TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-Caroline HUBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie GARLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04120 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VIL

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [W] [N]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

DÉFENDERESSE

Madame [P] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E346 au titre de l’aide juridictionnelle

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04120 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VIL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 1988 à effet le même jour, Monsieur [W] [N] a donné à bail nu à Madame [P] [U] un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 320 francs, outre une provision sur charges de 80 francs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Madame [P] [U] un congé pour vendre à effet au 1er juillet 2024.

Cette dernière étant demeurée dans les lieux, Monsieur [W] [N] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, fait assigner Madame [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé pour vente délivré le 22 novembre 2023,l’expulsion immédiate de Madame [P] [U] et celle de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros pas jour de retard à compter du jugement, avec le concours de la force public et d’un serrurier si besoin est, et avec séquestration des meubles,sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égal au montant du loyer et charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, sa condamnation au paiement de 2 000 euros de dommages et intérêts,sa condamnation au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [W] [N], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation, qu’il a soutenue oralement. Il a expliqué que la locataire est atteinte du syndrome de Diogène si bien que l’appartement est particulièrement encombré et que les agences immobilières refusent de le mettre en vente en l’état et de procéder à des visites.

Madame [P] [U], représentée par son avocat à l’audience utile, a fait viser des écritures auxquelles elle a renvoyé et qu’elle a développées oralement. Elle a sollicité à titre principal le rejet des prétentions de son bailleur, subsidiairement, l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles ainsi que la condamnation du bailleur aux dépens.

Monsieur [W] [N] a été autorisé à communiquer par note en délibéré au plus tard le 4 février 2026, tout justificatif de l’état d’encombrement de l’appartement de nature à empêcher des visites (courrier du syndic, plainte de résidents, constat, etc).

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Décision du 05 mars 2026

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MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [W] [N] a produit par note en délibéré du 4 février 2026 un justificatif de l’état d’encombrement de l’appartement, à savoir l’attestation du même jour d’un agent immobilier. Madame [P] [U] n’a pas formulé d’observations.

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [P] [U] le 2 juillet 1988 pour une durée de trois ans a expiré le 1er juillet 1991, puis a été renouvelé par tacite reconduction, en dernier lieu le 2 juillet 2021 pour expirer le 1er juillet 2024.

Le congé du bailleur du 22 novembre 2023 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (62 000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, Monsieur [W] [N] verse aux débats un avis de valeur d’une agence immobilière en date du 28 janvier 2025, venant « confirmer » « l’estimation vente (vendu loué) » entre 60 000 et 65 000 euros. Cet avis démontre, d’une part que le prix fixé au congé n’est pas excessif, d’autre part et surtout que Monsieur [W] [N] a réellement pris attache à plusieurs reprises avec un agent immobilier pour connaître le prix du bien « vendu loué », ce qui tend à étayer de son intention de vendre dans la période du congé. Sur l’absence de production aux débats d’un mandat de vente ou de tout autre justificatif d’une mise en vente du bien, il sera observé que l’attestation d’un agent immobilier communiquée met en évidence que le « logement est fortement encombré par une accumulation importante d’objets, rendant toute visite impossible ». Ceci corrobore l’affirmation du demandeur à l’audience utile, selon qui les agences immobilières refusent de mettre en vente le bien en l’état et de procéder à des visites. En outre, il n’est pas illégitime, d’autant plus compte-tenu de l’état de l’appartement tel que rapporté, que Monsieur [W] [N] souhaite le vendre vide de tout occupant et meuble, afin d’espérer trouver un acquéreur et au prix du marché.

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04120 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VIL

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 1er juillet 2024. Madame [P] [U] se trouvant ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 2 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, rien n’indique que Madame [P] [U] ne serait pas à jour du paiement des loyers et charges. Dans ce contexte, elle communique un courrier du 29 octobre 2025 du Centre d’action sociale de la Ville de [Localité 1], faisant état que la défenderesse a candidaté pour intégrer une résidence gérée par le [W] d’action sociale. Elle se trouve donc dans l’attente d’une place disponible. Elle a cependant déjà bénéficié en pratique de larges délais.

En conséquence, il lui sera accordé un délai de 4 mois pour quitter le logement, soit jusqu’au 5 juillet 2026, ces délais étant toutefois conditionnés au paiement de l’indemnité d’occupation courante (voir ci-après).

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué outre les charges. Madame [P] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Les paiements intervenus postérieurement au 2 juillet 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Monsieur [W] [N] n’apporte aucun élément à l’appui de sa demande pour établir l’existence d’un préjudice indépendant de la privation de jouissance, laquelle est indemnisée par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [U] qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Décision du 05 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04120 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VIL

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [P] [U] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 2 juillet 1988 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies au 1er juillet 2024 ;

ACCORDE à Madame [P] [U] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 5 juillet 2026 à la condition qu’elle s’acquitte du règlement de l’indemnité d’occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d’occupation mensuelle restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Monsieur [W] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à verser à Monsieur [W] [N] une indemnité mensuelle d’occupation globale équivalent au montant du loyer en cours ajouté des charges à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 2 juillet 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [P] [U] à verser à Monsieur [W] [N] une somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière Le juge des contentieux de la protection