N° RG 25/00666 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSL5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/00666

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSL5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— M. [C]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

[S] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

21 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. d’HLM 3 F GRAND EST, GROUPE ACTION LOGEMENT

Inscrite au RCS de STRASBOURG sous le numéro 498 273 556

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Stéphanie BOEUF, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [C]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de Yann MARTINEZ, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2015 avec prise d’effet au 4 janvier 2016, la SA Immobilière 3F Alsace a loué à Monsieur [U] [C] un local à usage d’habitation logement n°108L-0012 situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 432,36 euros hors charges, outre 84,36 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la SA Immobilière 3F Grand Est a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 946,94 euros au titre des loyers et charges échus au mois 21 janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la SA Immobilière 3F Grand Est a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner le locataire à payer une provision de 1 801,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 86,92 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 septembre 2025.

A cette audience, la SA Immobilière 3F Grand Est, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 622,81 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. La demanderesse indique qu’il n’y a eu aucun règlement des loyers et charges depuis le mois de février. Elle fait état de ce qu’elle n’a aucun justificatif de la part du locataire attestant de sa situation financière et s’oppose ainsi à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [U] [C] comparaît. Il ne conteste pas la demande en son principe. Il précise qu’il a arrêté de payer les loyers et charges car il a priorisé d’autres factures, que compte tenu de ses faibles ressources il ne lui reste plus rien à la fin du mois ce qui ne lui permettait pas d’honorer le paiement du loyer. Il expose qu’il a eu de nombreuses difficultés comme la coupure de son téléphone. Il explique qu’il perçoit des indemnités chômage de France Travail à hauteur de 520 euros par mois, que pendant une formation d’aide à la personne qui a débuté il devrait percevoir 762 euros. Il fait également état d’un contrat de travail à durée indéterminée qui devrait débuter le 5 janvier 2026 et pense percevoir 1 600 euros par mois dans ce cadre. Il sollicite des délais de paiement à compter du mois d’octobre 2025 en indiquant qu’il sera en capacité de verser 250 euros ou 300 euros en sus du loyer. Il indique qu’il est locataire des lieux depuis 10 ans et a une fille de 15 ans dont il a la garde alternée.

L’affaire est mise en délibéré au 21 novembre 2025, le tribunal autorise Monsieur [U] [C] a transmettre avant le 3 octobre 2025 tout document justificatif lié à la formation évoquée.

Par courriel du 29 septembre 2025 Monsieur [U] [C] a transmis au greffe des photographies d’un document sur deux pages intitulés « contrat individuel de formation », documents qui ont été transmis à la partie adverse qui a indiqué n’avoir aucune observation à formuler et a transmis une situation de compte au 3 novembre 2025 qui a également été transmis au locataire. Le greffe lui a demandé de transmettre ledit document en format PDF, ce à quoi aucune réponse n’a été fournie.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives en date du 22 septembre 2025 a été reçu le 23 septembre 2025 après la tenue de l’audience, il fait état des mêmes éléments communiqués par Monsieur [U] [C] lors de l’audience.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 21 janvier 2025 sois deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [U] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA Immobilière 3F Alsace verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [U] [C] s’élève à la somme de 3 622,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Monsieur [U] [C] ne conteste pas le montant de la dette locative.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation 7 avril 2025 pour la somme de 1 801,97 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mars 2025 et que le locataire est occupant sans droit ni titre. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [U] [C] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [C] sollicite des délais de paiement à compter du mois d’octobre 2025 en faisant état d’une situation financière qui devrait être plus favorable à compter de cette date. Or, il y a lieu de relever que les seules photographies de son contrat de formation fournies en cours de délibéré sont de mauvaise qualité et incomplètes, il n’est fait état d’aucune rémunération ; il ne justifie pas davantage du contrat de travail à durée indéterminée évoqué à l’audience et qui selon lui devrait débuter début 2026. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu’il ressort des décomptes fournis par la bailleresse que la quasi-totalité des prélèvements automatiques pour le paiement des loyers et des charges sont rejetés depuis le mois d’avril 2024, qu’aussi le loyer courant avant l’audience n’est pas versé. Dans ces conditions et eu égard à la faiblesse des revenus de Monsieur [U] [C], il est manifeste qu’il ne peut faire face à des délais de paiement.

Compte tenu de la situation financière précaire de Monsieur [U] [C], de l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants ainsi que de l’absence d’accord de la bailleresse, il y a lieu de rejeter sa demande en délai de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [C] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 décembre 2015 avec prise d’effet au 4 janvier 2016 entre la SA Immobilière 3F Alsace, d’une part, et Monsieur [U] [C], d’autre part, concernant le logement n°108L-0012 situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Immobilière 3F Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser à la SA Immobilière 3F Grand Est une provision de 3 622,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 22 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 pour la somme de 1 801,97 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] à verser à la SA Immobilière 3F Grand Est une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SA Immobilière 3F Grand Est du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS Monsieur [U] [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS