Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 15 janvier 2026, n° 25/01787

TJ Grenoble 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que le bail commercial a été résilié de plein droit en raison de l'inexécution des obligations de paiement par le locataire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des sociétés, considérant qu'elles occupent les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a condamné le locataire à verser une provision sur l'arriéré locatif, considérant que le montant était justifié et non sérieusement contestable.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à un montant quotidien, considérant que le locataire doit payer pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700, considérant que le bailleur a engagé des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 15 janv. 2026, n° 25/01787
Numéro(s) :	25/01787
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric LENUZZA
Cabinet(s) :	LSC AVOCATS
Parties :	S.A.S. DU DRAC C, S.A.S. DU DRAC Société par Actions Simplifiée au capital de 10 140,00 immatriculée c/ S.A.S. LA SAS KO FOOD GR, S.A.S. LA SOCIÉTÉ HOLDING K.O. INVEST

Texte intégral

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 25/01787 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MUOW

AFFAIRE : S.A.S. DU DRAC C/ S.A.S. LA SOCIÉTÉ HOLDING K.O. INVEST, S.A.S. LA SAS KO FOOD GR

Le : 15 Janvier 2026

Copie exécutoire

et copie à :

la SCP LSC AVOCATS

Copie à :

S.A.S. LA SOCIÉTÉ HOLDING K.O. INVEST

S.A.S. LA SAS KO FOOD GR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 JANVIER 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. DU DRAC Société par Actions Simplifiée au capital de 10 140,00 immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le numéro 333 514 347, prise en la personne de son Président domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

S.A.S. LA SOCIÉTÉ HOLDING K.O. INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

S.A.S. LA SAS KO FOOD GR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 23 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 27 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du tenue par assistée de après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente , avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 10 septembre 2024, la SAS DU DRAC a donné à bail commercial à la SAS HOLDING KO INVEST un local professionnel n°31 dépendant du centre commercial COMBOIRE, situé [Adresse 4], moyennant un loyer minimum annuel garanti de 39 570 € hors taxes et hors charges, quittancé trimestriellement et d’avance à compter de la date d’ouverture du local au public, soit le 02 décembre 2024, outre un loyer additionnel variable correspondant à 7,92% hors taxes du chiffre d’affaires hors TVA dont le déclenchement aura lieu dès le quittancement des loyers. Le local est exploité par la SAS KO FOOD GR, laquelle est présidée par la SAS HOLDING KO INVEST.

Le bail est notamment assujetti aux dispositions du règlement intérieur du centre commercial (non produit).

Les loyers n’étant pas régulièrement payés, un commandement visant la clause résolutoire du bail a été notifié au preneur (acte du 11 août 2025) ainsi qu’à l’exploitant (acte du 08 août 2025). Outre l’arriéré locatif, ces commandements visaient également les pénalités dues en cas de manquement aux horaires d’ouverture prévus par le règlement intérieur du centre commercial. Était ainsi réclamée la somme totale de 20 030,40 € TTC arrêtée au 04 août 2025 et décomposée comme suit :

9 832,50 € au titre du loyer du 2e trimestre 2025, 3 297,50 € à titre de provision pour charges, 1 814 € à titre de provision pour taxe foncière, 4 x 437 € au titre des pénalités dues pour les 1er, 25, 28 avril et 14 juin 2025.

Aucune suite n’a été donnée.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 10 et 23 octobre 2025, la SAS DU DRAC a fait assigner la SAS KO FOOD GR et la SAS HOLDING KO INVEST devant le président du tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé pour voir :

Constater que le bail commercial ayant lié les parties se trouve résilié de plein droit à la date du 11 septembre 2025, le commandement de payer étant demeuré infructueux ; En conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; Dire que les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST se trouvent, à compter de cette date, occupantes sans droit ni titre ; Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; Condamner solidairement les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST au paiement, à titre de provision, des sommes de : 20 030,04 € à valoir sur l’arriéré locatif au jour de la résiliation du bail commercial ; 2 003,04 € TTC à valoir sur la clause pénale au jour de la résiliation du bail commercial ; Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer jusqu’au jour du règlement ; Dire que les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST seront redevables d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due par jour de retard, à compter du 11 septembre 2025, outre les charges, égale au loyer contractuel majoré de 50%, ceci jusqu’à ce qu’elles quittent définitivement les lieux ; Condamner solidairement les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation due par jour de retard à compter du 11 septembre 2025, outre les charges, égale au loyer contractuel, ceci jusqu’à ce qu’elles quittent définitivement les lieux ; Condamner solidairement les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST au paiement d’une somme de 2 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 446-2 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Assignées par remise des actes à personne habilitée, les sociétés KO FOOD GR et HOLDING KO INVEST n’ont pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’article L145-41 du code de commerce dispose en son premier alinéa que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats :

Le bail commercial conclu entre la SAS DU DRAC et la seule SAS HOLDING KO INVEST le 10 septembre 2024, Les commandements de payer visant la clause résolutoire des 11 août 2025 (SAS HOLDING KO INVEST) et 08 août 2025 (SAS KO FOOD GR) et comportant un décompte arrêté au 04 août 2025,La facture n°4343 datée du 1er juillet 2025, L’état néant des inscriptions justifiant qu’il n’y a pas de créancier inscrit sur les fonds de commerce.

En revanche, le règlement intérieur du centre commercial, auquel le bail fait référence, n’est pas produit.

Le bail, qui ne lie que la SAS DU DRAC et la SAS HOLDING KO INVEST, contient une clause résolutoire (article 30 – pages 35 et 36) en cas de non-respect des stipulations du bail.

Le bailleur justifie des sommes dues au titre de l’arriéré locatif (loyer et provisions pour charges et taxe foncière) et les causes du commandement de payer du 11 août 2026 n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance

Il n’est toutefois apporté aucune justification quant aux pénalités réclamées pour les 1er, 25, 28 avril et 14 juin 2025 (absence de production du règlement intérieur du centre commercial et de tout élément démontrant le non-respect des horaires d’ouverture qui y seraient prévus).

Dans ces conditions, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 septembre 2025, d’ordonner l’expulsion du preneur (la SAS HOLDING KO INVEST) et de tout occupant de son chef (telle que la SAS KO FOOD GR) et de le condamner au paiement de la somme provisionnelle de 14 944 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêté au 04 août 2025, le surplus concernant les pénalités se heurtant à des contestations sérieuses.

L’indemnité provisionnelle d’occupation due quotidiennement à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux sera équivalente au montant du loyer minimum garanti par le contrat (39 570 € par an, soit 9 892,50 € par trimestre, soit 109,91 € par jour) et des provisions pour charges (13 190 € par an, soit 3 297,50 € par trimestre, soit 36,64 € par jour), soit 146,55 €.

En revanche, la clause pénale, même prévue au contrat est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances et ne présente donc pas de caractère incontestable.

Dans ces conditions, la provision réclamée à ce titre se heurte à des contestations sérieuses qui ne peuvent être tranchées par la présente juridiction. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande.

Les demandes de condamnation présentées à l’encontre de la SAS KO FOOD GR, qui n’est pas partie au bail commercial litigieux, se heurtent ainsi à des contestations sérieuses. Il sera dit n’y avoir lieu à référé à son égard.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens.

Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS HOLDING KO INVEST, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge la SAS DU DRAC les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Dès lors, la SAS HOLDING KO INVEST sera condamnée à verser à la SAS DU DRAC la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au 11 septembre 2025,

Ordonnons l’expulsion de la SAS HOLDING KO INVEST et de toute personne de son chef des lieux loués (notamment la SAS KO FOOD GR), avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, due quotidiennement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, à une somme égale à 146,55 € ;

Condamnons la SAS HOLDING KO INVEST à verser à la SAS DU DRAC la somme provisionnelle de 14 944 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêté au 04 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 août 2025, outre les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision (pénalités et clause pénale) ;

Disons n’y avoir lieu à référé à l’égard de la SAS KO FOOD GR ;

Condamnons la SAS HOLDING KO INVEST à verser à la SAS DU DRAC la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS HOLDING KO INVEST aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD