TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI DOUDEAUVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66IQ

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son Syndic SA le Cabinet [Z],

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître BUNIAK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

S.C.I. DOUDEAUVILLE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C66IQ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DOUDEAUVILLE est propriétaire du lot n°16 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3].

Les fonctions de syndic sont exercées par le cabinet [Z], dont le siège social est fixé au [Adresse 7].

Le 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires Cabinet [Z] a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure la SCI DOUDEAUVILLE de payer au syndic la somme de 3.687.23€ au titre des charges de copropriété.

Une deuxième mise en demeure était adressée au 16 août 2024, aux fins de paiement des sommes dues, pour un total de 4.178.11€, au 4ème trimestre inclus, et ce dans un délai de 8 jours.

Selon exploit délivré le 5 décembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet [Z] a assigné la SCI DOUDEAUVILLE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner la SCI DOUDEAUVILLE à lui payer les sommes suivantes :

▸4.296.16 euros représentant les charges de copropriété et frais impayés au 4ème trimestre avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

▸600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

▸2.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la SCI DOUDEAUVILLE aux dépens.

A l’audience du 20/10/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet [Z], représenté par son Conseil, dépose des conclusions qu’il a fait signifier à la partie défenderesse (les conclusions ont été signifiées au domicile du siège social de la SCI DOUDEAUVILLE et au domicile de son gérant) par lesquelles il actualise la demande à la somme de 4.950.05 euros correspondant aux charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025 (troisième trimestre 2025 inclus), majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance et sollicite une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il maintient en outre sa demande de 600 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et ses demandes au titre de la capitalisation, des dépens (comprenant les frais de signification du commissaire de justice de l’assignation, des conclusions et du jugement à intervenir) et de l’exécution provisoire.

Il forme ses demandes au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] fait valoir que la SCI DOUDEAUVILLE ne paye pas régulièrement ses charges et que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, faisant notamment peser sur les autres copropriétaires des avances de trésorerie.

La SCI DOUDEAUVILLE, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de la non-comparution de la société défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI DOUDEAUVILLE,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017 à 2024 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du 01/01/2018 au 01/07/2025 ainsi que le décompte de créance arrêté au 1er juillet 2025

— une première mise en demeure par avocat aux fins de paiement en date du 08/03/2024 et une seconde en date du 16/08/2024

— le contrat de syndic.

La créance hors frais du syndicat sera retenue à hauteur de 4584, 05 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation.

Par conséquent, la SCI DOUDEAUVILLE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 4.584, 05 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. En outre, les honoraires pour la mise en demeure adressée par l’avocat entrent dans les frais irrépétibles.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base.

Les frais de recouvrement ne sont donc nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, ne sont pas démontrées les diligences exceptionnelles de la part du syndic relatives aux multiples frais de relance et mise en demeure dont il se prévaut.

En outre le coût des frais de mise en demeure par avocat entre dans les frais irrépétibles. Le syndicat de copropriétaires est donc débouté de sa demande relative aux frais.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI DOUDEAUVILLE ne paye plus régulièrement ses charges depuis 2018 sans motif légitime. Le comportement de la défenderesse a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire pour la contraindre à s’exécuter. Il convient donc de condamner la SCI DOUDEAUVILLE au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce la SCI DOUDEAUVILLE, qui succombe, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner la SCI DOUDEAUVILLE à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI DOUDEAUVILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par le syndic Cabinet [Z], la somme de 4 584, 05 euros au titre des charges de copropriété impayées, portant sur la période allant du 1er janvier 2018 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande en paiement au titre des frais ;

Condamne la SCI DOUDEAUVILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Condamne la SCI DOUDEAUVILLE aux dépens ;

Condamne la SCI DOUDEAUVILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge