TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [B]

Madame [V] [B]

Monsieur [F] [B]

Monsieur [Z] [M] [B]

Madame [H] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sébastien MENDES-GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IJD

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH

Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par Maître Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, vestiaire P173

DÉFENDEURS

Madame [R] [B]

demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [B]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [B]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [M] [B]

demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10284 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IJD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mai 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 732,72 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 27425,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] le 24 juillet 2024.

Par assignations du 30 octobre 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B], statuer sur le sort des biens garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−32968,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2024,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience 28 janvier 2025 un renvoi a été ordonnée à l’audience du 21 février 2025 à 14h, l’affaire n’étant pas en état d’être jugée.

A l’audience du 21 février 2025, [Localité 5] HABITAT-OPH représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 5] HABITAT-OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant. Ils travaillent tous et démontrent qu’ils sont en situation de régler leur dette locative dès lors qu’ils bénéficierons de délais de paiement.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [B] et Mme [V] [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 5] HABITAT OP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 27425,05 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 septembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 février 2025, Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] lui devaient la somme de 735,97 euros, soustraction faite des frais de procédure (327,34 euros). En effet, le supplément de loyer de solidarité (SLS) a été régularisé.

Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant restant dû, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. Il n’y a pas lieu en l’espèce. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mai 2022 entre [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 24 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 735,97 euros (sept cent trente-cinq euros et quatre-vingt dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2025 avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

AUTORISE Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 250 euros (deux cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [B], Mme [V] [B], Monsieur [F] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [Z] [M] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 juillet 2024 et celui des assignations du 30 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge