TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/57133 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A3S

N° : 8-CH

Assignation du :

16 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 octobre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société AEW [Localité 8] COMMERCES, représentée par son gérant la société AEW

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Céline BOURDOULEIX de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D1443

DEFENDERESSES

La SARL [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Bruno OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS – #C0074

La SELARL FIDES, prise en la personne de Maître [W] [R], es qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la SARL [Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 20 mai 2016, la société Actipierre 2, aux droits de laquelle vient la société AEW [Localité 8] Commerces, a consenti un bail commercial à la société [Adresse 2] portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel principal de 35.000 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par jugement du 12 août 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société [Adresse 2].

Par jugement du 15 décembre 2022, le plan de redressement de la société [Adresse 2] a été arrêté et la Selarl Fides, prise en la personne de Maître [R], a été désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement.

Par acte du 7 août 2024, la société AEW [Localité 8] Commerces a fait délivrer à la société [Adresse 2] un commandement de payer la somme de 10.174 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 16 octobre 2024, la société AEW [Localité 8] Commerces a assigné la société [Adresse 2] et la Selarl Fides, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [Adresse 2], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, d’expulsion et de condamnation au paiement de provisions au titre de l’arriéré locatif et des clauses pénales.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 janvier 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 10 septembre 2025, la société AEW [Localité 8] Commerces dépose et développe oralement des conclusions dans lesquelles elle demande au juge des référés de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 septembre 2024 et au besoin, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 10.022,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2024 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation journalière provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer en cours majoré de 50%, taxes et charges en sus ;

— assortir les condamnations de l’intérêt contractuel au taux légal en vigueur à la date de l’exigibilité majoré de 600 points de base, à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner l’imputation de tout éventuel règlement sur la dette d’indemnité d’occupation de la société [Adresse 2] ;

— débouter la société [Adresse 2] de ses demandes ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le commandement de payer du 7 août 2024 serait déclaré nul,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2025 et au besoin prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 12.705,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 juillet 2025 ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation journalière provisionnelle correspondant au montant du dernier loyer en cours majoré de 50%, taxes et charges en sus ;

— assortir les condamnations de l’intérêt contractuel au taux légal en vigueur à la date de l’exigibilité majoré de 600 points de base, à compter du 6 juin 2025, date du commandement de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner l’imputation de tout éventuel règlement sur la dette d’indemnité d’occupation de la société [Adresse 2] ;

A titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,

— fixer la dette locative de la société [Adresse 2] à la somme de 12.104,58 euros au 9 septembre 2025 ;

— assortir tout échéancier d’une clause de déchéance du terme ;

En tout état de cause,

— déclarer la décision à intervenir opposable à la Selarl Fides, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [Adresse 2] ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût des deux commandements de payer.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [Adresse 2] demande au juge des référés de :

À titre principal,

— juger que l’ensemble des demandes de la société AEW [Localité 8] Commerces se heurtent à des contestations sérieuses

— débouter la société AEW [Localité 8] Commerces de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement afin de s’acquitter du solde restant éventuellement dû sur sa dette locative ;

En tout état de cause,

— débouter la société AEW [Localité 8] Commerces de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société AEW [Localité 8] Commerces à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La Selarl Fides, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société [Adresse 2], assignée à personne morale, n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions des parties et à la note d’audience.

MOTIFS

Il est relevé à titre liminaire que seule a été autorisée une note en délibéré des parties confirmant, le cas échéant, le règlement de 5.032,96 euros que la défenderesse soutenait avoir fait le jour de l’audience.

La bailleresse a, par note du 15 septembre 2025, confirmé ce règlement. Les autres notes en délibéré, qui n’ont pas été autorisées, ne sont pas recevables.

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Sur le premier commandement de payer délivré le 7 août 2024

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement de payer ni de prononcer la résiliation d’un bail, comme demandé par les parties. En revanche, les contestations de la validité d’un commandement de payer peuvent, le cas échéant, priver celui-ci d’effet si elles sont suffisamment sérieuses.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 7 août 2024 à hauteur de la somme de 10.174 euros en principal.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que la locataire n’a pas réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Toutefois, ainsi que l’expose la locataire, qui conteste la validité du commandement de payer, le décompte annexé au commandement inclut un solde antérieur au 31 décembre 2023, d’un montant de 10.194,69 euros, équivalent aux causes du commandement, dont l’origine n’est pas explicitée et ce, alors qu’un plan de redressement de la débitrice est intervenu le 15 décembre 2022.

Il résulte des explications de la bailleresse elle-même et des décomptes ultérieurs régularisant les erreurs du premier commandement, que certaines des sommes visées au commandement relevaient de la dette locative antérieure au plan de redressement.

La bailleresse expose que ses services comptables ont rectifié ces erreurs d’imputation et soutient que le commandement demeure valable à hauteur des sommes effectivement dues.

Néanmoins, il ressort des décomptes qu’elle produit que les erreurs d’imputation figurant sur le commandement de payer du 7 août 2024 étaient conséquentes puisqu’elles atteignaient la somme globale de 3.581,81 euros (montant total des avoirs figurant sur le compte régularisé, arrêté au 30 septembre 2025), soit plus du tiers du montant réclamé à la locataire.

Il est rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

Au cas présent, l’imputation, sur le décompte annexé au commandement, de sommes indues comme relevant d’une dette locative antérieure au plan de redressement, a privé la locataire d’une information loyale et complète, de sorte que la contestation qu’elle soulève quant à la validité de ce commandement est fondée et que celui-ci ne peut produire aucun effet.

Sur le commandement de payer délivré le 6 juin 2025

La défenderesse soutient que chaque commandement de payer doit viser des dettes déterminées et qu’en cas de nouvelles dettes locatives, une nouvelle procédure doit être engagée, incluant la délivrance d’un nouveau commandement et d’une nouvelle assignation.

Si chaque commandement doit en effet viser des dettes déterminées, aucune disposition légale n’interdit à un bailleur, en cours de procédure, de délivrer un nouveau commandement et de solliciter qu’il produise effets en actualisant ses demandes lors de l’audience, dès lors que les parties sont en mesure d’en débattre contradictoirement et que, par ailleurs, la demande additionnelle relative au second commandement se rattache à la première demande par un lien suffisant (article 70 du code de procédure civile).

Au demeurant, la défenderesse ne soulève aucune fin de non-recevoir pour s’opposer aux demandes de la société AEW [Localité 8] Commerces relatives au commandement du 6 juin 2025. Celles-ci sont donc recevables.

Le commandement délivré le 6 juin 2025, qui mentionne une dette locative de 16.415,10 euros, est assorti d’un décompte qui reprend l’historique des loyers et charges depuis le 19 novembre 2021, rectifie les erreurs d’imputation du premier commandement et comporte les régularisations de charges.

Aucune contestation sérieuse n’est soulevée par la locataire s’agissant du décompte annexé et de la validité de ce commandement.

Celle-ci invoque la mauvaise foi de la bailleresse au motif que les parties sont convenues d’un règlement mensuel du loyer, ce qui a toujours été la pratique, et que le loyer est désormais appelé trimestriellement, ce qui lui pose des difficultés de trésorerie.

Mais le bail stipule expressément que le loyer est payable trimestriellement et d’avance, de sorte qu’il ne peut être reproché à la bailleresse une application des dispositions contractuelles.

En conséquence, le commandement du 6 juin 2025 doit produire effet et, faute de règlement de ses causes dans le délai d’un mois par la locataire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 6 juillet 2025.

Cependant, les efforts de paiement de la société [Adresse 3] sont importants, en dépit du plan de redressement en cours, de nombreux règlements apparaissant sur le décompte locatif depuis l’assignation. Ainsi, la dette à ce jour ne s’élève plus qu’à 7.071,62 euros, un dernier virement de 5.032,96 euros étant intervenu le 11 septembre 2025 et ayant été confirmé par la bailleresse, à la demande de la présente juridiction, en cours de délibéré.

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, des délais de paiement de six mois seront en conséquence octroyés à la locataire, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues au dispositif.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, sans la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif produit en cours de délibéré, à la demande de la juridiction, que l’arriéré locatif s’élève au 15 septembre 2025 à la somme de 7.071,62 euros.

L’obligation de la société [Adresse 2] n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Au regard des délais de paiement accordés et afin de permettre à la débitrice d’apurer sa dette, la dette locative produira intérêts au taux légal en application de l’article 1343-5 du code civil et non au taux contractuel majoré sollicité par la bailleresse, et ce, à compter du commandement de payer du 6 juin 2025, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

L’imputation des paiements se fera dans les conditions de l’article 1342-10 du code civil.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 mais non celui du 7 août 2024 qui est privé d’effet.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 1.500 euros.

La décision est opposable à la Selarl Fides, prise en la personne de Maître [R], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement, celle-ci ayant été régulièrement assignée, sans qu’il soit nécessaire de le préciser au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies au 6 juillet 2025 ;

Condamnons la société [Adresse 2] à payer à la société AEW [Localité 8] Commerces la somme de 7.071,62 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la société [Adresse 2] à s’acquitter de cette somme en six mensualités de 1.178 euros, la dernière étant majorée du solde et des intérêts, la première devant intervenir avant le 5 du mois suivant le mois de signification de la présence décision et les suivantes avant le 5 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société [Adresse 2] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société [Adresse 2] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société [Adresse 2] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société AEW [Localité 8] Commerces une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société [Adresse 2] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 ;

La condamnons à payer à la société AEW [Localité 8] Commerces la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8] le 08 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY