N° RG 25/07076 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYOB

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [C]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[C] Civil

N° RG 25/07076 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYOB

Minute n°

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Madame [P] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparante à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/07076 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYOB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail à usage d’habitation signé le 23 mars 2022, ayant pris effet le 15 avril 2022, Madame [P] [K] a donné en location à Madame [L] [A] un logement de type F2 (lot n°6) situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], comprenant en annexe une cave (lot n°15), un parking (lot n°38) et un garage (lot n°27), moyennant un loyer mensuel de 530 euros, outre 60 euros de provisions sur charges, soit 590 euros, payable par terme d’avance avant le 5 de chaque mois.

À la suite de plusieurs impayés de loyers et de charges, la bailleresse a, en date du 15 mai 2025, fait délivrer à Madame [L] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1 732,51 euros, l’enjoignant de régler les sommes dues dans un délai de deux mois.

Considérant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été régularisées dans le délai imparti, Madame [P] [K] a, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, assigné Madame [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes impayées et indemnités accessoires.

Après un premier renvoi, l’affaire a été utilement appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026, au cours de laquelle les parties ont comparu, Madame [K] étant représentée par son conseil et Madame [A] ayant comparu personnellement.

La demanderesse a repris le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [L] [A] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [L] [A], corps et biens, et de tout occupant de son chef, de l’ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave, d’un parking et d’un garage, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2657,18 euros augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;

— Condamner en quittances et deniers la partie défenderesse à lui payer les loyers et avances sur charges échus à dater du 1er août 2025 jusqu’au jugement à intervenir, soit une somme mensuelle de 608,53 euros ;

— Condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 608,53 euros par mois de retard à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner la partie défenderesse à payer tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer du 15 mai 2025, ainsi que la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à son assignation pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

Par ailleurs, elle actualise à l’audience sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3 354,39 euros, suivant décompte versé aux débats arrêté au 23 décembre 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Elle indique en outre s’opposer à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la défenderesse, soutenant qu’elle n’a pas à supporter les conséquences de l’inexécution prolongée des obligations locatives de cette dernière.

Pour sa part, Madame [L] [A] conteste le montant de la dette locative réclamée, soutenant qu’elle règle son loyer, et produit à l’appui de ses allégations plusieurs quittances de loyer relatives aux années 2024 et 2025.

Elle s’oppose en outre à la demande d’expulsion et sollicite l’octroi de délais de paiement aux fins d’apurement de sa dette locative.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité de l’actionSelon l’article 24 paragraphe III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.

Aux termes du paragraphe II du même article, le bailleur doit également signaler la situation du locataire à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, Madame [P] [K] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 janvier 2026.

Elle produit également la preuve de la notification en date du 19 mai 2025 du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Les formalités légales ayant été régulièrement accomplies, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il en résulte qu’une clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement, en cas de défaut d’apurement intégral des sommes visées dans ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 23 mars 2022 comporte, en son article 8, une clause résolutoire visant notamment le défaut de paiement du loyer, des provisions pour charges ou de la régularisation annuelle des charges.

A ce titre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [L] [A] le 15 mai 2025, pour un montant en principal de 1 732,51 euros.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats que les sommes réclamées correspondaient à des loyers et charges impayés exigibles aux termes convenus.

Il résulte également de l’historique du compte locatif que la locataire n’a pas apuré la dette dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, soit au plus tard le 15 juillet 2025.

En effet, s’il ressort du décompte produit qu’un versement de 300 euros par virement a été effectué le 4 juillet 2025 par la défenderesse, et que deux soldes créditeurs de 74,12 euros chacun ont été portés au crédit du compte locatif les 1er juin 2025 et 1er juillet 2025 au titre de régularisations consécutives à la révision du loyer, ces éléments ne représentent qu’un montant total de 448,24 euros, insuffisant pour apurer l’arriéré locatif de 1732,51 euros.

Il résulte de ce qui précède que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail se sont trouvées réunies à la date du 15 juillet 2025, la dette locative n’ayant pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Toutefois, Madame [L] [A] sollicite l’octroi de délais de paiement afin d’apurer sa dette locative, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

• Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII du même texte dispose par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Il résulte de ces dispositions que le juge peut accorder au locataire des délais pour apurer sa dette locative, à la condition que celui-ci soit en mesure d’en assurer le règlement dans le délai fixé, l’octroi de ces délais entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant leur durée.

En l’espèce, Madame [L] [A] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, elle se borne à verser aux débats des quittances de loyer relatives aux mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024, ainsi qu’aux mois de janvier, février, mars, avril, mai et juin 2025.

Ces pièces, qui attestent uniquement de paiements antérieurs, ne permettent pas d’apprécier sa situation financière actuelle, la défenderesse ne produisant aucun justificatif relatif à ses ressources, à ses charges ou à sa capacité de remboursement.

En outre, l’examen du décompte locatif produit aux débats ne révèle pas d’élément de nature à établir une amélioration récente de la situation locative susceptible de traduire une capacité d’apurement de la dette.

Ainsi, aucun paiement n’est intervenu au titre du mois de novembre 2025, tandis que les règlements relatifs aux mois d’octobre et décembre 2025 apparaissent seulement partiels.

Par ailleurs, la dette locative, qui s’élevait à 1 732,51 euros lors de la délivrance du commandement de payer le 15 mai 2025, atteint 3 354,39 euros au 31 décembre 2025 selon le décompte produit par la bailleresse.

Il apparaît ainsi que l’arriéré locatif a augmenté de 1 621,88 euros en l’espace d’environ sept mois, traduisant non seulement l’absence d’apurement de la dette initiale mais également l’accumulation de nouveaux impayés.

Ces éléments constituent autant d’indices de l’absence de capacité actuelle de la locataire à apurer sa dette locative dans le délai susceptible de lui être accordé.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Il s’ensuit que les conditions légales de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies, cette suspension n’étant attachée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’octroi de tels délais.

Il y a lieu, en conséquence, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 juillet 2025.

À compter de cette date, Madame [L] [A] a perdu toute qualité pour se maintenir dans les lieux et se trouve ainsi occupante sans droit ni titre.

Il convient dès lors d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

II. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [P] [K] produit un décompte arrêté au 23 décembre 2025, faisant apparaître un arriéré locatif d’un montant de 3 354,39 euros.

Ce décompte, suffisamment précis et circonstancié, permet d’établir la réalité et le montant de la créance invoquée.

A contrario, Madame [L] [A] se borne à contester le montant de la dette locative en soutenant qu’elle réglerait son loyer et en affirmant que la bailleresse n’aurait pas été en droit d’augmenter celui-ci.

Toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément probant, la défenderesse ne produisant ni justificatif de paiement de nature à établir le règlement des loyers litigieux, ni pièce permettant de remettre utilement en cause le décompte locatif versé aux débats.

Il convient en conséquence de condamner Madame [L] [A] à verser à Madame [P] [K] la somme de 3 354,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, Madame [L] [A], qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail, sera redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice résultant pour la bailleresse de l’occupation sans droit ni titre de son bien et de l’impossibilité de le relouer.

La dette locative ayant été arrêtée au 23 décembre 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2025, il convient de fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation au 1er janvier 2026, afin d’assurer la continuité entre les sommes dues au titre du bail et celles dues du fait de l’occupation sans droit ni titre.

Cette indemnité sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et ce jusqu’à la date de libération complète des lieux et la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [A], partie succombante, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [P] [K] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient dès lors de condamner Madame [L] [A] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireIl convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit, à la date du 15 juillet 2025, du bail conclu le 23 mars 2022 entre Madame [P] [K] et Madame [L] [A], portant sur le logement de type F2 (lot n°6) situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], comprenant en annexe une cave (lot n°15), un parking (lot n°38) et un garage (lot n°27) ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [L] [A] et celle de tous occupants de son chef, à défaut pour celle-ci d’avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que cette expulsion pourra intervenir avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux et propriété de Madame [L] [A] sera régi selon les modalités fixées par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [A] à payer à Madame [P] [K] la somme de 3354,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2025 incluant l’échéance du mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [A] à verser à Madame [P] [K], à compter du 1er janvier 2026, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et la restitution des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation devra être réglée mensuellement, à terme d’avance et au plus tard le 5 de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [L] [A] à verser à Madame [P] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, aux jour mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE