Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 21 octobre 2025, n° 21/11903

TJ Paris 21 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle
La cour a estimé que le demandeur n'a pas prouvé l'existence d'un contrat le liant aux sociétés défenderesses, rendant ainsi ses demandes en paiement de dommages et intérêts fondées sur la responsabilité contractuelle irrecevables.
Rejeté
Frais engagés pour diagnostics
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle était liée à la demande principale de dommages et intérêts, qui a également été rejetée.
Rejeté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que, compte tenu du rejet des demandes de [H] [J], il n'y avait pas lieu d'accorder une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 21 oct. 2025, n° 21/11903
Numéro(s) :	21/11903
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura DAVIDSébastien GARNIERBader AL MAAZ
Cabinet(s) :	LDDA AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. YCAP IMMOBILIER, S.A. YCAP PARTNERS, S.A.R.L. ACN EXPERTISE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/11903 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4CV

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Laura DAVID de l’AARPI LDDA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1262

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Z], en sa qualité de liquidateur de la S.A.R.L. ACN EXPERTISE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bader AL MAAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0895

S.A.R.L. ACN EXPERTISE

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Bader AL MAAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0895

S.A.R.L. YCAP IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

Décision du 21 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 21/11903 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUACV

S.A. YCAP PARTNERS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Les sociétés Ycap Partners et Ycap Immobilier ont proposé à [H] [J] une opération immobilière consistant en l’acquisition de lots dépendant d’une copropriété sise à [Localité 8] et l’adhésion à une association syndicale libre chargée de la rénovation du bâtiment de la copropriété.

Par acte du 26 janvier 2018, [H] [J] a ainsi acquis de la S.N.C. Hôtel Sardini au prix de 62.268 euros deux lots dépendant de cette copropriété, lots stipulés comme ayant une surface au sens des articles 46 de la loi n° 65-557 et 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223, i.e. la surface dite «  Carrez », de 23,77 m² selon mesure faite par la S.A.R.L. Acn Expertise.

Les travaux projetés ont été réalisés.

Décision du 21 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 21/11903 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUACV

Par actes d’huissier des 14 et 15 septembre 2021, [H] [J] a assigné les sociétés Hôtel Sardini, Ycap Partners, Ycap Immobilier, Ycap Partners et Acn Expertise devant le tribunal de céans aux fins de :

— les condamner solidairement à lui verser une indemnité de 40.652,73 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 10.000 euros au titre de son préjudice d’usage,

— les condamner à lui verser une somme de 403 euros à titre de frais de diagnostics,

— ordonner l’exécution provisoire,

— les condamner à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance d’incident en date du 9 novembre 2022, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré irrecevables les demandes de [H] [J] formées devant le tribunal contre la S.N.C. Hôtel Sardini tendant à :

• la condamner à lui verser une indemnité de 40.652,73 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 10.000 euros au titre de son préjudice d’usage,

• la condamner à lui verser une somme de 403 euros à titre de frais de diagnostics ;

— condamné [H] [J] à verser à la S.N.C. Hôtel Sardini une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés Ycap Partners et Ycap Immobilier, Acn Expertise de leurs demandes tendant à :

• déclarer irrecevables les demandes de [H] [J] formées devant le tribunal à leur encontre,

• le condamner à leur verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile respectivement les sommes de 3.000 euros et 2.500 euros ;

— condamné [H] [J] aux dépens exposés par la S.N.C. Hôtel Sardini ;

— réservé les autres dépens ;

— constaté l’extinction de l’instance à l’endroit de la S.N.C. Hôtel Sardini.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, [H] [J] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la société ACN EXPERTISE, Monsieur [G] [Z], YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS au paiement de la

somme de 40.652,73 euros de dommages et intérêts au titre de la faute contractuelle et de la perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement la sociétés ACN EXPERTISE Monsieur [G] [Z], YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS au paiement de la

somme de 10.000,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice d’usage, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; – CONDAMNER solidairement ACN EXPERTISE, Monsieur [G] [Z], YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS au paiement de la somme de 403,00 euros au titre des frais de diagnostics exposés ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

— DEBOUTER les sociétés ACN EXPERTISE, YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS ainsi que Monsieur [G] [Z] de l’intégralité de leurs prétentions ;

— CONDAMNER solidairement les sociétés ACN EXPERTISE, YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS ainsi que Monsieur [G] [Z] au paiement de la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, les sociétés Ycap Partners et Ycap Immobilier demandent au tribunal de :

« Vu l’article 9 du CPC,

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,

A titre principal,

— Débouter Monsieur [H] [J] de l’ensemble de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre des sociétés YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS,

A titre subsidiaire

— Rapporter le préjudice indemnisable du fait de la moindre surface qui serait établie à la somme de 11.620,69 euros,

— Débouter Monsieur [H] [J] du surplus de ses prétentions,

— Condamner solidairement la société ACN EXPERTISE et Monsieur [G] [Z] ès qualité de liquidateur de la société ACN EXPERTISE à garantir et relever indemnes les sociétés YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre du chef du défaut d’information dont il leur est fait grief,

