TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2024

N° RG 23/00986 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KGLY

Jugement du 21 Novembre 2024

[V] [N]

[L] [N]

C/

[D] [I]

[Z] [G] épouse [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre LAHALLE et à maitre [Localité 9]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [V] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Vincent LAHALLE, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marc CAZO, avocat au barreau de RENNES

M. [L] [N]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

ET :

DEFENDEURS :

M. [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Lucie ALLAIN, avocat au barreau de RENNES

Mme [Z] [G] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Lucie ALLAIN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2021, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] ont consenti un bail d’habitation à M. [V] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 512 euros et une provision pour charges 12 euros.

Par acte sous seing privé des 16 et 17 juillet 2021, M. [L] [N] a signé un acte de cautionnement solidaire à durée déterminée.

Un état des lieux d’entrée du logement a été effectué contradictoirement le 17 juillet 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception remise le 24 janvier 2022, M. [V] [N] a indiqué donner congé dudit logement.

Un procès-verbal de constat des lieux a été réalisé par commissaire de justice le 1er juin 2022.

Par l’intermédiaire de leurs assurances de protection juridique respectives, les parties se sont adressées des mises en demeure aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie ou le remboursement de sommes restant dues au titre du contrat de bail.

Un constat d’échec de médiation a été établi le 14 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023, M. [V] [N] a fait assigner M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de les voir condamner à la restitution de sommes indues au titre des loyers et des charges, ainsi qu’au remboursement du dépôt de garantie majoré et à l’indemnisation de son préjudice moral.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/00986.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 mars et 5 avril 2023, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] ont fait assigner M. [V] [N] et M. [L] [N] par devant la même juridiction aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes restant dues à titre d’indemnités d’occupation, de charges et de réparations locatives.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03168.

Les deux affaires ont été appelées à l’audience du 11 mai 2023. A cette date, la jonction a été ordonnée sous le numéro RG 23/00986. Puis, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

* * * * *

A cette date, M. [V] [N] et M. [L] [N] ont comparu représentés par leur conseil. Ils ont entendu oralement se référer à leurs dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à leurs adversaires.

Au visa des articles 15 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils sollicitent la condamnation des époux [I] au paiement des sommes suivantes :

—  1 044 euros au titre des loyers indûment réglés ;

—  1 122 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et de la majoration ;

—  1 000 euros au titre du préjudice moral ;

—  2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL LEXCAP.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que M. [V] [N] pouvait se prévaloir d’un délai de préavis réduit à un mois s’agissant d’un premier emploi l’ayant contraint de déménager de [Localité 13] à [Localité 12]. Ils soulignent que si les bailleurs avaient respecté cette disposition légale, l’état des lieux de sortie aurait eu lieu plus tôt. Ils soutiennent avoir sollicité la réalisation de cet état des lieux dès le mois de mars mais s’être opposé aux refus des bailleurs. Ils déplorent ne pas avoir pu être présents lors de l’état des lieux réalisés par l’huissier de justice mandaté par les époux [I]. Ils considèrent que ceux-ci ne justifient pas davantage de la retenue du dépôt de garantie. Ils affirment avoir subi un préjudice moral du fait du comportement des bailleurs.

M. [V] [N] et M. [L] [N] sollicitent de débouter intégralement M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] de leurs demandes, fins et prétentions.

En réponse aux demandes reconventionnelles et moyens en défense, ils soutiennent que l’adresse de M. [V] [N] est bien celle indiquée dans l’assignation et considèrent que les défendeurs ne justifient d’aucun grief, éléments ne permettant pas le prononcé de la nullité de l’assignation.

Au vu des difficultés à fixer une date d’état des lieux de sortie en raison de la mauvaise foi des bailleurs, ils soutiennent qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due jusqu’à la remise des clés.

Sur la demande au titre de la taxe d’ordure ménagère, ils font valoir que les documents communiqués à titre de justificatif comportent des parties cachées et raturées et ne peuvent donc être considérés comme valables ; à titre subsidiaire, ils estiment qu’un prorata devrait être fait sur la période du 15 juillet 2021 au 22 février 2022.

Ils soulignent que les frais de remise en état ne sont pas justifiés.

* * * * *

A l’audience, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] ont comparu représentés par leur avocat. Ils ont entendu oralement se référer à leurs dernières écritures déposées à l’audience du 6 juin 2024.

Ainsi au visa des articles 54, 765, 766, 114 du Code de procédure civile, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1730 et suivants du Code civil, ils sollicitent :

— déclarer nulle l’assignation qui leur a été délivrée par M. [V] [N] et irrecevables les conclusions signifiées en son nom ;

— de condamner solidairement M. [V] [N] et M. [L] [N] à leur payer les sommes suivantes :

—  539,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er mai 2022 au 1er juin 2022 ;

—  109,34 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2021 et 2022 ;

—  1 677,20 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement ;

—  465 euros au titre de la perte de jouissance du bien ;

— d’ordonner la compensation des créances avec le dépôt de garantie ;

— d’assortir ces condamnations des intérêts moratoires au taux légal applicable aux particuliers à compter du 19 septembre 2022 et jusqu’à complet paiement ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— de condamner in solidum M. [V] [N] et M. [L] [N] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A titre de moyens en défense, ils soutiennent que l’assignation délivrée par M. [V] [N] est nulle au vu de la mention d’une adresse erronée qui les prive de la possibilité de faire exécuter la décision à intervenir dans le cas où elle leur serait profitable, ce qui leur porte nécessairement grief. Ils relèvent qu’aucune des adresses déclarées par celui-ci n’a permis au commissaire de justice de le localiser et d’identifier son domicile.

Au soutien de leurs demandes reconventionnelles, ils considèrent qu’en l’absence de remise effective des clés, une indemnité d’occupation est due et ce indépendamment de la question de la durée de préavis. Ils remarquent qu’ils ont proposé plusieurs dates pour procéder à l’état des lieux et que le locataire a manqué de diligences.

Ils rappellent que la taxe sur les ordures ménagères est due par le locataire et estiment justifier du montant réclamé.

Ils affirment que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie laissent apparaître diverses dégradations et défaut d’entretien commis par le preneur et qu’ils justifient des sommes réclamées à ce titre.

Ils ajoutent avoir subi un préjudice financier du fait du comportement du locataire en ce qu’ils ont convenu de verser 300 euros au locataire suivant pour le dédommager des troubles de jouissance liés à la réfection des lieux pendant leur présence.

Enfin, ils assurent avoir été contraint d’avoir recours à un huissier de justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie, ce qui justifie le partage des frais par moitié.

* * * * *

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’exception de nullité pour vice de forme

Aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En application de l’article 54 du même Code, à peine de nullité, la demande initiale en justice doit notamment comporter, pour « les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ».

En l’espèce, il est constant que l’assignation en justice délivrée par commissaire de justice à M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] le 30 janvier 2023 à la demande de M. [V] [N] porte mention de ce que celui-ci demeure [Adresse 4] à [Localité 10].

Il résulte des mentions portées à l’assignation en justice délivrée le 5 avril 2023 par le commissaire de justice mandaté par les époux [I] à l’adresse de M. [V] [N] ci-dessus mentionnée que la signification a été faite selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu rencontrer l’intéressé et M. [L] [N], père du premier et partie à la procédure, ayant répondu qu’il était parti vivre à l’étranger depuis plus d’un mois.

Il résulte des éléments du dossier qu’en raison de ses études et de divers emplois, M. [V] [N] a été amené à résider en divers lieux y compris à l’étranger.

Toutefois dans la mesure où M. [V] [N] est présent à l’instance, que les défendeurs ont pu faire valoir leurs moyens en défense et présenter leurs demandes reconventionnelles puis échanger contradictoirement sur ces demandes et moyens respectifs, aucun grief ne saurait être démontré, la mention de l’adresse exigée par l’article 54 du CPC ci-dessus rappelée ayant pour objectif d’identifier une partie et non de permettre l’exécution d’une décision non encore rendue.

En conséquence, l’exception de nullité pour vice de forme sera rejetée.

2/ Sur les demandes principales

2.1 Sur la demande au titre des loyers indus

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 janvier 2022 remise aux bailleurs le 24 janvier 2022, M. [V] [N] a donné congé du logement et s’est prévalu d’un congé réduit à un mois en raison de l’obtention d’un premier emploi dans une autre région. Il a joint à cet envoi un contrat de travail à durée indéterminée signé le 18 janvier 2022 avec la Caisse d’Epargne de [Localité 12] aux fins d’occuper un emploi de conseiller clientèle multimédia à compter du 24 janvier 2022.

M. [V] [N] justifie également de sa qualité d’étudiant au cours des années 2020-2022. Il produit également des contrats d’emplois saisonniers de courte durée pendant cette période.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le locataire était en droit de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, l’obtention d’un contrat de travail à durée indéterminée à l’issue de ses études, dans un domaine en lien avec celles-ci, constituant effectivement un premier emploi au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, peu important qu’il ait préalablement effectué des emplois saisonniers au cours de ses études et ait été affilié à la sécurité sociale, critère au demeurant non mentionné par la loi. Il justifie au surplus avoir effectivement occupé ce premier emploi à compter du 24 janvier 2022. Il est par ailleurs constant que les formes du congé ont été respectées.

Dès lors, M. [V] [N] était redevable du loyer et des charges jusqu’au 24 février 2022 inclus.

Il est établi, par la production des quittances de loyers, que le locataire a versé 522 euros au titre des loyers et provisions pour charges pour les mois de février 2022, mars 2022 et avril 2022, soit un total de 1 566 euros. Il sollicite la restitution de 1 044 euros correspondant à deux mois de loyers. Il sera fait droit à cette demande.

En conséquence, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] seront condamnés à payer à M. [V] [N] la somme de 1 044 euros au titre des loyers et provisions pour charges indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023, date de l’assignation.

2.2 Sur la demande au titre du remboursement du dépôt de garantie et de sa majoration

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en ses alinéas 3 et 4, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

L’alinéa 7 du même article précisant : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail qu’un dépôt de garantie d’un montant de 510 euros a été versé par le locataire lors de l’entrée dans les lieux.

L’état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 17 juillet 2021.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice, en l’absence du locataire préalablement convoqué, le 1er juin 2022.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de faire, notamment, les constatations suivantes :

— Chambre :

— Plafond : très bon état à l’entrée, mention d’un plafond non dégradé avec quelques tâches et peinture noircie à la sortie ;

— [Localité 11] : absence de mention à l’entrée, mention de quelques taches de peinture à la sortie ;

— Sol : très bon état à l’entrée, mention de quelques traces d’usure et de lames gondolées devant la fenêtre.

— Séjour :

— Plafond : mention d’un état passable à l’entrée, d’une toile de verre noircie à la sortie ;

— [Localité 11] : mention d’un papier peint à refaire à l’entrée, de traces de frottement sous le vélux, d’un petit décollage ; à la sortie d’une tapisserie en état d’usage, de quelques déchirures sous le vélux, à droite de l’interphone, au-dessus d’une plinthe et d’écailles de peinture sous le vélux ;

— Sol : mention à la fois d’un état très bon et passable (précision illisible), à la sortie mention de lames de parquet disjointes.

— Salle de bains :

— Plafond en bon état à l’entrée, défraîchi à la sortie ;

— [Localité 11] : état passable à l’entrée et mention d’un lai à recoller ; à la sortie, mention de lais de tapisserie à recoller, d’une colonne de lavabo cassée ;

Le constat d’huissier fait également état d’éléments sales, ainsi la fenêtre et les vitrages de la chambre, le vitrage du séjour, de salissures autour d’une plaque de cuisson et de l’absence de nettoyage de la baignoire et des toilettes.

Il précise également que l’électricité est coupée dans tout l’appartement et que les éléments électriques ne peuvent être testés.

L’état des lieux d’entrée précise que deux trousseaux, l’un de cinq clés et un badge, l’autre de quatre clés et un badge sont remis au locataire. Il indique que chaque trousseau contient une clé ? (mention illisible), une clé longue, une clé cave, une clé boîte aux lettres et l’un des trousseaux contient en plus une clé de l’immeuble. L’état des lieux de sortie détaille les clés adressées par courrier par le locataire. Il mentionne au total la remise de 10 clés, dont trois non identifiées et deux badges. Le commissaire de justice note la remise d’une clé de boîte aux lettres et d’une clé de cave. Il ne précise pas la date de réception desdites clés.

Au vu de l’existence de divergences entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur devait restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois après la remise des clés, soit avant le 1er août 2022.

Faute de justifier du défaut des néons, le constat d’huissier n’en faisant nullement état, contrairement aux allégations des bailleurs, étant rappelé que l’électricité était coupée selon les constatations de l’huissier, et aucun autre élément produit ne justifiant de ce défaut, le remplacement de deux néons, à hauteur de 27.90 euros, restera à la charge des bailleurs.

S’agissant des clés, l’absence d’une clé de cave et d’une clé de boite à lettres est justifiée. La somme 5 euros pouvait être retenue à ce titre par les bailleurs.

Par contre les bailleurs ne pouvaient imputer le coût d’une souscription d’un contrat auprès d’EDF effectuée le 23 juin 2022, soit après la fin du bail et de l’état des lieux de sortie, au locataire. Le montant demandé à ce titre sera rejeté.

Seuls quelques éléments étant notés comme sales lors de la sortie, le bailleur ne pouvait imputer du dépôt de garantie la totalité d’une facture de nettoyage de l’appartement au titre d’une « remise en état d’un appartement », d’un montant de 66 euros selon facture du 7 juillet 2022.

Au vu de l’état des peintures des plafonds et murs, particulièrement du séjour, lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur ne pouvait pas davantage imputer une réfection globale de l’ensemble des peintures et papiers peints de l’appartement au locataire.

Ainsi seuls les nettoyages d’une partie du plafond de la chambre, des vitrages du séjour et de la chambre, des plaques de cuisson et des équipements de la salle de bains pouvaient être mise à la charge du locataire. Au vu de la facture de nettoyage et du devis de réfection notamment du coût du lessivage du plafond, la somme due par le locataire sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à 50 euros.

Par suite, les bailleurs auraient dû dans les deux mois de la restitution des clés, soit à compter du 1er août 2022, verser au locataire la somme de 455 euros (510 euros – 50 euros – 5 euros). Ils seront condamnés à verser cette somme outre une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit du 1er août 2022 au 30 janvier 2023, date de l’assignation, soit une somme de 306 euros (51 euros x 6 mois).

En conséquence, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] seront condamnés à payer à M. [V] [N] la somme de 761 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré.

2.3 Sur la demande de dommages et intérêts

Par application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [V] [N] qui expose avoir subi un préjudice moral du fait du comportement des époux [I] n’apporte aucune preuve ni de la mauvaise foi de ses débiteurs ni du dommage causé par le retard dans l’exécution de leurs obligations qui ne soit réparé par les intérêts moratoires de la créance.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de M. [V] [N] sera rejetée.

3/ Sur les demandes reconventionnelles

3.1 Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 préalablement cité que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, tel que précédemment tranché, le congé délivré par le locataire était régulier et le bail prenait fin au 24 février 2022. Il est constant que les bailleurs, par courrier recommandé en date du 12 février 2022, ont entendu revendiquer un préavis de trois mois. Ils mentionnaient dans ce courrier que « l’état des lieux de sortie ne se fera que dans la dernière quinzaine avant le terme des trois mois », exprimant clairement leur intention de ne pas le réaliser avant cette date ; qu’ils n’ont pas évolué dans leur position malgré le courrier de la protection juridique de M. [N] expliquant qu’ils ne pouvaient invoquer un délai de trois mois. Ils ont au contraire persisté dans leur volonté d’appliquer un préavis de trois mois, en proposant, par courrier du 8 avril 2022 deux dates comprises entre quatre et deux jours avant le 24 avril 2022, puis par l’intermédiaire d’un courrier de leur assureur en protection juridique du 15 avril 2022, une date d’état des lieux le 30 avril 2023.

Il résulte de ces éléments, que la réalisation tardive d’un état des lieux résulte de la seule volonté des bailleurs lesquels ont exprimé clairement, à trois reprises, leur refus de réaliser un état des lieux avant la fin du préavis de trois mois qu’ils entendaient appliquer ; qu’ils ne sauraient par suite exiger du locataire le paiement d’une indemnité d’occupation avant la remise effective des clés, celle-ci n’ayant été retardée que de part leur seule volonté.

La demande reconventionnelle de M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er mai 2022 au 1er juin 2022 inclus sera en conséquence rejetée.

3.2 Sur la demande au titre de la taxe d’ordures ménagères

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant notamment les charges récupérables sur le locataire prévoit expressément que la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge du locataire.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats copie de l’avis d’imposition pour les taxes foncières pour l’année 2021. Force est de constater que cet avis d’imposition est raturé et certaines mentions ont été cachées avant la réalisation de la copie. Contrairement aux affirmations des bailleurs, ce document en partie illisible n’est pas suffisamment probant du fait de ces rayures pour s’assurer de la réalité des sommes dues. Il est remarqué au surplus que le locataire versait chaque mois une provision pour charges de 12 euros et, la taxe d’ordures ménagères étant due au prorata de la présence dans le logement, il n’est pas justifié que cette provision ait été insuffisante pour faire face au paiement de la taxe d’ordures ménagères.

En conséquence, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] seront déboutés de leur demande au titre de la taxe d’ordures ménagères.

3.3 Sur la demande au titre des frais de remise en état de l’appartement

Sur ce point, il sera renvoyé aux développements précédents relatifs à la demande principale en restitution du dépôt de garantie et rappelé que les bailleurs pouvaient déduire du dépôt de garantie la somme de 55 euros.

Leur condamnation à la restitution du dépôt de garantie prenant en compte cette déduction, ils seront déboutés de leur demande au titre des frais de remise en état de l’appartement.

3.4 Sur la demande au titre de la perte de jouissance et des frais d’huissier de justice

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que les parties ne sont pas parvenues à se mettre d’accord sur une date d’établissement de l’état des lieux de sortie en raison de leurs contraintes respectives. Par suite, il ne saurait être reprochés aux bailleurs d’avoir mandaté un commissaire de justice pour se faire. Ce dernier justifie avoir convoqué le locataire dans les délais légaux.

Par suite, le coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie sera partagé par moitié entre les parties. Il est justifié d’une facture de 330 euros, soit 165 euros par partie.

Au vu des termes de la loi, ci-dessus rappelés, seul le locataire étant visé par le texte, et au vu des termes de l’acte de cautionnement signé par M. [L] [N], lequel ne prévoit pas l’engagement vis-à-vis de ce type de frais, seul M. [V] [N] sera condamné à ce titre.

Par ailleurs, les bailleurs invoquent une perte de jouissance en ce qu’ils auraient été contraints de réaliser des travaux alors qu’un nouveau locataire était entré dans les lieux et par suite, de l’indemniser d’un montant de 300 euros.

Force est de constater, que les bailleurs ne justifient ni de la réalité d’un nouveau bail, ni des travaux effectués, ni de la remise accordée à leur nouveau locataire, ni le lien de causalité avec une faute qui aurait été commise par M. [V] [N].

Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

En conséquence, M. [V] [N] sera condamné à payer à M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] la somme de 165 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie.

En application de l’article 1347 du Code civil, les parties étant débitrices l’une de l’autre, la compensation avec la créance due au titre de la restitution du dépôt de garantie sera ordonnée.

Enfin, par application de l’article 1343-2 du Code civil, au vu du rejet des autres demandes reconventionnelles des époux [I] et de la compensation ordonnée sur la demande retenue, ils seront déboutés de leur demande de capitalisation des intérêts.

4/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, parties perdantes, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] seront condamnés aux dépens de l’instance.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, la demande de distraction des dépens au profit de la SELARL LEXCAP sera rejetée.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] seront condamnés à payer à M. [V] [N] et M. [L] [N] la somme de 1.000 euros chacun.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE l’exception de nullité pour vice de forme ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] à payer à M. [V] [N] la somme de 1 044 euros au titre des loyers et provisions pour charges indûment perçus avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023 ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] à payer à M. [V] [N] la somme de 761 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [V] [N] ;

REJETTE la demande de M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er mai 2022 au 1er juin 2022 ;

REJETTE la demande de M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] de leur demande au titre des frais de remise en état de l’appartement ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] de leur demande au titre de la perte de jouissance ;

CONDAMNE M. [V] [N] à payer à M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] la somme de 165 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

ORDONNE la compensation de la créance de M. [V] [N] au titre du dépôt de garantie avec celle de M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] de leur demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de la SELARL LEXCAP ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] à payer à M. [V] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [I] et Mme [Z] [G] épouse [I] à payer à M. [L] [N] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge