TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/06788

N° Portalis 352J-W-B7H-CZZQN

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [X]

Madame [S] [P] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0673

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet J SOTTO exerçant sous le nom commercial CITYA SOTTO, SASU

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Antoinette LE GALL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 11 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/06788 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZZQN

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Antoinette LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [X] et Mme [S] [P] épouse [X] sont propriétaires des lots n°12 (une cave) et n°15 (un appartement) dans le bâtiment A, escalier A de l’immeuble situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 16 février 2023. Elle a adopté la résolution n° 17 suivante :

“ Résolution n°17 . Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet: remplacement fenêtre des parties communes du bâtiment A. Art. 24

(…)

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical (et après en avoir délibéré) décide d’effectuer les travaux suivants : remplacement des fenêtres des parties communes du bâtiment A. Le démarrage des travaux est prévu à la date du 1er juin 2023.

(…)

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférente, d’un montant total de 9.689,44 EUROS TTC + 1.000 EUROS DAT + 500 EUROS budget de précaution, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense soit la clé de répartition des charges bât A

(…).

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Soit 600 tantièmes /711 tantièmes.”

Les époux [X] ont voté contre la résolution.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, M. [K] [X] et Mme [S] [P] épouse [X], ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] aux fins d’annulation de la résolution n° 17.

Prétentions des parties :

M. [K] [X] et Mme [S] [P] épouse [X], aux termes de leur acte introductif d’instance qui constitue leurs seules écritures, demandent au tribunal de : Vu les articles 22, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes,

— annuler la résolution 17 adoptée aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le “13” février 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Les époux [X], pour solliciter l’annulation de la résolution n° 17, font valoir que la résolution litigieuse a été votée en utilisant la clé de répartition prévue pour les charges spéciales du bâtiment A, soit celles relatives à l’entretien des escaliers du bâtiment.

Ils soutiennent que les travaux relatifs au remplacement des fenêtres du bâtiment concernent un élément de façade, qui profite à tous les copropriétaires de ce bâtiment, de sorte qu’ils ne relèvent pas de l’entretien des escaliers. Ils en concluent que les charges doivent être réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment A, voire des bâtiments A et B, et non sur la base de la clé de répartition relative à l’entretien de l’escalier, qui exclut les propriétaires des lots du rez-de-chaussée.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], assigné à personne morale chez son syndic, par remise d’une copie de l’acte à une hôtesse, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance des époux [X] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 5 décembre 2023. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025, puis a été prorogée au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera précisé que l’assemblée générale en cause a été réunie le 16 février 2023, ce qui est rappelé dans l’exposé des faits de l’assignation. La mention du “13 février” dans le dispositif relève d’une simple erreur matérielle.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 :

En vertu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : “I.- Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ”.

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la même loi :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que :

Article 12 – charges communes :

“Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leur tantième de copropriété.

Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiments au prorata de leur tantième de copropriété”.

Article 13 – charges spéciales :

Décision du 11 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/06788 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZZQN

“Par exception, les charges relatives à l’entretien des escaliers A et B seront réparties dans les proportions figurant au tableau ci-dessous :

Escalier A

Lot n°15 – 111/1000

(…)

Lot n°24 – 89/1000.

Escalier B

Lot n°32 – 200/1000

(…)”

Lot n°36 – 200/1000.

Il ressort des pièces produites que la résolution critiquée – laquelle concerne des travaux de remplacement des fenêtres des parties communes du bâtiment A – a été soumise aux votes des copropriétaires présents ou représentés, propriétaires des lots visés à la clé de répartition des charges spéciales afférentes à l’entretien de l’escalier A du bâtiment A.

La dépense a été répartie selon “la clé de répartition des charges bât. A”. L’appel produit du 5 avril 2023 (pièce n° 15), afférent au lot n° 15 appartenant aux époux [X], confirme que le coût a été réparti et appelé suivant la clé de répartition des charges d’entretien de l’escalier A (111/1000).

S’agissant de travaux portant sur les fenêtres du bâtiment A, la dépense ne pouvait relever des seuls copropriétaires concernés par la clé de répartition des charges d’entretien de l’escalier A, laquelle, au surplus, exclut les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée.

La résolution n° 17 n’ayant pas été votée régulièrement, elle sera annulée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, il sera rappelé que les époux [X] bénéficient des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

ANNULE la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] tenue le 16 février 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à payer à M. [K] [X] et Mme [S] [P] épouse [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que M. [K] [X] et Mme [S] [P] épouse [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 Décembre 2025

La Greffière Le Président