— Condamner Monsieur [H] [J] et/ou solidairement la société ACN EXPERTISE et Monsieur [G] [Z] ès qualité de liquidateur de la société ACN EXPERTISE à payer aux sociétés YCAP IMMOBILIER (SOLUTION INVESTISSEMENT CONSEIL) et YCAP PARTNERS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, [G] [Z], es qualité de liquidateur amiable de la SARL Acn Expertise demande au tribunal de :

Décision du 21 Octobre 2025

2ème chambre

N° RG 21/11903 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUACV

« Vu les pièces versées au débat,

— DEBOUTER Monsieur [H] [J] de l’ensemble de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur [Z] es qualité de liquidateur de la société ACN EXPERTISE,

— CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer à la société Monsieur [Z] es qualité de liquidateur de la société ACN EXPERTISE la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de [H] [J] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre les sociétés Ycap Partners et Ycap Immobilier et contre la société Acn Expertise sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1101 du code civil, « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. ».

L’article 1109 du code civil énonce notamment que « Le contrat est consensuel lorsqu’il se forme par le seul échange des consentements quel qu’en soit le mode d’expression. ».

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, relatif à l’inexécution du contrat « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, [H] [J] sollicite sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, et donc de la responsabilité contractuelle, la condamnation in solidum des parties défenderesses à lui payer la somme de « 40.652,73 euros de dommages et intérêts au titre de la faute contractuelle et de la perte de chance » outre « 1a somme de 10.000,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice d’usage ».

Si [H] [J] ne précise pas quelle est la perte de chance subie, il s’infère toutefois sans aucune équivoque de ces conclusions qu’il se prévaut d’une perte de chance d’avoir acquis le bien à un prix moindre, compte tenu de la surface manquante. C’est d’ailleurs ainsi qu’il calcule son préjudice, le prix au m² étant multiplié par le nombre de m² manquants.

Il reproche aux sociétés Ycap Partners et Ycap Immobilier d’avoir commis les fautes suivantes :

— un défaut d’information quant à la surface du bien vendu, d’une surface annoncée de 23,77 m² qui une fois rénové devait mesurer selon lui 22,98 m², alors qu’il présente une surface d’environ 19 m²,

— d’avoir choisi la société ACN expertise

Il reproche à la société ACN expertise une erreur dans le mesurage des lots, celle-ci ayant selon lui rehaussé fallacieusement de plus de 20 % la surface du bien.

Si [H] [J] fait valoir que le « groupe Ycap », en réalité les deux sociétés défenderesses Ycap Partners et Ycap immobilier, a été le « véritable orchestrateur des travaux », ayant établi la plaquette de présentation et le book d’approbation du projet, et échafaudé l’ASL « [Adresse 10] moulin » et établi les plans des lots, il apparaît toutefois que celui-ci échoue à prouver l’existence d’un contrat le liant à l’une ou l’autre de ces deux sociétés. En effet, les pièces produites ne démontrent pas l’existence d’un contrat au sens de l’article 1101 du code civil précité, à défaut d’objet identifié, ni de précision quant aux obligations auxquelles les parties au contrat allégué s’obligeraient. L’existence d’échanges multiples par courriels pour transmettre des informations relatives au projet, comme le fait que l’une ou l’autre des sociétés ait pu établir des documents relatifs à ce projet ne caractérise pas l’existence d’un contrat avec [H] [J].

De la même façon, [H] [J], ne rapporte pas la preuve d’un contrat le liant à la société Acn Expertise, étant observé que cette société est intervenue pour réaliser un diagnostic de surface avant la vente.

De ce seul fait, en l’absence de contrat avec les sociétés défenderesses, toutes les demandes de [H] [J] en paiement de dommages et intérêts, exclusivement fondées sur la responsabilité civile contractuelle, ne peuvent prospérer et doivent être rejetées.

De manière surabondante, il est observé concernant la société ACN expertise que celle-ci a procédé au mesurage de la surface avant la réalisation des travaux consécutifs à la vente du bien. Il s’ensuit que l’écart de mesurage que [H] [J] offre de prouver aux travers de trois attestations de professionnels ne prouve pas la commission d’une faute dans la réalisation par la société ACN expertise de sa mission de mesurage, puisqu’il est constant que cette société a mesuré les lieux dans une configuration différente, avant travaux.

En outre, toujours de manière surabondante, il était ouvert au demandeur une action fondée sur l’article 46 de la loi Carrez, contre le vendeur. Ainsi, le préjudice allégué de perte de chance de négocier le prix compte tenu de la surface prétendument manquante aurait été inexistant si l’acquéreur avait agi contre le vendeur avant l’expiration du délai de prescription pour obtenir la réduction du prix à la moindre mesure. Le préjudice allégué de perte de chance n’est donc pas directement en lien avec les fautes alléguées des parties défenderesses, mais avec le fait que l’action de l’acquéreur contre le vendeur ait été prescrite.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [H] [J], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de [H] [J] en paiement de dommages et intérêts dirigée d’une somme de 40.652,73 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre et d’une somme de 10.000 euros au titre du préjudice d’usage et de 403 euros au titre des frais de diagnostic ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE [H] [J] aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9], le 21 octobre 2025.

La Greffière Le Président

Camille [Localité 7] Robin VIRGILE