TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/02354 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7FGK

N° MINUTE : 4

Assignation du :

05 Février 2025

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[I] [D][2]

[2] À M^e TABOHOUT et M^e GODIGNON

CCC à M. [D] et Mme [B]

[Adresse 2]

Médiateur : Maître Sephora PEREZ – Avocat à la Cour – Médiateur de justice

[Adresse 8] [Courriel 21] – 07 70 39 15 57

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHAPELLE DISTRIBUTION

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Hayat TABOHOUT, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0229

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [K]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Monsieur [T] [K]

[Adresse 16]

[Localité 3]

Monsieur [P] [K]

[Adresse 16]

[Localité 3]

Monsieur [E] [K]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [W] [K]

[Adresse 16]

[Localité 3]

Madame [M] [K]

[Adresse 13]

[Localité 10]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074

Madame [R] [K] épouse [O]

[Adresse 17]

[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2015, l’indivision [K] composée de Mme [R] [K], épouse [O], M. [T] [K], M. [Z] [K], M. [P] [K], M. [E] [K], M. [W] [K], Mme [M] [K], a consenti à la SARL SOGI Dormoy, aux droits de laquelle est venue la SARL Chapelle Distribution, un renouvellement de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 190.280 euros HT/HC, payable trimestriellement, et pour la destination d’exploitation d’un commerce de supermarché d’alimentation générale.

Le bail initial avait été conclu le 24 février 1992, renouvelé successivement depuis.

Les lieux loués, d’une superficie d’environ 687,11 m2 sont désignés ainsi qu’il suit :

« Au rez-de-chaussée : un grand local en façade sur la [Adresse 20] dans toute la profondeur de l’immeuble, attenant par devant à la [Adresse 20], à gauche du local loué à LA POSTE, à droite à l’entrée du restaurant

Au sous-sol : tous les locaux du sous-sol à l’exception du local loué à LA POSTE et du local poubelle (RDC), des caves louées aux autres locataires ou réservées à l’immeuble ou à l’usage de la gardienne. »

Par actes extrajudiciaires du 14 avril 2022, signifié au mandataire des bailleurs le 19 septembre 2022, la société preneuse a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2022.

Les bailleurs ont signifié leur acceptation du renouvellement par acte du 27 septembre 2022, moyennant un nouveau loyer de 208.282 euros.

Par mémoire préalable en demande, notifié par lettre recommandée le 28 mai 2024, la société Chapelle Distribution a sollicité la fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2022 à la valeur locative estimée à 170.000 euros HT/HC par an, et, subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire.

Par mémoire en réponse du 4 juillet 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, l’indivision d'[G] a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 211.300 euros HT/HC, et, subsidiairement, une mesure d’expertise judiciaire ordonnée aux frais partagés.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la société Chapelle Distribution a assigné l’indivision d'[G], dans sa composition visée dans l’acte de renouvellement du 20 avril 2015, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation du 5 février 2025, la société Chappelle Distribution demande que lui soit adjugé le bénéfice des conclusions de son mémoire préalable du 28 mai 2024 et sollicite du juge des loyers commerciaux de :

— juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce,

— fixer en conséquence le loyer de renouvellement au 1er octobre 2022 à la somme de 170.000 euros, hors taxes, hors charges par an,

— à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative des locaux loués et réserver les dépens,

— en tout état de cause, rappeler que l’exécution provisoire est de droit et condamner in solidum l’indivision d'[G] à payer à la société Chapelle Distribution la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par mémoire notifié le 27 février 2025, l’indivision d'[G] a sollicité que lui soit accordé le bénéfice de son mémoire en réponse notifié le 4 juillet 2024 aux termes duquel ils ont demandé au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022, à la somme de 211.300 euros hors taxes et hors charges par an,

— débouter la société Chapelle Distribution de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— prendre acte de son accord sur la mesure d’expertise sollicitée par la société Chapelle Distribution avec la mission de :

— Convoquer les parties

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de la mission – Visiter les locaux donnés à bail

— Entendre les parties

— Rechercher et donner tout avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2022

— Dresser un rapport des constatations et conclusions

— ordonner la mesure d’expertise aux frais partagés des parties,

En tout état de cause :

— condamner la société Chapelle Distribution à payer aux consorts [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Chapelle Distribution aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’absence de lien d’instance à l’encontre d’un indivisaire

Aux termes d’un acte de partage du 6 janvier 2017 reçu par Me [S] [Y], notaire à [Localité 18], Mme [R] [K], épouse [O], n’était plus propriétaire indivise des locaux objet du bail.

En outre, il ressort d’un acte de notoriété dressé par Me [C] [A], notaire à [Localité 18], que [R] [K] est décédée le 1er juillet 2018.

Il en résulte que son assignation par la société Chappelle Distribution n’a pu créer aucun lien d’instance à son encontre.

Sur le principe du renouvellement du bail commercial

En l’espèce, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 19], à compter du 1er octobre 2022.

En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La société Chapelle Distribution soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative inférieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce et l’évalue à 170.000 euros par an. Elle fait valoir que les locaux sont situés au sein du quartier de la Chapelle, secteur classé en zone de sécurité prioritaire, souffrant depuis de nombreuses années de difficultés sécuritaires et sanitaires liées à la présence de trafics et de consommation de stupéfiants, engendrant un climat de délinquance ayant un fort impact sur la commercialité. Elle expose que la commercialité des lieux est également affectée par l’étroitesse des trottoirs, l’absence de stationnement, la difficulté des livraisons et le faible pouvoir d’achat de la clientèle locale, dans un quartier à dominante populaire. Elle souligne également la présence de nombreux concurrents dans le voisinage immédiat. Elle invoque encore le contexte économique défavorable, marqué par les conséquences de la crise sanitaire, l’augmentation des coûts d’énergie et de production résultant de la guerre en Ukraine, et l’inflation affectant la consommation des ménages.

Elle produit un rapport d’expertise privée faisant état d’une surface utile de 668,93 m² et d’une surface pondérée de 298,08 m², et concluant, par référence à des locations comparables, à une valeur locative annuelle de 170.000 euros. Enfin, elle se prévaut de stipulations contractuelles qui constituent des facteurs de minoration au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, tenant aux restrictions de jouissance des lieux, aux obligations transférées au preneur normalement incombant au bailleur sans contrepartie et à des obligations supplémentaires dépassant celles prévues par la loi ou les usages.

L’indivision d'[G] demande au tribunal de fixer le loyer à 211.300 euros par an correspondant à la valeur locative des locaux estimée aux termes d’un rapport d’expertise qu’ils ont sollicité ; qu’il ressort de ce rapport une surface de 469,92 m2GS et un prix unitaire de 450 euros, soit la valeur locative totale de 211.300, aucune clause contractuelle exorbitante n’étant relevée par l’expert.

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R. 145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, en l’état des moyens développés et des pièces produites, il apparaît que les éléments soumis au juge ne permettent pas de déterminer directement la valeur locative des locaux loués ni d’apprécier l’écart éventuel entre celle-ci et le loyer plafonné.

Ces éléments nécessitent des constatations techniques et une analyse de marché, que le juge ne peut entreprendre par de simples vérifications personnelles. Il convient dès lors de recourir à une mesure d’expertise, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, dans les conditions précisées au dispositif.

A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Chapelle Distribution, demanderesse à la présente instance et qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que l’acte de partage du 6 janvier 2017 reçu par Me [S] [Y], notaire à [Localité 18], exclut [R] [K], épouse [O], de l’indivision propriétaire des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 19],

Constate que le décès de [R] [K], épouse [O], le 1er juillet 2018, fait obstacle à la création de tout lien d’instance à son égard,

Constate, par l’effet de la demande en renouvellement du bail signifiée le 14 avril 2022 et acceptée le 27 septembre 2022, le principe du renouvellement du bail liant l’indivision [K] à la SARL Chapelle Distribution pour les locaux sis [Adresse 5], à compter du 1er octobre 2022 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert

M. [I] [D]

[Adresse 1]

01.45.63.57.32 – [Courriel 15]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] à [Localité 19] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* de rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur une modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité,

* de rechercher le montant du loyer plafonné au 1er octobre 2022,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SARL Chapelle Distribution à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 15 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que l’expert aura la faculté de concilier les parties,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Maître [L] [B]

Avocat à la Cour – Médiateur de justice

[Adresse 8]

[Courriel 21] – 07 70 39 15 57

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

*d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

*de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le rendez-vous d’information devra intervenir avant l’expiration du délai de deux mois suivant l’information donnée par l’expert,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, le médiateur devra en aviser immédiatement l’expert et les opérations d’expertise reprendront,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 18], le 20 novembre 2025.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES