TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/13559 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic FONCIA [Localité 13] RIVE GAUCHE

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [X]

Madame [E] [X]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [K] [X] et Madame [E] [X] sont propriétaires des lots de copropriété 92,

304 et 1080 de l’immeuble dénommé [Adresse 16] situé [Adresse 4] à [Localité 15].

Le syndicat des copropriétaires leur a fait délivrer, par acte de Maître [V] [I] commissaire de justice, en date du 21 novembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 5.370,89 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit du 6 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 12] 13ème arrondissement a fait assigner la Monsieur et Madame [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 18 juin 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Monsieur [K] [X] et Madame [E] [X] au paiement de :

—  10.203,83 euros de charges de copropriété arrêtées au 22/10/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner les mêmes en tous les dépens. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités à personne, les défendeurs n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires demandeur a, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 18 juin 2025, notifié par voie électronique des conclusions le 18 septembre 2025, signifiées aux parties défenderesses par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, aux termes desquelles il actualise sa créance au troisième trimestre 2025 inclus, en prenant en compte les règlements partiels effectués par Monsieur et Madame [X].

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…).»

En l’espèce, ces dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, remises au greffe trois mois après l’ordonnance de clôture, seront écartées des débats, aucune cause grave justifiant la révocation de cette décision n’étant établie et aucune demande à ce titre n’ayant été formulée.

Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans l’assignation introductive d’instance.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur et Madame [X] sont propriétaires indivis des lots 92,

304 et 1080 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 15].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 juin 2019, 15 décembre 2020, 13 septembre 2021, 22 juin 2023, 26 juin 2024 et 25 juin 2025, par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté le financement des condamnations judiciaires prononcées à l’encontre du syndicat dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2025 ;

— le contrat de syndic pour la période du 26 juin 2024 au 26 octobre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur et Madame [X], déduction faite des frais de recouvrement et d’honoraires syndic, est débiteur de 8.824,64 au 1er octobre 2024.

Monsieur [K] [X] et Madame [E] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024, appel de charges et de fonds travaux du quatrième trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.370,89 euros et de l’assignation pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.379,19 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

— intérêts de retard au 02/12/2022 : 5,85 €

— relance du 02/12/2022 : 33,00 €

— mise en demeure 02/02/2023 : 42,00 €

— intérêts de retard au 06/06/2023 : 5,01 €

— relance du 06/06/2023 : 33,00 €

— constitution dossier transmis huissier 17/11/2023 : 550,00 €

— [P] commandement : 160,33 €

— constitution dossier transmis avocat 22/05/2024 : 550,00 €

Il ne justifie d’aucune mise en demeure, antérieure au commandement de payer signifié le 21 novembre 2023, adressée dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les honoraires du syndic pour transmission du dossier à avocat, ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Seuls sont justifiés les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2023 antérieure à l’assignation, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 160,33 euros TTC.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [X], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 160,33 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 7]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur et Madame [X] de leurs obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur et Madame [X] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur les demandes accessoires

capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [X], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenus aux dépens, Monsieur et Madame [X] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 14] les sommes de :

—  8.824,64 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 5.370,89 euros et de l’assignation pour le surplus.

—  160,33 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Rejette le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 14] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 14] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [K] [X] et Madame [E] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente