TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00679 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMI7

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : Madame Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition au greffe : Madame Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Madame [F] [H]

née le 22 Octobre 1987 à SAINT DENIS

1 rue de l’Huert

38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 20 juillet 2012, consenti par la société OPAC 38 devenue ALPES ISERE HABITAT, Madame [F] [H] a pris en location un logement avec garage situé 1 Rue de l’Huert, porte 1 – 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant total de 436,84 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 09 avril 2024, la société ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Madame [F] [H] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 2 125,92 € au titre des loyers et charges impayés.

La société ALPES ISÈRE HABITAT a signalé le 06 juin 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [F] [H].

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 10 juin 2025, régularisé par la délivrance d’un nouvel acte le 29 juillet 2025, dénoncé au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025 pour le 1er acte et le 1er août 2025 pour le second acte, la société ALPES ISÈRE HABITAT a assigné Madame [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [F] [H] par ALPES ISERE HABITAT anciennement dénommé OPAC DE L’lSERE requérant suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Subsidiairement,

• Prononcer la résiliation dudit bail aux torts de Madame [F] [H] compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et à compter du jugement à intervenir ;

• Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, équivalente au montant d’un loyer, outre charges et taxes tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et évoluant dans les mêmes conditions ;

• Condamner Madame [F] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

• Condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 2 349,91 euros, correspondant au montant de I’arriéré locatif, et de charges et d’indemnité d’occupation à la date du 16 mai 2025, sommes qui seront productives d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;

• Ordonner l’expulsion de Madame [F] [H] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement, garage et annexe accessoires qu’elle occupe sis à 1 Rue de l’Huert 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la Force Publique ;

• Dire que faute pour Madame [F] [H] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à vos frais, risques et périls ;

• Condamner Madame [F] [H] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner Madame [F] [H] suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 10.06.2025 et du présent acte.

Madame [F] [H] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de la société ALPES ISERE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 830,94 € suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La société ALPES ISÈRE HABITAT s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [F] [H] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La société ALPES ISERE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [F] [H] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation du 10 juin 2025 rectifiée en date du 09 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 01 août 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 20 juillet 2012 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la société ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Madame [F] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, la société ALPES ISERE HABITAT a fait délivrer à Madame [F] [H], le 09 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la société ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 10 juin 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 30 septembre 2025 à la somme de 3 830,94 €, au paiement de laquelle Madame [F] [H] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [F] [H] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 10 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [F] [H] a comparu lors de l’audience au cours de laquelle elle a pu s’exprimer sur ses difficultés et sa volonté de se maintenir dans le logement en fournissant un effort financier, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par ALPES ISÈRE HABITAT, l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les délais au titre de l’article 1343-5 du code civil

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Il n’y a pas lieu en l’état d’accorder à Madame [F] [H] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [H], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires insérées au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 10 juin 2025 ;

DIT que Madame [F] [H] devra libérer les lieux, à savoir le logement situé 1 Rue de l’Huert, porte 1 – 38630 LE S AVENIERES VEYRINS THUELLIN et le garage situé à la même adresse ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 1 Rue de l’Huert, porte 1 – 38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN et du garage situé à la même adresse ;

AUTORISE la société ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls dez la défenderesse ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 10 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à la société ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [F] [H] à payer à la société ALPES ISÈRE HABITAT la somme de 3 830,94 € correspondant au montant des loyers, du logement et du garage, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025, échéance du mois d’août incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la société ALPES ISÈRE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION