TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. IMMO CONSEIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuelle AMAR

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01865 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQ2

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 07 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS PLISSON IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 7]

représenté par M^e Emmanuelle AMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1425

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMO CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01865 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QQ2

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI IMMO CONSEIL est propriétaire des lots 7,18 et 25 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Adresse 8] (75019) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 21 octobre 2022, la SCI IMMO CONSEIL a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 175,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2022, appel du 2ème trimestre 2022 inclus ainsi qu’à 200 euros de dommages et intérêts outre 900 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER, a par acte de commissaire de justice du 10 février 2025 fait assigner la SCI IMMO CONSEIL devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  7 427,05 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  302 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la même date avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, la SCI IMMO CONSEIL n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble relatif aux lots 7,18 et 25 ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant la qualité de copropriétaire de la SCI IMMO CONSEIL,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 7 janvier 2025,

— le précédent jugement de condamnation rendu le 21 octobre 2022,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI IMMO CONSEIL pour la période du 26 octobre 2023 au 14 janvier 2025 arrêté à la somme de 8 689,05 euros (en ce inclus 302 euros de frais de recouvrement et 960 euros de frais irrépétibles),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2023 et 23 septembre 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels en cours, vote du fonds ALUR et des opérations suivantes : travaux de réfection de la cabine d’ascenseur (assemblée générale du 23 septembre 2024, résolution n°14)

— les différents appels de fonds adressés à la SCI IMMO CONSEIL pour la période considérée faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2024,

— les mises en demeure de payer du syndic du 23 mai 2024 et du 5 décembre 2024 (sans les accusés de réception),

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI IMMO CONSEIL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 427,05 euros (8 689,05 euros – 302 euros de frais de recouvrement – 960 euros de frais irrépétibles) selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire. La demande portant sur ces frais de recouvrement sera donc rejetée soit la somme de 302 euros (38 euros + 264 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI IMMO CONSEIL a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI IMMO CONSEIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI IMMO CONSEIL à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société PLISSON IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  7 427,05 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025,

—  900 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 10] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI IMMO CONSEIL aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 octobre 2025

le greffier le Président