TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e RUDERMANN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e ELBAZ

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10644 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWM

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [U] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentées par Maître David ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0223

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] IDF, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Kérène RUDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1777

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [V] [T] et Mme [U] [I] sont propriétaires, au sein de cet immeuble, du lot n° 506 et du lot n° 481.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2023, Mme [V] [T] et Mme [U] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2023 ou, subsidiairement des résolutions n°6, n°7 et n°9 de cette assemblée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2024, Mme [V] [T] et Mme [U] [I] demandent au tribunal de :

« ANNULER l’Assemblée Générale du 24 mai 2023,

A titre subsidiaire,

— ANNULER les résolutions n°6, 7 et 9 de l’Assemblée Générale du 24 mai 2023,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à Mesdames [T] et [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— PRONONCER l’exécution provisoire de droit »

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWM

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis1 [Adresse 10] demande au tribunal de :

« DÉBOUTER Madame [I] et Madame [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] et Madame [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « BOIS MAILLOT » la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] et Madame [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum Madame [I] et Madame [T] aux dépens. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 20 novembre 2024 et l’affaire, plaidée à l’audience du 6 juin 2025, a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2023

Mme [V] [T] et Mme [U] [I] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2023 en invoquant l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret du 17 mars 1967. Elles font valoir que le mandat de membre du conseil syndical dont était titulaire Mme [V] [T] a été révoqué de fait, en dehors du respect de toute procédure, ce qui l’a empêchée de prendre connaissance avant l’assemblée générale de documents relatifs à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires oppose que ni les prévisions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ni celles de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 ne constituent des causes de nullité de l’assemblée générale. Il ajoute que [V] [T] n’est plus membre du conseil syndical depuis 2017, à l’expiration de son mandat de trois ans.

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son septième alinéa que le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

L’article 26 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre notamment qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965. Lorsqu’une communication écrite doit être faite au conseil syndical, elle est valablement faite à la personne de son président, lorsqu’il en a été désigné un, ou, à défaut, à chacun de ses membres. Lorsque la communication est demandée par le conseil syndical, elle est faite à chacun de ses membres. L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence dans les conditions prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence prévue au même article.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 19 mai 2014 communiqué par le syndicat des copropriétaires que « Mme [T]/[I] » a alors été élue membre du conseil syndical. La durée de mandat, à hauteur de trois ans, n’est indiquée que pour le premier membre du conseil syndical, M. [J]. Néanmoins, il se déduit du procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2017 que cette durée de mandat s’appliquait nécessairement à l’ensemble du conseil syndical, puisque celui-ci a été intégralement renouvelé lors de cette assemblée.

Mme [V] [T] ne s’est pas portée candidate lors de l’assemblée générale du 22 mai 2017 et les demanderesses ne produisent aucune pièce justifiant de l’appartenance alléguée de Mme [V] [T] au conseil syndical après cette assemblée. Elles produisent des échanges de messages avec le syndic datés du 16 mai 2023 dans lesquels Mme [V] [T] ne revendique aucunement être membre du conseil syndical mais se présente comme une copropriétaire pour solliciter la communication de documents avant l’assemblée générale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [V] [T] n’était plus membre du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023, en sorte qu’elle ne peut invoquer les dispositions précitées, lesquelles ne prévoient au surplus aucune sanction tenant à la nullité de l’assemblée générale.

Mme [V] [T] et Mme [U] [I] soutiennent par ailleurs que le procès-verbal d’assemblée générale n’est pas signé par les scrutateurs, ce qui est une cause de nullité de l’assemblée générale lorsque le procès-verbal n’a pas été rédigé à la suite de l’assemblée générale comme elles le déduisent en l’espèce de la date de notification de ce procès-verbal et de l’absence de signature des scrutateurs alors même que le président et le secrétaire l’ont bien signé.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’absence de signature des scrutateurs n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale et soutient qu’aucun doute n’existe quant à la date d’établissement du procès-verbal, signé par le président et le secrétaire.

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Il est constant que l’absence de signature par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs en fin de séance n’entraîne pas en soi la nullité des décisions prises ou de l’assemblée générale.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 est en effet dépourvu de signature des deux scrutateurs de séances élus lors du vote de la résolution n°2.

Cependant, les demanderesses ne produisent aucune pièce de nature à contester la force probante du procès-verbal d’assemblée générale, qui a été signé par le président et le secrétaire.

Elles ne démontrent nullement que le procès-verbal n’aurait pas été établi dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée.

L’assemblée générale n’encourt donc aucune annulation à ce titre.

Mme [V] [T] et Mme [U] [I] exposent que la feuille de présence n’a pas été annexée à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 14 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas que la feuille de présence soit notifiée avec le procès-verbal d’assemblée générale.

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit la tenue d’une feuille de présence. Il résulte en outre de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 que cette feuille de présence est annexée au procès-verbal de l’assemblée générale.

Il est toutefois constant qu’aucun texte n’impose la communication de la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ayant la possibilité de la consulter et d’en obtenir copie dans les conditions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

L’assemblée générale ne peut donc être annulée aux motifs que la feuille de présence n’était pas annexée au procès-verbal notifié aux copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires produit en outre cette feuille de présence dans le cadre de la présente instance.

Le moyen soulevé par Mme [V] [T] et Mme [U] [I] ne peut dès lors prospérer.

Aucun moyen d’annulation n’étant fondé, la demande d’annulation de l’assemblée générale sera rejetée.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 6,7 et 9 de l’assemblée générale du 24 mai 2023

Mme [V] [T] et Mme [U] [I] font valoir que Mme [V] [T] n’a pas pu consulter « les différentes pièces comptables (entrées et sorties, encaissements) ». Elles précisent qu’elles ne peuvent s’assurer de la régularité des appels de charges à défaut d’être en en possession des coordonnées de l’entreprise en charge du relevé et de la facturation, et d’accès à leur relevé individuel.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les documents prévus à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ont bien été communiqués avec la convocation à l’assemblée générale. Il ajoute que la convocation à l’assemblée générale mentionnait la possibilité, ouverte aux copropriétaires en vertu de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, de consulter les pièces justificatives de charges dans les bureaux du syndic au cours des six jours précédant l’assemblée générale, ce que Mme [V] avait loisir de faire et dont elle s’est abstenue.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que sont notamment « notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

(…)

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

(…)

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

(…)

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »

C’est au syndic qu’il appartient de rapporter la preuve que les divers documents ont été joints aux convocations. Cependant, c’est au copropriétaire qui soutient que la communication de documents était incomplète d’en faire la preuve.

Sur ce, pour rappel, la résolution n°6 contestée a pour objet l’approbation des comptes de l’exercice clos, la résolution n°7 le quitus donné au syndic et la résolution n°9 l’approbation du budget prévisionnel 2024.

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10644 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QWM

Si dans ses échanges avec le syndic du 16 mai 2023, Mme [V] [T] a sollicité divers documents et contrats spécifiques, dans le cadre de la présente instance, les demanderesses ne détaillent pas dans leurs conclusions de quels documents comptables précis elles estiment avoir été privées lors de leur convocation à l’assemblée générale du 24 mai 2023.

Par ailleurs, elles ne versent pas aux débats la convocation à l’assemblée générale du 24 mai 2023, seule la convocation à l’assemblée générale du 16 octobre 2023 étant produite.

Le syndicat des copropriétaires produit au contraire un exemplaire d’une convocation adressé à un autre copropriétaire que les demanderesses en vue de l’assemblée générale du 24 mai 2023, laquelle comporte en annexes notamment le compte de gestion pour l’exercice 2022, le budget prévisionnel de l’année 2024 ainsi que deux devis pour des travaux de réparation du caniveau à l’entrée du parking et de réfection de l’étanchéité d’une terrasse.

La première page de la convocation fait par ailleurs référence à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant des pièces justificatives des charges, consultables dans les six jours précédant l’assemblée générale dans les bureaux du syndic aux heures ouvrées.

Ces éléments suffisent à démontrer que le syndicat des copropriétaires a communiqué aux copropriétaires les documents comptables obligatoires en vue de l’assemblée générale du 24 mai 2023 leur permettant d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété et a tenu à disposition des copropriétaires les pièces justificatives de charges.

En conséquence, les demandes d’annulation des résolutions n°6,7 et 9 seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soutient que la procédure intentée par Mme [T] et Mme [I] est abusive en ce qu’elle est manifestement vouée à l’échec et motivée par la seule intention de nuire au conseil syndical et au syndic. S’agissant du préjudice, il indique que cette procédure mobilise inutilement les membres du conseil syndical et entrave le bon fonctionnement de la copropriété, et qu’elle représente un coût pour le syndicat des copropriétaires qui a dû constituer avocat.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus, susceptible d’ouvrir un droit à réparation, que dans le cas où il est exercé de mauvaise foi, avec une intention de nuire.

L’existence d’un litige entre les parties et le rejet des prétentions de Mme [T] et Mme [I] ne suffisent pas à établir que la présente instance ait été introduite dans la seule intention de nuire.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte au surplus aucun élément de nature à caractériser le préjudice spécifique dont il fait état, caractérisé par la mobilisation du conseil syndical au détriment du bon fonctionnement de la copropriété, étant précisé que les frais afférents à la procédure sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [V] [T] et Mme [U] [I], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum aux dépens.

Mme [V] [T] et Mme [U] [I], tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de Mme [V] [T] et Mme [U] [I] relatives à l’assemblée générale du 24 mai 2023;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7], [Adresse 2] ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [T] et Mme [U] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [T] et Mme [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [V] [T] et Mme [U] [I] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 26 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente