TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Jacques MOUTOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XOX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE- SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSES

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B671

Madame [L] [I], demeurant Demeurant chez Madame [V] [W] – [Adresse 6]

représentée par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B671

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XOX

Par contrat sous seing privé prenant effet en date du 21/09/2004, la SGIM, devenue SA ELOGIE SIEMP, a donné à bail à [R] [I] et [V] [W] appartement T3 d’une surface de 75,23 m² sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 451,38 euros outre des charges provisionnelles.

[R] [I] décédait et [V] [W] demeurait seule titulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 12/06/2024 à étude, la SA ELOGIE SIEMP a assigné [V] [W] (adresse [Adresse 7] et adresse [Adresse 2]) et [L] [I] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à [V] [W] pour cession prohibée et/ou défaut d’occupation personnelle des lieux loués sis [Adresse 4], à compter de la délivrance de l’assignation ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux et remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, l’expulsion de [V] [W] et [L] [I], et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum [V] [W] et [L] [I] à lui payer la somme de 640,40 euros correspondant aux loyers, charges dues au 16/05/2024, avril 2024 inclus ; à parfaire à l’audience ;

— condamner in solidum [V] [W] et [L] [I] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, outre les charges, jusqu’au départ effectif des lieux, avec majoration de 30% ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum [V] [W] et [L] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L‘affaire était appelée à l’audience du 04/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

La SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, se désiste de sa demande de condamnation au titre de la dette locative, et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Elle sollicite le rejet de toutes les demandes reconventionnelles des défenderesses.

S’agissant de la demande de transfert du bail, elle estime qu'[L] [I] ne démontre pas que le départ de [V] [W] était brusque et non concerté. Elle ajoute qu’en application de l’article 40 de la loi de 1989, [L] [I] ne peut solliciter le transfert de bail concernant un appartement qui n’est pas en adéquation avec ses ressources : en l’espèce le logement est un T3 et qu’elle vit seule. Elle précise que l’article 10 de la loi de 1948 est applicable au bail litigieux même soumis à la loi de 1989, l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation le prévoyant expressément pour les habitations à loyer modéré.

[V] [W] et [L] [I], représentées par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions, et au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— mettre hors de cause [V] [W] ;

— juger que le contrat de location continue au profit d'[L] [I] ;

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner la SA ELOGIE SIEMP à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Elles estiment qu’en abandonnant le domicile de manière non concertée et définitive, [V] [W] a perdu tout titre locatif en novembre 2019 et doit être mise hors de cause. Elles ajoutent que le bail est clairement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et que la demanderesse ne peut soulever l’article 10 de la loi de 1948 au cas d’espèces. Selon elles, la SA ELOGIE SIEMP ne démontre pas que les conditions de l’abandon du domicile prévu par l’article 14 de la loi de 1989 ne sont pas réunies, et que l’article 40 de la loi de 1989 concernant les conditions de ressources du demandeur au transfert ferait obstacle à la demande de [L] [I]. Elles indiquant la bailleresse n’a jamais invoqué l’article 40 avant la présente audience.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L’affaire était mise en délibéré au 07/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il n’y a pas lieu de mettre hors de cause [V] [W], locataire, les demandes à l’encontre de celle-ci nécessitant un examen au fond.

Sur la demande de résiliation pour défaut d’occupation

Aux termes de l’article L442-6 I du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8.

En application de cette disposition légale, un bail d’habitation qui concerne une habitation à loyer modéré est toujours soumis aux articles 10 et 78 alinéa 1 de la loi n°48-1360 du 1 septembre 1948, même si le contrat est encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 10 2° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

Selon l’article 78 alinéa 1 de cette même loi, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur.

En l’espèce, il est un fait constant et non contesté que [V] [W] ne réside plus dans le logement situé [Adresse 11] dans le [Localité 3], et s’est installée ne manière définitive dans le [Localité 1] depuis novembre 2019. Il résulte des avis d’impositions produits par [L] [I] depuis 2019, du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 30/01/2024, des déclarations téléphoniques de [V] [W] au commissaire de justice, que la fille majeure de cette dernière, [L] [I], occupe le logement litigieux depuis plusieurs années.

Or, l’occupation des lieux par une descendante, majeure et non à charge, ne correspond pas à une occupation effective prévue par l’article 10 2° susvisé.

Dans ces conditions, la SA ELOGIE SIEMP est bien fondée à invoquer l’absence d’occupation effective des lieux.

Toutefois, elle ne justifie pas de la délivrance préalable d’un congé à [V] [W] pour ce motif. Dès lors, en application de l’article 1184 du code civil, la SA ELOGIE SIEMP sera déboutée de sa demande au titre de l’absence de droit au maintien dans les lieux, la locataire disposant toujours d’un titre d’occupation au jour de l’assignation.

S’agissant de la violation de l’interdiction de céder le bail, il résulte des pièces susvisées (procès-verbal de commissaire de justice du 30/01/2024, avis d’imposition d'[L] [I] et ceux de [V] [W]) qu'[L] [I] vit dans le logement de sa mère depuis plusieurs années, et règle les loyers à sa place. Le commissaire de justice constate que des courriers et documents appartenant à [V] [W] sont encore présents dans le logement, et les défenderesses lui déclarent que [V] [W] vient occasionnellement. Cette dernière a donc connaissance de cette occupation par sa fille.

Dans ces conditions, il est manifeste que [V] [W] a cédé de fait son bail à sa fille, et lui a permis d’occuper les lieux à sa place depuis novembre 2019, alors même que le bail stipule l’interdiction de céder le bail sans autorisation du bailleur.

Or, une telle cession n’a pas été autorisée par la bailleresse, la SA ELOGIE SIEMP. [V] [W] ne produit aucun courrier envoyé à la SA ELOGIE SIEMP pour l’informer de ces faits.

Dès lors, [V] [W] a violé les clauses de son bail, et la SA ELOGIE SIEMP est bien fondée à solliciter la résiliation pour ce motif grave.

Par conséquent, la résiliation judicaire du bail sera prononcée à compter du prononcé de la présente décision.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion de [V] [W], ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de transfert du bail à [L] [I]

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, dispose “ En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. "

Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d’un départ brusque et imprévisible du locataire, et d’une occupation du domicile depuis au moins un an à la date de l’abandon du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Par ailleurs il ressort de l’article 40 III de la même loi que l’article 14 est applicable aux logements faisant l’objet d’une convention sur le fondement de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».

Il appartient à [L] [I] de rapporter la preuve qu’elle vivait avec sa mère, [V] [W], dans le logement litigieux à tout le moins depuis le novembre 2018, que l’abandon des lieux était brusque et imprévisible et que ses ressources sont en adéquation avec les conditions d’attribution et la taille du logement.

En l’espèce, [L] [I] ne produit aucune pièce de nature à qualifier le départ de sa mère des lieux de brusque et imprévisible. En effet, il n’est pas contesté que [V] [W] s’est installée au [Adresse 2], suite au décès de [R] [I] en novembre 2019. [L] [I] et [V] [W] sont toujours en contact, et [V] [W] se déplace occasionnellement au [Adresse 7], pour passer la nuit, comme cela ressort du procès-verbal du 30/01/2024. Le simple départ du logement ne permet pas de qualifier un abandon du domicile au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, [L] [I] est mal fondée à solliciter le transfert du bail pour abandon du domicile.

Par ailleurs, et au surplus, il convient de relever qu'[L] [I] ne justifie pas répondre aux conditions de ressources et de taille de ménage associées à un logement T3.

La demande reconventionnelle de transfert de bail sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de dire que [V] [W] et [L] [I] seront redevables in solidum à son égard d’une indemnité d’occupation, à compter du lendemain de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux constituée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation, la SA ELOGIE SIEMP ne démontrant pas de l’existence d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et des charges.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, la demanderesse ne justifiant pas d’une clause contractuelle la prévoyant et les dispositions de l’article 1343-2 du code civil n’étant pas compatibles avec la nature de la créance.

Sur les demandes accessoires

[V] [W] et [L] [I] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

Compte tenu de la situation respective des parties et en équité, les parties seront déboutées de leurs demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre SA ELOGIE SIEMP et [V] [W] sur les lieux sis [Adresse 8], à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande reconventionnelle de transfert de bail au bénéfice d'[L] [I] ;

DIT qu’à défaut de départ de [V] [W] et [L] [I] des lieux à compter de la signification de la présente décision, la SA ELOGIE SIEMP pourra procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis à exécution durant la trêve hivernale s’applique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum [V] [W] et [L] [I] à payer à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [V] [W] et [L] [I] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 07 mai 2025

le greffier le Président