifie d’aucun règlement alors que les loyers de mars 2025 et avril 2025 sont dus.

La SA RATP HABITAT ne donne pas son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, en l’absence de paiement du dernier loyer avant l’audience, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être ordonnée, et ce en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [L] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de [W] [R], la SA RATP HABITAT attestant l’avoir relogée dans un autre appartement à compter du 03/01/2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[L] [R] et [W] [R] seront solidairement condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [L] [R] et [W] [R] restent devoir solidairement une somme de 2101,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus à la date du 03/01/2024, jour du départ de [W] [R] du logement.

Il reste à régler 5271,42 euros à [L] [R], pour la période courant du 04/01/2024 au 01/05/2025, mois d’avril 2025 inclus, et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [L] [R] et [W] [R] solidairement au paiement de la somme de 2101,10 euros à la SA RATP HABITAT au titre des loyers, indemnité et charges échus dus jusqu’au terme de décembre 2023.

[L] [R] sera condamné au paiement de la somme de 5271,42 euros au titre des loyers, indemnités et charges échus dus pour la période courant du 04/01/2025 au 01/05/2025, mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [L] [R] sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette. Toutefois, il ne produit aucune pièce de nature à justifier du montant de ses indemnités journalières, et du montant de son futur salaire. Il n’a pas réglé les deux derniers loyers avant l’audience. S’il produit ses relevés de compte et des preuves de virements instantanés entre novembre 2024 et janvier 2025, ces éléments ne permettent pas de connaître l’état de sa situation financière actuelle et sa capacité réelle de paiement.

Compte tenu du montant important de la dette, et de l’absence de justificatif concernant la capacité de remboursement, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

[L] [R] sollicite un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

La SA RATP HABITAT s’oppose à cette demande.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que [L] [R] ne règle pas de manière régulière ses loyers depuis octobre 2023. Il ne justifie pas d’une recherche de logement.

Toutefois, il ressort du décompte et du diagnostic social que le défendeur règle ses loyers quand ses indemnités journalières le lui permettent, et qu’il a versé des montants importants (2000 euros) en fin d’année 2024. Il justifie de sa volonté d’exécuter ses obligations.

La RATP HABITAT ne justifie pas de sa situation et de la nécessité de récupérer le logement.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délai, qui sera fixé à 4 mois afin de permettre à [L] [R] de se reloger dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [L] [R] et [W] [R] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 02/10/2023.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 03/12/2023, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

AUTORISE [L] [R] à sa maintenir dans les lieux jusqu’au 15/11/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux à compter du 16/11/2025, la SA RATP HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de [L] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle, due solidairement par [L] [R] et [W] [R] à la SA RATP HABITAT, à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE solidairement [L] [R] et [W] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 2101,10 euros au titre du paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges dus selon décompte arrêté au 03/01/2024 ;

CONDAMNE [L] [R] à payer à la SA RATP HABITAT la somme de 5271,42 euros au titre du paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges dus, du 04/01/2024 au 01/05/2025, mois d’avril 2025 inclus, selon décompte arrêté au 01/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [L] [R] et [W] [R] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 02/10/2023 ;

DEBOUTE la SA RATP HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection