TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 OCTOBRE 2025

N° RG 24/03999 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEPY

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 7] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [X] [P]

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [C] [J]

demeurant [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 01 Juillet 2024 reçu au greffe le 10 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Juin 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2025 prorogé au 10 Octobre 2025 pour absence magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [P] et Mme [C] [J] sont propriétaires des lots n°1, 34, 51 et 52 au sein de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 5]).

Faisant grief à M. [P] et Mme [J] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], par l’intermédiaire de son syndic, leur a adressé une mise en demeure et fait signifier un commandement de payer les charges de copropriété.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société A2BCD, a, par actes de commissaire de justice en dates des 1er juillet et 17 juillet 2024 fait assigner Mme [J] et M. [P] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 de la loi du

10 juillet 1965, 36 de son décret d’application et 1231-6 du code civil de :

— condamner solidairement M. [P] et Mme [J] au paiement de

la somme de 10.582,40 euros en principal, appel de charges du

deuxième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter

du 12 septembre 2023 sur la somme de 4.573,59 euros, puis à compter du

5 janvier 2024 sur la somme de 8.715,55 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

— les condamner de même solidairement au paiement de la somme de

3.200 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 2.600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [J] et M. [P], régulièrement assignés par actes remis à personne le 1er juillet 2024 s’agissant de Mme [J] et à l’étude du commissaire de justice le 17 juillet 2024 s’agissant de M. [P], n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 et a été mise en délibéré au 19 septembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [P] et Mme [J] pour les lots n°1, 34, 51 et 52,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 03 juin 2024 pour un solde débiteur de 10.582,40 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

30 juin 2024,

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date

du 12 septembre 2023 pour un montant de 4.573,59 euros,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié aux défendeurs le 5 janvier 2024 pour un solde de 8.715,55 euros dont 171,20 euros de coût d’acte,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

29 mars 2022 et 29 mars 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— le contrat de syndic conclu le 30 mars 2022 et prenant fin le 29 mars 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.454,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 juin 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais, en ce compris les “frais de banque sur prélèvement impayé”, lesquels ne sont pas des charges.

M. [P] et Mme [J] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 4.573,59 euros, puis à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 8.715,55 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 12 septembre 2023, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 4.435,59 euros, à compter du 5 janvier 2024, date de la sommation de payer, pour la somme alors exigible de 8.106,35 euros, et à compter du 17 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [P] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des défendeurs.

Il convient de rappeler que la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. Dès lors, faute de justifier de l’existence d’une clause de solidarité au sein du réglement de copropriété de la résidence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur les autres demandes

M. [P] et Mme [J], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer qu’aucun texte ne rend obligatoire avant l’engagement d’une procédure en recouvrement des charges de copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [P] et Mme [J] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise

[Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [X] [P] et Mme [C] [J], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 9.454,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 juin 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 pour la somme alors exigible de 4.435,59 euros, à compter du 5 janvier 2024 pour la somme alors exigible de 8.106,35 euros, et à compter du 17 juillet 2024 pour le surplus,

Condamne M. [X] [P] et Mme [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 10], sise

[Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, de sa demande de condamnation solidaire,

Condamne M. [X] [P] et Mme [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], sise [Adresse 2] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [P] et Mme [C] [J] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE