Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substituée par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Q], [N]

Appartement F22

47 Rue de la Rousselière

44120 VERTOU

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/04095 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OGR7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître, [I], [K]

CCC à Monsieur, [Q], [N] + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 3 avril 2025, Madame, [S], [A], a donné à bail à Monsieur, [Q], [N], un logement de type T2, situé 47 rue de la Rousselière, VERTOU (44120), pour un loyer mensuel de 850,00 euros, outre une provision sur charges de 63 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 850,00 euros.

La bailleresse et la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 2 avril 2025.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur, [Q], [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 29 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur, [Q], [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur, [Q], [N] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

condamner Monsieur, [Q], [N] au paiement de la somme de 5 417 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2025 sur la somme de 1765 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

condamner Monsieur, [Q], [N] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

condamner Monsieur, [Q], [N] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 14 novembre 2025 à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026 lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 9 069 euros au 3 février 2026.

Monsieur, [Q], [N], régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas, et n’est pas représenté à l’audience.

Le juge a invité la demanderesse à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur, [Q], [N].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [N], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas, et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé détient un recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre Madame, [S], [A] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2308 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait Madame, [S], [A] à l’encontre de Monsieur, [Q], [N] et notamment dans le droit de solliciter le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département le 14 novembre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur, [Q], [N] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 765 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2025 à compter du 10 septembre 2025.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [Q], [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 avril 2025, du commandement de payer délivré le 29 juillet 2025 et du décompte actualisé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 9 069 euros arrêté selon décompte du 3 février 2026 (échéance de janvier incluse).

La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur, [Q], [N] à son paiement selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 septembre 2025, Monsieur, [Q], [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 913 euros par mois, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2026 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er février 2026, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur, [Q], [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2025.

Il conviendra également de condamner Monsieur, [Q], [N] à la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 avril 2025 entre Madame, [S], [A] d’une part, et Monsieur, [Q], [N] d’autre part, concernant les locaux situés 47 rue de la Rousselière, VERTOU (44120), sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [Q], [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 069,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [N] à payer, sur quittance subrogative, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 913 euros par mois, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres à la bailleresse ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [N] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [N] à payer la somme de 350 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU