TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56366 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHK

N° : 1

Assignation du :

17 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La S.C.I. OMEGA

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Rachel ELBAZ-GRAUZAM de l’AARPI GRAUZAM – ELBAZ – SAMAMA, avocats au barreau de PARIS – #L0223

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL CABINET STEIN LA COPROPRIETE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur et Madame [X] étaient propriétaires d’un appartement (lot 51) situé au 6ème et dernier étage de l’immeuble du [Adresse 5].

A la suite d’un affaissement de la toiture générant des infiltrations dans leur appartement, une expertise judiciaire a été ordonnée et le rapport d’expertise, déposé le 12 février 2023, a préconisé la réalisation de travaux sur la toiture de l’immeuble.

Le 15 février 2024, la SCI Omega a fait l’acquisition du lot 51.

Se plaignant que les travaux préconisés par l’expert n’avaient toujours pas été exécutés par la copropriété, la SCI Omega a, par exploit délivré le 17 septembre 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles d’injonction à réalisation des travaux et d’indemnisation de son préjudice de jouissance à titre provisionnel.

Les parties ayant sollicité un renvoi de leur affaire lors de l’audience du 10 décembre 2024, celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur le temps du renvoi.

A l’audience du 18 février 2025, la SCI Omega sollicite de :

— enjoindre le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires tels que votés par l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2024 et conformément au rapport d’expertise du 12 février 2023, à savoir :

échafaudage pour accès et mise en sécurité,dépose de la couverture zinc du terrasson, du voligeage, du chevronnage, de l’isolation, du solivage et du plafond en dalles 600x600,protection contre les intempéries,mise en œuvre par l’extérieur d’un faitage bois massif ou bois lamellé collé, neuf, dimensionnés suivant l’EuroCode 5,mise en œuvre du chevronnage et du voligeage,tous les bois neufs seront traités IFH antitermites,fourniture et pose de l’isolation thermique conformément à la RT 2020, avec pare-vapeur. Attention de bien conserver la lame d’air de ventilation de la couverture zinc,pose d’un faux plafond suspendue en plaque de plâtre cartonnée sur ossature métallique, en suivant la pente du terrasson. Ce plafond devra respecter le degré coupe-feu réglementaire pour cette famille d’immeuble entre l’appartement et la structure de la charpente,travaux d’enduit et de peinture sur plafond plâtre neuf,fourniture et pose de la couverture en zinc du terrasson, avec lame d’air ventilée,dépose de la couverture zinc des brisis, fourniture et pose de la couverture en zinc neuf pour les brisis, compris toutes pièces raccord membrons, entablement, habillages des lucarnes, etc. nécessaires à la parfaite réfection, sous astreinte de 100€ par jour de retard après écoulement d’un délai de deux mois à compter de l’ordonnance,

— dire que le syndicat des copropriétaires aura un délai de deux mois à compter de l’ordonnance pour débuter les travaux, sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— enjoindre le défendeur à faire exécuter les travaux qui seraient rendus nécessaires après le rapport d’expertise, compte tenu du temps écoulé depuis novembre 2022,

— l’enjoindre à justifier desdits travaux sur les parties communes, à savoir le toit de l’immeuble, au moyen d’un dossier comprenant l’ensemble des éléments listés par l’expert judiciaire et le détail des travaux effectués,

— dire que ce dossier devra lui être communiqué afin qu’elle puisse entamer les travaux dans son appartement, dans un délai de 15 jours après la fin des travaux, sous astreinte de 50€ par jour de retard,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 7500€ à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance,

— dire qu’elle sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires,

— le condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

déclarer la requérante irrecevable en ses prétentions,subsidiairement, débouter la requérante de ses demandes,juger sans objet les demandes de la requérante relatives aux travaux et à une demande de mise à l’ordre du jour,subsidiairement, lui accorder un délai de trois mois pour la mise en œuvre des travaux de renforcement,condamner la requérante au paiement de la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Jérôme Chamard.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes d’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’action initiée par la SCI Omega est fondée sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est pas en lien avec le comportement du voisinage ni un trouble occasionné par ce dernier. Dès lors, les dispositions de l’article 750-1 précité ne sont pas applicables et la fin de non recevoir sera rejetée.

Sur les mesures provisoires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le rapport d’expertise du 12 février 2023 conclut que le désordre principal est la rupture d’une poutre en bois de la charpente ayant fonction de faitage, rupture qui a provoqué un affaissement de la couverture et du plafond de l’appartement de Monsieur [X] ; que l’affaissement a aussi abaissé les pentes de la couverture en zinc qui s’est mise à fuir, ce qui a généré des infiltrations dans l’appartement.

L’expert indique que la rupture de la poutre en bois de la charpente a pour origine l’usage d’une pièce de récupération pour la construction de la charpente (fréquent sur [Localité 8] depuis très longtemps) et que cette pièce aurait pu être fortement sollicitée lors d’épisodes festifs où des résidents montaient sur le toit de l’immeuble en dépit de toute considération de sécurité ou rompre par suite d’un coup de vente.

Il n’est pas contesté que la charpente est une partie commune et que sa réparation incombe au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2024 dont il résulte que les travaux de renforcement structurel, charpente et solives ainsi que couverture du lot n°51 ont été approuvés avec un premier appel de fonds de 85 000 euros en décembre 2024 et le solde à définir par les nouveaux chiffrages avant le démarrage des chantiers, un BET étant désigné.

Toutefois, ne sont pas versés aux débats les devis permettant de déterminer le mode opératoire ainsi que les travaux précis qui seront exécutés, alors que l’expert a validé un devis transmis par Monsieur et Madame [X] qui précise les différents postes d’intervention. En l’absence des devis communiqués par la partie adverse alors qu’ils étaient joints à la convocation, il sera fait droit à l’injonction et ce, afin de s’assurer du respect des prescriptions de l’expert. Le syndicat des copropriétaires sera également enjoint à communiquer à la requérante le dossier comprenant l’ensemble des éléments listés par l’expert et plus précisément, une facture détaillée de l’intervention sur la charpente.

Toutefois, aucune astreinte ne sera ordonnée, dans la mesure où celle-ci a pour objet de vaincre la résistance du syndicat des copropriétaires qui n’est pas démontrée en l’espèce, l’inertie ne caractérisant pas la résistance. En effet, le syndicat des copropriétaires a convoqué une assemblée générale extraordinaire, certes à la suite de la délivrance de l’assignation, mais a voté à l’unanimité ces travaux et a désigné un maître d’œuvre.

Enfin, il est sollicité l’injonction « de faire exécuter tous travaux qui seraient rendus nécessaires après le rapport d’expertise, compte tenu du temps écoulé depuis novembre 2022 ». Cette demande apparaît indéterminée et indéterminable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur la provision

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires découlant de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité de plein droit, sans préjudice de toute action récursoire qu’il pourrait engager par la suite.

La défenderesse ne conteste pas le principe de sa responsabilité dans le préjudice de jouissance subi par la requérante mais estime que dans la mesure où son acte de vente n’est pas produit, elle est laissée dans l’ignorance du prix de vente, lequel a très certainement été négocié à la baisse du fait de l’existence de la procédure d’expertise.

Il ne peut en effet être contesté que la requérante n’a pu jouir paisiblement de ce lot depuis son acquisition. Le fait qu’elle ait ou non bénéficié d’un prix d’acquisition à la baisse compte tenu de l’état de la toiture ne saurait bénéficier au syndicat des copropriétaires, la baisse du prix pouvant utilement compenser financièrement d’une part, la nécessité de diligenter la présente procédure, d’autre part, l’obligation de subir des travaux affectant les parties communes situées au-dessus de son appartement ainsi que son propre appartement, et enfin les tracas induits.

La SCI Omega sollicite l’octroi de la somme provisionnelle de 7500€ au titre de son préjudice de jouissance, faisant valoir qu’elle n’a pu mettre le bien en location meublée comme c’était son intention. Elle verse aux débats des annonces postées sur le site Pap.fr d’appartements meublés situés dans le même arrondissement et d’une surface identique.

Il résulte des pièces versées aux débats que les annonces ne concernent pas une surface identique, deux d’entre elles étant d’une surface de 25m² et la 3ème d’une surface de 32m². En outre, rien ne permet d’établir qu’elle se trouverait dans le quartier de l’immeuble litigieux. Enfin, la requérante ne précise pas quelle est la surface de son lot.

Il sera donc accordé à la requérante un préjudice de jouissance qui sera limité à un montant non sérieusement contestable de 500 euros par mois depuis le mois d’avril 2024, soit 5500 euros à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du fait que l’assemblée générale n’a été convoquée qu’à la suite de la réception de l’assignation par le syndic de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la requérante au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application est de droit et dont le rappel, dans le dispositif, doit suffire à contraindre le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution sur minute de la décision qui n’apparaît pas justifiée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons la fin de non recevoir ;

Enjoignons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], dans un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance, à réaliser les travaux nécessaires tels que votés par l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre 2024 mais conformes au rapport d’expertise du 12 février 2023, à savoir :

échafaudage pour accès et mise en sécurité,dépose de la couverture zinc du terrasson, du voligeage, du chevronnage, de l’isolation, du solivage et du plafond en dalles 600x600,protection contre les intempéries,mise en œuvre par l’extérieur d’un faitage bois massif ou bois lamellé collé, neuf, dimensionnés suivant l’EuroCode 5,mise en œuvre du chevronnage et du voligeage,tous les bois neufs seront traités IFH antitermites,fourniture et pose de l’isolation thermique conformément à la RT 2020, avec pare-vapeur. Attention de bien conserver la lame d’air de ventilation de la couverture zinc,pose d’un faux plafond suspendue en plaque de plâtre cartonnée sur ossature métallique, en suivant la pente du terrasson, avec respect du degré coupe-feu réglementaire pour cette famille d’immeuble entre l’appartement et la structure de la charpente,travaux d’enduit et de peinture sur plafond plâtre neuf,fourniture et pose de la couverture en zinc du terrasson, avec lame d’air ventilée,dépose de la couverture zinc des brisis, fourniture et pose de la couverture en zinc neuf pour les brisis, compris toutes pièces raccord membrons, entablement, habillages des lucarnes ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à transmettre à la SCI Omega le dossier contenant le descriptif des travaux réalisés dans un délai de trois semaines suivant la réception des travaux ;

Rejetons les demandes d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à « faire exécuter tous travaux qui seraient rendus nécessaires après le rapport d’expertise »

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Omega :

* la somme de 5500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

* la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ;

Rappelons que la SCI Omega est dispensée des frais de procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Rejetons la demande d’exécution sur minute ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 26 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN