TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [D] [P]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Ingrid BOETSCH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04626 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRL

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAUCOUR HOCHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ingrid BOETSCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0899

DÉFENDERESSE

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [K] [O] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04626 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 8/ 11/ 2005 à effet au 10/ 11/ 2005, la SCI BEAUCOUR- HOCHE a donné à bail à Mme [P] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 830 euros et 70 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte séparé en date du 08/11/2005 , M.[P] [S] s’est porté caution solidaire pour toutes les obligations de la locataire pendant le bail et deux renouvellements , soit un total de 9 ans .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 9/ 10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 29079,30 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 22/10/2024 selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 7/ 02/ 2025, la SCI BEAUCOUR- HOCHE a fait assigner Mme [P] [D] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges ,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner Mme [P] [D] au paiement :

— d’une somme de 17 283,44 euros, au titre de l’arriéré dû au 28/ 01/ 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9/ 10/ 2024

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours de 1081.88 , prorata temporis outre la provision sur charges de 95 euros , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— voir s’opposer à l’octroi de délais sollicités le cas échéant, en raison de la non-reprise du paiement intégral des loyers

— voir si des délais étaient accordés, rappeler que la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet

— voir condamner Mme [P] [D] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 10/ 02/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025 le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 26 617,60 euros au 1/ 10/ 2025, octobre 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04626 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZRL

Il précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris , que les pièces sur la situation de la locataire ne sont pas produites.

Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais pas aux délais de paiements sollicités.

Mme [P] [D] a été représentée par son concubin M.[O] [K].

Il expose que Mme [P] [D] a une retraite de 1200 euros , est âgée de 81 ans, qu’elle a souffert de problèmes de santé importants en juillet et août 2025 . Il précise avoir accompagné Mme [P] [D] dans son activité de décoratrice , puis en raison de problèmes financiers , avoir repris ses études de pharmacie pour pouvoir être inscrit à l’Ordre à nouveau et trouver un emploi dans ce secteur.

Il fait part de ce fait de revenus possibles de l’ordre de 60 à 80000 euros par an en novembre 2025.

Mme [P] [D] sollicite selon ses revenus et charges , et l’aide financière de M.[O] , des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en proposant deux paiements de 6654 euros , puis 3327 euros pendant 4 mois , outre le loyer courant .

En cas de résiliation du bail , elle sollicite un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

En délibéré sur autorisation, il a été précisé par le bailleur qu’aucun accord ne pouvait être trouvé entre les parties , en l’absence de tout paiement depuis l’audience.

Mme [P] [D] n’a pas transmis la preuve du montant de sa retraite.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 11/10/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 9/ 10/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Le bail a été reconduit pour la dernière fois le 10/11/2023 .

Lors de la reconduction tacite du bail , il existe un nouveau bail , en application de l’article 1214 et 1215 du code civil , et celui-ci est soumis à la loi en vigueur lors de cette reconduction.

L’article 24 de la loi du 06/07/89 visé au commandement de payer , étant nécessairement l’article tel qu’en vigueur au 09/10/2024 et pour le bail reconduit , le délai de deux mois visé n’est pas un délai de faveur, mais un délai erroné. Le délai légal doit lui être substitué, étant observé qu’aucune nullité du commandement de payer n’a été soulevée.

Mme [P] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20/11/2024 à minuit , soit à compter du 21/11/ 2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date, en raison de versements irréguliers. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris .

Il a été justifié par M.[O] du diplôme obtenu le 23/06/2025 de pharmacie clinique , mais il n’est pas à ce jour justifié de reprise d’emploi en novembre 2025 , aucun contrat de travail n’étant produit ; les revenus de Mme [P] ne sont pas justifiés par ailleurs.

Dans ces conditions, le bailleur a précisé en délibéré , qu’aucun accord n’était envisageable.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [P] [D] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [P] [D] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [P] [D] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [P] [D] reste devoir une somme de 26 617,6 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/ 10/ 2025, octobre 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [P] [D] au paiement de cette somme, à titre provisionnel, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 9/ 10/ 2024 .

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Mme [P] [D] n’ayant pas seule de solvabilité suffisante démontrée, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement au-delà du délai de 6 mois , que le bailleur a indiqué consentir. Dans ce cas , le non-respect des mensualités accordées rendraient immédiatement exigible le solde restant dû .

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [P] [D] fait état de son âge, sa situation de santé , de revenus, de locataire ancienne de bonne foi pour demander des délais pour quitter les lieux de 6 mois.

La SCI BEAUCOUR- HOCHE s’y oppose .

Il convient de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux sur 4 mois , sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [P] [D] à payer à la SCI BEAUCOUR- HOCHE la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [P] [D] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SCI BEAUCOUR- HOCHE recevable à agir.

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/11 / 2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3].

CONSTATE l’absence d’accord des parties pour des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à la SCI BEAUCOUR- HOCHE la somme de 26 617,60 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/ 10/ 2025, octobre 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 9/ 10/ 2024 .

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI BEAUCOUR- HOCHE pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

ACCORDE à Mme [P] [D] un délai supplémentaire de 4 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

AUTORISE Mme [P] [D] à se libérer de la dette en 6 mensualités de 4436 euros payables le 5 de chaque mois , et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision

DIT que le non-paiement d’une échéance à sa date rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

CONDAMNE Mme [P] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 9/ 10/ 2024.

CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à la SCI BEAUCOUR- HOCHE la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT