TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Ketty DALMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian FOURN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04444 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4WUJ

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [R] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0064

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1510

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1510

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04444 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4WUJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 décembre 2022, Monsieur [G] a fait assigner Monsieur [J] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— dire et juger que Monsieur [J] et Madame [J] ne remplissent pas les conditions de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux,

— déclarer valide le congé qui leur a été notifié le 12 janvier 2022,

— dire et juger que Monsieur [J] et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] depuis le 15 juillet 2022,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] et Madame [J] et de toute personne dans les lieux de leur fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tout autre lieu de son choix, et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due,

— condamner Monsieur [J] et Madame [J] à lui régler la somme de 2643,58 euros au titre des loyers arrêtés au terme du mois de décembre 2022 inclus,

— condamner Monsieur [J] et Madame [J] à lui régler la somme de 1004,51 euros au titre des charges locatives dues au cours des 5 dernières années,

— condamner Monsieur [J] et Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 524,60 euros qui sera due à compter du 15 juillet 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [J] et Madame [J] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2023 et renvoyée au 20 avril 2023, date à laquelle elle a été radiée, les parties ne s’étant pas présentées à l’audience.

Suite à la demande de rétablissement formée par le requérant le 08 avril 2024, l’affaire a été rétablie et appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et renvoyée au 12 février 2025.

À cette date, Monsieur [G] était représenté par un conseil, lequel a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf en ce qui concerne le règlement des charges locatives, sollicitant par ailleurs le débouté des demandes reconventionnelles formées en défense et actualisant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

En défense, Monsieur [J] et Madame [J] étaient représentés par un conseil, lequel a fait valoir que le logement initialement occupé par Monsieur [J] seul, constituait bien sa résidence principale, que le congé délivré par Monsieur [G] est nul, que les locataires bénéficient donc bien d’un droit au maintien dans les lieux, sollicitant à titre reconventionnel que soit constatée l’existence d’un trouble de jouissance, et que soit ordonnée une expertise afin de vérifier que le logement répond aux critères de décence, avec condamnation de Monsieur [G] à assurer le relogement pendant la durée des travaux si nécessaire et suspension du paiement des loyers, outre sa condamnation à régler une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l’audience et reprises oralement.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’incombe pas davantage au juge de répondre aux simples arguments soulevés par les parties c’est-à-dire aux éléments de discussion dénués de caractère opérant sur l’application des règles juridiques, ceux-ci ne constituant pas de véritables moyens.

— Sur la validation du congé :

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que les occupants de bonne foi des locaux situés à [Localité 7] bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux, et que sont réputés de bonne foi, notamment, les locataires à l’expiration de leur contrat.

En application de l’article 10-2 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-même, les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles, et qui sont, soit membres de leur famille soit à leur charge, l’occupation devant avoir duré 8 mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre, en particulier lorsque l’occupant apporte la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation pouvant alors être réduite à 6 mois pour une période de 3 années.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [J] occupe le logement sis [Adresse 6] en vertu d’un bail verbal, sa présence dans les lieux étant avérée depuis au moins février 1986.

Monsieur [G] a acquis le logement litigieux le 27 septembre 2012. Il a délivré à Monsieur [J] un congé le 14 octobre 2021 et ayant appris qu’il était marié, a également délivré un congé à son épouse le 21 octobre 2021 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Puis par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, il a délivré aux occupants un nouveau congé, au visa de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 prenant effet au 15 juillet 2022, arguant de l’occupation insuffisante du logement par les locataires.

Autorisé par ordonnance sur requête du 16 mai 2022 à déterminer les modalités d’occupation du bien, Monsieur [G] a fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 25 mai 2022.

Monsieur [J] et Madame [J] soutiennent que le logement est leur résidence principale, contestent le congé et invoquent leur droit au maintien dans les lieux, tandis que Monsieur [G] soutient que pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux, l’occupation par les locataires du logement doit durer au moins 8 mois au cours d’une année de location, ce délai pouvant être réduit si les locataires justifient d’un motif légitime, l’appréciation de l’occupation suffisante du logement étant effectuée au cours de l’année suivant la prise d’effet du congé, pour la période courant du 15 juillet 2021 au 15 juillet 2022. Monsieur [G] soutient que le logement sert seulement de pied à terre à Monsieur [J] et Madame [J] lorsqu’ils viennent en France, puisque Monsieur [J] est désormais à la retraite, le couple demeurant la majorité de l’année en Algérie. Il rappelle avoir eu recours à un huissier de justice dès novembre 2012 pour déterminer les modalités d’occupation de son bien suite à son acquisition, ce dernier ayant recueilli les propos de la gardienne de l’immeuble puisque lui-même n’avait pas pu rencontrer les occupants, tandis que la gardienne lui avait indiqué que Monsieur [J] était effectivement absent, vivant en Algérie, faisant des va et vient entre la France et l’Algérie et ne restant jamais très longtemps à [Localité 7].

Or il ressort des pièces produites que Monsieur [J] et Madame [J] ont séjourné à plusieurs reprises plus de 4 mois en Algérie – hors période COVID courant de mars 2020 à juin 2021 – et qu’en tout état de cause, pour la période d’un an antérieure à la date de prise d’effet du congé, Monsieur [J] et Madame [J] ont séjourné seulement 5 mois en France, sans pouvoir justifier d’un motif légitime. Concernant la période litigieuse, il y a lieu de constater qu’ils étaient en Algérie du 4 septembre 2021 au 31 Mars 2022, les locataires ne contestant pas réellement le défaut d’occupation pendant une période de 8 mois, mais prétendant que cette situation exceptionnelle était due à une dégradation soudaine de l’état de santé de Monsieur [J] pendant son séjour qui ne devait être que temporaire, cette aggravation ne lui permettant pas un retour en France, ce qui constituerait un motif légitime leur permettant de prétendre à un maintien dans les lieux. Monsieur [J] produit au soutien de ses affirmations trois certificats médicaux établis par trois médecins généralistes algériens différents pendant la période litigieuse, permettant seulement d’apprendre que Monsieur [J] a consulté le premier médecin pour une crise d’asthme en novembre 2021, qu’il a ensuite eu des douleurs abdominales de type ulcère gastrique dans le cadre d’un diabète, nécessitant un repos de 30 jours en décembre 2021 et une infection bronchique le 23 janvier 2022.

Au total, il y a lieu de constater que l’ensemble des autres éléments médicaux produits sont inopérants comme ne concernant pas la période litigieuse, tandis que ceux produits sur la période ne permettent aucunement d’établir que Monsieur [J] bénéficiait d’un motif légitime pour ne pas résider dans son logement en France, sa situation de santé n’empêchant nullement un retour en France et son maintien pendant près de 7 mois en Algérie, où ses enfants résident, n’étant manifestement pas justifié par des raisons médicales.

Ainsi, l’ensemble des éléments produits en défense apparaît très insuffisant pour rapporter la preuve que Monsieur [J] et Madame [J] bénéficiaient d’un droit au maintien dans les lieux.

Il convient dès lors de constater que le congé délivré par Monsieur [G] est régulier, et que Monsieur [J] et Madame [J] sont déchus, depuis le 15 juillet 2022, date d’effet du congé, de leur droit au maintien dans les lieux et qu’ils se trouvent donc, depuis cette date, occupants sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 8].

— Sur l’expulsion :

Monsieur [J] et Madame [J] étant occupants sans droit ni titre, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de dire, ainsi que le sollicite la demanderesse, qu’il sera statué sur le sort des meubles garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette demande étant dépourvue de tout effet juridictionnel, s’agissant d’un simple rappel des dispositions applicables par le seul effet de la loi.

— Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve du préjudice financier qu’il invoque, étant non contesté qu’il a librement acquis et en connaissance de cause un appartement qui se trouvait occupé par une personne bénéficiant d’un droit au maintien dans les lieux en vertu de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, étant observé encore qu’il ne justifie pas de l’état actuel du bien et partant de la valeur locative qu’il invoque.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si Monsieur [J] et Madame [J] n’avaient pas été déchus de leur droit au maintien dans les lieux, et de condamner Monsieur [J] et Madame [J] à son paiement.

— Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif arrêté au 1er décembre 2022 et sollicite la condamnation des locataires à lui régler une somme de 2643,58 euros au titre des loyers et charges impayés.

Or ce montant est contesté par Monsieur [J] et Madame [J] et Monsieur [G], en ne produisant pas un décompte actualisé au jour de l’audience, et en ne produisant ni quittances ni reçus, qui seuls auraient permis de savoir si des sommes ont été versées postérieurement au 1er décembre 2022 par Monsieur [J] et Madame [J] et de vérifier si la dette locative subsiste réellement au jour de l’audience, ne démontre donc pas que Monsieur [J] et Madame [J] sont redevables d’une quelconque somme à son égard.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] et Madame [J] :

Monsieur [J] et Madame [J] sollicitent une expertise afin de démontrer que leur logement est indécent et que Monsieur [G] n’a jamais procédé à la mise en conformité de leur logement qui nécessite pourtant des travaux pour leur en assurer une jouissance paisible.

Pour étayer leurs affirmations, ils se contentent d’invoquer une photo prise par le commissaire de justice lors de son procès-verbal de constat du 25 mai 2022. Or outre le fait que les photos prises ne permettent nullement d’établir les dires de Monsieur [J] et Madame [J], il y a lieu de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal de pallier la carence des parties en matière de preuve. Il leur appartenait donc de produire des pièces probantes au soutien de leurs prétentions et force est de constater qu’ils n’en produisent aucune, se contentant de procéder par affirmations.

Ils seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [J] et Madame [J] à payer à Monsieur [G] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [J] et Madame [J] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des congés délivrés par le bailleur.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

VALIDE le congé délivré le 12 janvier 2022 pour le 15 juillet 2022 par Monsieur [G] à Monsieur [J] et Madame [J] sur le fondement de l’article 10-2 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ;

CONSTATE que Monsieur [J] et Madame [J] sont déchus, depuis le 15 juillet 2022 de leur droit au maintien dans les lieux sur l’appartement sis au 5ème étage du [Adresse 5] [Localité 1] ;

CONSTATE que Monsieur [J] et Madame [J] sont depuis cette date occupants sans droit ni titre de ces lieux dont Monsieur [G] est propriétaire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] et Madame [J] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] et Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Monsieur [G] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] et Madame [J] à payer à Monsieur [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si ils n’avaient pas été déchus de leur droit au maintien dans les lieux, ce à compter du 15 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] et Madame [J] in solidum à régler à Monsieur [G] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] et Madame [J] in solidum aux entiers dépens de la procédure, incluant notamment le coût des congés délivrés par Monsieur [G] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 15 avril 2025.

La greffière La juge des contentieux de la protection