TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : Madame [V] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : M^e Grégory COHEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02477 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ILE

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [J], demeurant [Adresse 1] (ROYAUME-UNI)

représentée par M^e Grégory COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1263

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02477 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ILE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 août 2005 à effet du 15 août 2005, Mme [X] [J] a donné à bail à Mme [V] [Z] un studio dans un immeuble meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 3].

Mme [X] [J] a délivré un congé pour vente avec offre à Mme [V] [Z] par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024 à effet du 14 août 2024 auquel Mme [V] [Z] n’a pas donné suite.

Mme [X] [J] a convoqué par LRAR Mme [V] [Z] à un état des lieux avec remise des clés le 23 septembre 2024 à laquelle il n’a pas été donné suite. Mme [V] [Z] est restée dans les lieux et a cessé de payer son loyer.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, Mme [X] [J] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS Mme [V] [Z], au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la validité du congé pour vente et subsidiairement prononcer la résiliation du bail, constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [V] [Z] depuis le 23 septembre 2024,d’ordonner la libération des lieux par la locataire avec état des lieux et remise des clés, et à défaut son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, condamner Mme [V] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel jusqu’à la libération des lieux, condamner Mme [V] [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9147, 84 euros au titre des loyers impayés, condamner Mme [V] [Z] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A l’audience du 21 mars 2025, Mme [X] [J], représentée par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Mme [V] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire à son égard.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et le statut d’occupant sans droit ni titre

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 :

I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, à effet du 15 août 2005, pour une durée de un an tacitement reconductible, qui devait donc trouver son expiration le 14 août 2006 et, au terme de ses reconductions, au 14 août 2024.

Mme [X] [J] a délivré un congé pour vente à Mme [V] [Z] par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, soit plus de trois mois avant la fin du bail, conformément à l’article précité.

Le congé indique en tout et pour tout : « la partie requérante, propriétaire, désire vendre les lieux loués ».

Il est rappelé que le congé pour vendre d’un bail meublé n’engendre pas de droit de préemption au profit du locataire et n’a donc pas à s’accompagner d’une offre de vente pour être valable, contrairement au régime des locations nues de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

En revanche, selon l’article précité, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, la bailleresse ne se donne pas la peine de démontrer la réalité de son congé pour vendre, notamment en produisant un mandat d’agence ou une attestation d’acheteur potentiel. Cela étant, il faut considérer que le maintien dans les lieux de la locataire nuit forcément à une démarche active de vente. Par ailleurs, Mme [Z] n’a pas contesté le motif du congé. Du reste son maintien dans les lieux ne vaut pas en soi contestation qui permettrait au juge de vérifier d’office le motif du congé. Le congé étant du reste régulier en la forme, il sera donc validé.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 14 août 2025 à minuit.

Il y a également lieu de constater que Mme [V] [Z] est déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis cette date (et non depuis le 23 septembre 2024, date de la mise en demeure).

Sur l’expulsion

Mme [V] [Z] s’étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 14 août 2025, il y a lieu , à défaut de libération des lieux de son propre chef, d’ordonner son expulsion dans le délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

S’agissant des meubles, il y a lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, leur sort sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, d’autres modalités n’étant pas à ce jour nécessaires ni justifiées par aucun litige actuel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de Mme [X] [J], il convient de dire que Mme [V] [Z] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, et ce à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte du décompte produit aux débats que Mme [V] [Z] a cessé de payer régulièrement son loyer et ses charges à compter du mois d’octobre 2023 pour cesser tout à fait en septembre 2024.

Il convient donc de faire droit à la demande de paiement de la bailleresse à hauteur de la somme de 9147, 84 € au titre des impayés de loyers et de charge arrêtés au 3 mars 2025, échéance de mars comprise (terme à échoir selon décompte).

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [J] les frais qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme demandée n’étant pas justifiée par facture, la somme de 700 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déclarons valide le congé pour vendre du 10 mai 2024 à effet du 14 août 2024 délivré à Mme [V] [Z] relativement au studio situé au [Adresse 3],

Constatons en conséquence que Mme [V] [Z] est occupante sans droit ni titre du studio situé au 7ème étage de l’immeuble du [Adresse 4], depuis le 15 août 2024;

Ordonnons en conséquence à Mme [V] [Z] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision;

Disons qu’à défaut pour Mme [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [X] [J] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des délais légaux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Mme [V] [Z] à verser à Mme [X] [J] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er septembre 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons Mme [V] [Z] à verser à Mme [X] [J] une somme de 9147, 84 € au titre des impayés de loyer et de charges au 3 mars 2025, échéance de mars comprise,

Condamnons Mme [V] [Z] à verser à Mme [X] [J] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Mme [X] [J] du surplus de ses demandes ;

Condamnons Mme [V] [Z] aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.