TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 07 février 2025

à M^e CASALTA Delphine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 février 2025

à Mme [T] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05866 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PHU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [T] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Des baux ont été signés entre les parties le 22 mars 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 380,20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 7 751,70 euros, au 19 novembre 2024. Il s’en remet à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [H] [F] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

Madame [T] [U] ép [F] comparaît. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle ne conteste pas le montant – et sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’EPIC 13 HABITAT produit la notification à la CAF en date du 23 avril 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F], soit deux mois au moins avant l’assignation du 11 septembre 2024.

L’EPIC 13 HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 11 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 novembre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu les baux liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024 pour un arriéré locatif de 3 093,30 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation des baux à effet au 29 juillet 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis (et à défaut de justificatifs, à la somme de 729,17 euros), à compter du 30 juillet 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 5 433,88 euros au 30 août 2024.

Vu le décompte actualisé au 19 novembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 7 337,76 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] solidairement à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 7 337,76 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière des défendeurs, et du niveau de leurs ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à l’EPIC 13 HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’EPIC 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation des baux conclus entre les parties le 22 mars 2018 concernant l’appartement et le stationnement sis [Adresse 1], à effet au 29 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] solidairement à payer à l’EPIC 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 729,17 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] solidairement à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 7 337,76 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Madame [T] [U] ép [F] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Madame [T] [U] ép [F] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] in solidum à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [T] [U] ép [F] in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,