TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [T]

Madame [F] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son Syndic FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T]

demeurant [Adresse 3]

ci-devant et actuellement [Adresse 8]

comparant en personne

Madame [F] [D]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUI

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [T] et Mme [F] [D] sont propriétaires des lots n°2559, 2099 et 2412 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ([Adresse 9]), représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a fait assigner M. [X] [T] et Mme [F] [D] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire de ces derniers à lui payer les sommes suivantes :

5 862,16 euros au titre des charges impayées entre le 21 novembre 2022 et le 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes par voie de conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025 et demande la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

6 293,31 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 au 1er appel 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 septembre 2023 sur la somme de 5 162,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,1 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions.

M. [X] [T] et Mme [F] [D], comparaissant seuls, ont contesté la double facturation de l’état daté, les frais d’huissier et l’application des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 alors qu’ils ont tenté de trouver une issue amiable au litige. Ils sollicitent également le rejet de la demande formée au titre des dommages-et-intérêts ainsi que l’octroi d’un délai de douze mois pour régler leur dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 6 293,31 euros au titre des charges impayées inclut les frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, il sera rappelé que l’article 1353 du code civil fait peser la charge de la preuve sur celui qui réclame l’exécution d’une obligation.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [X] [T] et Mme [F] [D] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°2559, 2099 et [Cadastre 2] ,le relevé de compte propriétaire, arrêté au 3 janvier 2025 allant du 1er octobre 2022 ai 1er janvier 2025,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires de copropriété en date des 30/06/2022, 27/06/2023 et 23/01/2024, un extrait du règlement de copropriété,le contrat de syndic.

Le compte de propriétaire arrêté au 03 janvier 2025 produit par le requérant fait mention d’un solde débiteur, à cette date, de 6 293,31 euros. Toutefois, ce décompte inclut des frais pour un montant total de 1 224,15 euros, qui, en application de l’article 12 du code de procédure civile, feront l’objet d’un examen distinct.

S’agissant du montant qui en découle, à savoir 5 069,16 euros (6 293,31 euro – 1 224,15 euros) , les défendeurs contestent ce qu’ils estiment être une double facturation de l’état de frais (380 euros le 16/05/2024 et 380 euros le 03/06/2024). Le syndicat des copropriétaires prétend qu’il a facturé en deux fois le montant total dont il s’est acquitté à ce titre.

Or, le contrat de syndic produit par le requérant précise que le coût d’établissement d’un tel acte est de 380 euros TTC et le demandeur ne justifie donc pas de ce double appel aboutissant à un montant total de 760 euros mis à la charge des défendeurs. Ainsi, la somme de 380 euros sera déduite du décompte dont le montant, au débit, s’élève ainsi à 4 689,16 euros (5 069,16 euros – 380 euros).

Le reste des sommes appelées par le syndicat des copropriétaires n’est pas contesté par les défendeurs et est justifié par les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes ou voté les budgets prévisionnels afférents aux exercices 2022, 2023 et 2024 et ayant voté la résiliation de travaux faisant l’objet d’appels ciblés.

La somme de 4 689,16 euros est donc due par les défendeurs, étant précisé que leur versement de 557,82 euros en date du 21 janvier 2025 n’apparaît pas au décompte arrêté, en tout état de cause, au 3 janvier 2025.

Ainsi, M. [X] [T] et Mme [F] [D] seront solidairement condamnés, en application de la clause du règlement de copropriété prévoyant la solidarité des copropriétaires indivisaires, au paiement de la somme, arrêtée au 3 janvier 2025, de 4 689,16 euros au titre des charges de copropriété impayées et travaux, entre le 1er octobre 2022 et le 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts au taux légal

Selon l’article 1231-6 du code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1342-10 dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le commandement de payer du 4 septembre 2023 mentionne une dette de 1 768,79 euros dont 387,01 au titre des frais, soit un total de 1 381,78 euros. Depuis la délivrance de ce commandement, M. [X] [T] et Mme [F] [D] se sont acquittés de la somme de 2 721,89 euros (hors dernier versement du 21 janvier 2025) sans préciser la dette qu’ils entendaient acquitter. Ces versements se sont donc imputés sur les causes du commandement de payer, qu’ils avaient le plus intérêt à acquitter et l’ont ainsi intégralement désintéressé.

Le surplus qui en résulte de 1340,11 euros doit être imputé sur les causes de l’assignation de 4 638,01 euros (5 862,16 euros – 1224,15 euros correspondant aux frais).

Ainsi, la somme de 4 689,16 euros au paiement de laquelle les défendeurs sont solidairement condamnés portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 297,90 euros (4 638,01 euros -1340,11 euros) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de recouvrement dont le syndicat de copropriétaires réclame paiement s’élèvent, au total, à 1224,15 euros.

Le commandement de payer du 4 septembre 2023 est la première mise en demeure adressée selon les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 de sorte que les frais facturés antérieurement à cette date, au titre de la mise en demeure du 5 mai 2023 (42 euros), des intérêts de retard (3,75 euros), des frais de relance (33 euros), et de la constitution du dossier pour l’huissier (150 euros) seront rejetés.

S’agissant des frais postérieurs, relatifs à la constitution du dossier pour l’avocat (550 euros) et au suivi du dossier transmis à l’avocat (150), ils ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera statué sur ces frais ci-après.

Par ailleurs, il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

La demande du syndicat portant sur les frais de recouvrement sera donc accueillie à hauteur de 131,14 euros.

Sur la demande de délais

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [X] [T] et Mme [F] [D] demandent un délai de douze mois pour régler leur dette qui s’élève à 4820.30 euros, frais compris. Compte-tenu des échanges antérieurs entre les parties, relatifs à un possible échelonnement, il sera fait droit à cette demande selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [X] [T] et Mme [F] [D] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis plusieurs années ce qui avait conduit le syndicat des copropriétaires à initier une première procédure qu’il n’a finalement pas poursuivi du fait du moratoire mis en place avec les défendeurs.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [T] et Mme [F] [D], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [X] [T] et Mme [F] [D] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, les sommes suivantes:

—  4 689,16 euros arrêtée au 3 janvier 2025, au titre des charges de copropriété impayées et travaux, entre le 1er octobre 2022 et le 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 sur la somme de 3 297,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

—  131,14 euros au titre de les frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE M. [X] [T] et Mme [F] [D] à régler la dette qui en résulte (4 820.30 euros) en douze mensualités de 400 euros chacune, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [F] [D] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE la somme de 500 euros à titre de dommages-et-intérêts,

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [F] [D] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [T] et Mme [F] [D] solidairement aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JUI