TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DE PUYBAUDET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YTG

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître WEILLER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X],

demeurant [Adresse 3]

assisté par Maître DE PUYBAUDET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1361

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08277 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YTG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 décembre 1996, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 7], aux droits duquel vient [Localité 7] HABITAT-OPH, a donné à bail à M. [F] [X] et Mme [L] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1]), escalier B, 4e étage, porte D.

Suite à un changement de numérotation du 29 octobre 2001, l’adresse du bien loué est devenue [Adresse 2] à [Localité 8].

Par avenant du 8 août 2012, [Localité 7] HABITAT-OPH et Mme [L] [X] ont convenu d’établir le contrat de location au nom seul de cette dernière suite au décès de M. [F] [X].

Mme [L] [E] veuve [X] est décédée le 29 mars 2021.

M. [U] [X], fils de Mme [L] [E] veuve [X], a sollicité le transfert du bail. Indiquant ne pas avoir obtenu les pièces nécessaires au transfert du bail, [Localité 7] HABITAT-OPH a engagé une procédure judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a ainsi fait assigner M. [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail à la date du décès de Mme [L] [X] le 29 mars 2021,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [X] ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de M. [U] [X],

— condamner M. [U] [X] à lui payer les sommes suivantes :

312,88 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers majoré de 30% et charges ou subsidiairement au montant des loyers et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la date du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

-500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois, dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle et pour permettre aux parties de mettre le dossier en état d’être jugée, pour être finalement retenue à l’audience du 9 avril 2025.

A l’audience du 9 avril 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient les demandes de son assignation, actualise sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 615,50 euros et sollicite le rejet des demandes de M. [U] [X].

M. [U] [X], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

— constater que M. [U] [X] remplit les conditions pour obtenir le transfert du bail,

— condamner [Localité 7] HABITAT-OPH à établir un avenant au contrat de location à son nom,

— rejeter les demandes de [Localité 7] HABITAT-OPH,

— condamner [Localité 7] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 vient préciser que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

L’article L621-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [U] [X] est le descendant de Mme [L] [E] veuve [X] et qu’il occupait le logement avec cette dernière, depuis au moins un an, avant la date du décès. Il verse d’ailleurs de nombreux documents administratif, fiche de paie, avis d’imposition le concernant, adressés à cette adresse.

Il résulte des dernières écritures de [Localité 7] HABITAT-OPH que M. [U] [X] a justifié remplir les conditions d’attribution au cours de l’instance en produisant aux débats son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 ainsi que le justificatif pour la déclaration fiscale 2023 de Pôle emploi.

S’agissant de la condition relative à l’adaptation du logement à la taille du ménage, il est possible de constater à la lecture du contrat de bail que le logement comprend 3 pièces principales. M. [U] [X] ne donne pas d’élément dans ses écritures sur son ménage en réponse à l’argumentation de [Localité 7] HABITAT-OPH. Cependant, il résulte de son avis d’imposition 2024 qu’il a déclaré être célibataire et ne pas avoir d’enfant à charge.

Ainsi, force est de constater que la composition du ménage de M. [U] [X] n’est pas adaptée à la taille du logement. Ce dernier ne saurait donc bénéficier du transfert du bail qui s’est ainsi trouvé résilié de plein droit à la date du décès de Mme [L] [E] veuve [X], soit le 29 mars 2021.

M. [U] [X] se trouve depuis cette date occupant sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il est constant que M. [U] [X] n’est pas entré dans les locaux par voie de fait, et [Localité 7] HABITAT-OPH n’apporte aucun élément tendant à établir sa mauvaise foi, l’office sera donc débouté de sa demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

La demande tendant à voir condamner [Localité 7] HABITAT-OPH à établir un avenant au contrat de location au nom de M. [U] [X] est, par conséquent, rejetée.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié à compter du 29 mars 2021, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette somme étant suffisante à assurer l’indemnisation des préjudices allégués lié à la perte des loyers et charges et à la privation de la faculté de disposer du bien il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

Il ressort du décompte établi par le demandeur que la somme dues au titre des indemnités d’occupation échues s’élève à 615,50 euros soit la mensualité de mars 2025, à la date du 31 mars 2025.

M. [U] [X] indique avoir procédé au paiement de cette somme mais n’en justifie pas, la production de la copie d’un chèque, en l’absence de preuve d’encaissement, n’étant pas suffisante à apporter la preuve d’un paiement. Il sera donc condamné à payer cette somme. Il sera toutefois précisé que les paiements intervenus depuis le 31 mars 2025 devront être déduit de la condamnation prononcée.

M. [U] [X] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, M. [U] [X] devra verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [U] [X] ne remplit pas les conditions pour bénéficier du transfert du contrat de bail,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 23 décembre 1996 entre [Localité 7] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [L] [E] veuve [X], d’autre part, portant sur l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 8], à la date du 29 mars 2021,

REJETTE la demande tendant à voir condamner [Localité 7] HABITAT-OPH à établir un avenant au contrat de location au nom de M. [U] [X],

ORDONNE à M. [U] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DEBOUTE [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [U] [X] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH la somme de 615,50 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [U] [X] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [U] [X] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection