TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/10/25

à : Maître Arnaud JAGUENET

Copie exécutoire délivrée

le : 13/10/25

à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05018

N° Portalis 352J-W-B7J-C747B

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [R] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Arnaud JAGUENET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #536

DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 13 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05018 – N° Portalis 352J-W-B7J-C747B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a donné à bail à Mme [Y] [W] un local à usage d’habitation principale situé au [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2025, Mme [Y] [W] a fait assigner en référé La Régie Immobilière de la Ville de Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir:

— déclarer que le logement de Mme [Y] [W] ne permet pas une habitabilité sereine du fait des risques permanents d’agression de toute nature ainsi que des dégâts récurrents de l’appartement.

— autoriser la mise en place d’une conciliation judiciaire

— ordonner le relogement de Mme [Y] [W] sous astreinte de 100 € par jour de retard durant une période de trois mois à compter de la signification de la décision, avec conservation de la compétence du tribunal pour la liquidation de l’astreinte et de pouvoir fixer une astreinte définitive en cas d’inexécution,

— laisser la charge des dépens aux parties.

Mme [Y] [W] expose que son immeuble est situé dans la colline du crack porte de la Chapelle, situation source de violences et d’insultes rendant la vie difficile pour les habitants, non seulement pour les déplacements extérieurs, elle-même ayant été agressée avec dépôt de plainte restés sans suite, mais aussi à l’intérieur même de l’immeuble le soir après le départ du gardien, où des jeunes s’adonnent à la consommation de stupéfiants et sonnent à son interphone.

Elle dépose depuis 2020 des demandes de relogement auprès de la RIVP en revendiquant en vain un statut prioritaire du fait de sa santé psychique très dégradée à cause des agressions, ce pour quoi elle produit des certificats médicaux.

Elle a également invoqué la présence de cafards et d’humidité dans son logement suite à un dégât des eaux.

Elle invoque donc l’existence d’un trouble manifestement illicite en contravention à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Outre l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle invoque les critères , à valeur contractuelle, de la charte des mutations de la Ville de [Localité 4] pour l’attribution prioritaire d’un logement et conclue à une exécution de mauvaise foi du contrat de bail par la RIVP.

***

Dans ses conclusions en défense, la RIVP demande le débouté des demandes de Mme [W] et sa condamnation à payer à la RIVP la somme de 2000 € de frais irrépétibles outre les entiers dépens.

La RIVP expose 214 demandes ou plaintes formulées par la locataire auprès de ses services dans des termes insultants et menaçants afin d’obtenir un traitement prioritaire. Elle pointe ses troubles psychiatriques et indique lui avoir répondu en lui expliquant que son relogement ne pouvait être considéré come prioritaire, avec réponse le 25 février 2025.

La RIVP estime que la demande liminaire de la locataire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et n’explique pas ce qui fonde la compétence du juge des référés.

Elle indique qu’une conciliation serait sans intérêt pour déterminer les conditions d’un relogement, vu la situation de tension sur le marché locatif social et les règles de priorité, la locataire ayant reçu toutes les explications possibles et les conditions d’attribution étant fixées par les articles L 441-1 et suivants du CCH.

Refusant toute valeur juridique à la Charte des mutations de la ville de [Localité 4] invoquée par la locataire, la RIVP estime que les critères de l’article L 521-3-1 du CCH pour l’obligation de relogement , très contingentée, ne sont pas réunies, aucun arrêté n’étant produit portant interdiction d’habiter et aucune insalubrité de son logement n’étant rapporté par la locataire.

La RIVP note que les agressions de Mme [W] se sont toutes déroulées à l’extèrieur de l’immeuble et que le bailleur ne doit pas garantie du troubles que des tiers extérieurs apportent par voie de fait à la jouissance du locataire, ces troubles en l’espèce n’étant pas prouvés.

La RIVP rappelle que le salaire de la locataire lui permet de prétendre au secteur privé, tandis que son comportement menaçant justifie les frais irrépétibles.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 10 juin 2025.

Mme [Y] [W], assistée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], maintient les termes de ses conclusions en défense.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les demandes principales

En application des dispositions des articles 835 du code de procédure civile, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d’usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir le logis en état de servir à l’usage d’habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1725 du code civil, Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Sur la demande de conciliation

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que Mme [W] a été victime de nombreuses agressions, injures et incivilités, dans les transports en commun ou entre le tramway et son domicile dans une zone parmi les plus troublées de [Localité 4], abritant notamment la zone appelée « la colline du crack » où errent de nombreux toxicomanes agressifs.

Il s’agit là d’endroits publics extérieurs à l’immeuble de la RIVP où, si la ville de [Localité 4] voire l’Etat sont indiscutablement démissionnaires, le bailleur n’a évidemment aucune emprise et ne doit aucune garantie au locataire, la jouissance du local lui-même n’étant nullement affectée.

Elle l’est, en revanche, dès lors que le bailleur ne veille pas à ce que les abords immédiats du logement loué ou « parties communes », placés sous sa responsabilité, ne subissent pas des immixtions de tiers de nature à troubler la jouissance du locataire.

En l’espèce, Mme [W] déplore que des jeunes viennent sonner nuitamment à son interphone pour lui demander d’ouvrir la porte du hall afin de s’y adonner tranquillement à leurs pratiques addictives.

Toutefois elle n’étaye ses allégations par aucun témoignage de voisin ou autre mode de preuve, sachant qu’il lui reviendrait alors encore de démontrer une défaillance contractuelle du bailleur, par exemple de ne pas disposer d’un système de gardiennage nocturne ou d’alarme, alors même que le contrat stipule (p.9) : « le bailleur ne garantir pas le locataire contre les troubles de fait ou actes délictueux dont serait victime le locataire de la part de tiers (article 1725 du code civil), le locataire devant faire son affaire personnelle d’assurer, comme il jugera convenable, la garde et la surveillance des lieux loués », clause qui n’entre pas dans le champ des dispositions interdites par la loi du 6 juillet 1989 (article 4), étant précisé que la capture d’écran produite en pièce 25 (dite « charte des mutations de la ville de Paris ») apparait comme une déclaration soft law sans portée contractuelle sauf à étayer une mauvaise foi du bailleur dans le cadre d’un recours devant le tribunal administratif, comme il sera précisé plus bas.

Surtout, si on se réfère au dispositif des conclusions, cet argumentaire ne vise pas à obtenir des travaux de remise en état, ce qui serait du ressort du juge judiciaire, mais à argumenter une demande de relogement.

Le recours à une tentative de conciliation se heurterait donc aux mêmes carences de fait et de droit, qui plus est des relations devenues difficiles entre Mme [W] et les préposés de la RIVP.

S’agissant des déclarations d’indécence du logement (cafards et humidité suite notamment à un dégât des eaux), si les photos en pièces 28 et s. seraient de nature à permettre d’ordonner au bailleur de remédier à la peinture du plafond de la salle de bains, la demande de Mme [W] est en revanche insuffisamment étayée, à défaut de données hygrométriques objectivées par un professionnel et à défaut d’un arrêté d’insalubrité faisant suite à l’intervention du Service Technique de l’Hygiène de la ville de [Localité 4].

Toutefois, le problème est ailleurs, puisque le dispositif des conclusions démontre que cet argumentaire ne vise pas à obtenir des travaux de remise en état mais à argumenter une demande de relogement.

Le recours à une conciliation, là encore, ne satisferait donc pas Mme [W] puisque, avec les même réserves probatoires que ci-dessus, elle n’aboutirait qu’à ordonner au bailleur d’accomplir des travaux de remise en état et non à le forcer à fournir un autre logement.

Il convient donc de rejeter la demande de conciliation.

Sur la demande de relogement

Il n’est pas question de minimiser la détresse psychique de Mme [W], suffisamment étayée par les certificats médicaux et les éléments d’agression produits.

Toutefois, il ressort de ce dossier que la demande de Mme [W] tend, non à juguler le trouble de jouissance qu’elle dit subir, mais à s’appuyer sur l’existence de celui-ci pour se voir reconnaitre par le juge judiciaire les effets d’un statut prioritaire pour un relogement qu’elle ne peut obtenir par la voie administrative.

Or, selon le tribunal des conflits, une décision de refus d’attribuer un logement social – décision d’ailleurs non produites aux débats – ne porte pas sur l’exécution du contrat de bail mais sur l’attribution du logement. Elle a donc trait, ainsi que sa contestation, à l’exécution d’une mission de service public dans le cadre des articles L 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation qui relève de la compétence du juge administratif et non du juge judiciaire, lequel n’a pas le pouvoir d’ordonner un relogement en dehors des cas précis énoncés par loi du 6 juillet 1989 (article 15 III. alinéa 2).

Les demandes de Mme [W] seront donc rejetées.

II. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [W], partie qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner Mme [Y] [W] à payer à la RIVP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Mme [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNONS Mme [Y] [W] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS Mme [Y] [W] au paiement à La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire,

La Greffière, Le Juge,