TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : Madame [Z] [S] [K] [V]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : M^e Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MTR

N° MINUTE :

13/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 mars 2025

DEMANDERESSE

RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [S] [K] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 mars 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10791 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MTR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 juin 2022, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a donné en location un logement à [Z] [S] [K] [V] situé dans la résidence sociale, [Adresse 4], à [Localité 7], pour une redevance mensuelle de 584,70 euros.

A l’issue de la période d’occupation maximale de deux années, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a notifié un congé à terme dans le délai de trois mois, par courrier remis en mains propres.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT a fait assigner [Z] [S] [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la validité du congé délivré par le bailleur à la défenderesse, ou la résiliation du contrat de résidence, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner [Z] [S] [K] [V] à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant de la redevance actuelle, condamne la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT expose que le logement est mis à disposition à durée limitée à deux ans maximum.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soulignant l’absence de dette.

[Z] [S] [K] [V] a comparu et a sollicité le bénéfice de délais pour quitter les lieux dans l’attente d’une reprise d’emploi et de l’attribution d’un nouveau logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Z] [S] [K] [V] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 16 juin 2022 contient une clause résolutoire (article XV) prévoyant la résiliation de plein droit 3 mois après que la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement.

Il ressort du contrat de résidence et du congé que la convention d’occupation a été consentie à durée déterminée de 2 ans, arrivait à terme le 16 juin 2024, de sorte que le congé a été délivré à bon droit par courrier remis en mains propres le 21 juin 2024, soit jusqu’au 21 septembre 2024.

[Z] [S] [K] [V] étant sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

[Z] [S] [K] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé dela jouissance de son bien par cette occupation indue. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Z] [S] [K] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

[Z] [S] [K] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 16 juin 2022 entre l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et [Z] [S] [K] [V] concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Adresse 5] [Localité 1], sont réunies à la date du 21 septembre 2024,

ORDONNE à [Z] [S] [K] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 7], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour [Z] [S] [K] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [S] [K] [V] à verser à l’association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE [Z] [S] [K] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.