TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M. [S] [W]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M^e KONATE Gladys

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02206 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JZY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [S] [W], muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [N] [H]

né le 31 Août 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gladys KONATE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [Z] [L]

née le 12 Janvier 1969 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2015, la société anonyme (SA) GRAND DELTA HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 730,86 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.556,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, SA GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code de procédure civiles d’exécution,

— ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé à monsieur le juge des contentieux de la protection de les condamner solidairement :

— au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.848,66 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 8 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 8 avril 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la SA GRAND DELTA HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 janvier 2025 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [N] [H] pour être finalement retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

A cette audience, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée par son chargé de contentieux, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.683,86 euros, selon décompte en date du 23 octobre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assignée par étude, Madame [J] [Z] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [N] [H], représenté par son conseil, sollicite par ses conclusions en défense:

A titre principal,

Sur la procédure

— ordonner l’irrecevabilité des demandes de GRAND DELTA HABITAT pour défaut de dénonciation de l’assignation à la CCAPEX,

— ordonner l’irrecevabilité des demandes de GRAND DELTA HABITAT pour absence de préalable obligatoire vu le montant de la demande,

Sur le fond,

— constater l’existence de contestations sérieuses concernant le montant de la dette;

— dire n’y avoir lieu à référé,

A titre subsidiaire,

— constater la bonne foi de Monsieur [N] [H],

— constater la reprise du paiement du loyer et le règlement partiel de la dette,

— réduire la dette à proportion des versements effectués par Monsieur [N] [H],

— accorder les plus amples délais de paiement à Monsieur [N] [H], soit trois années à compter de la décision à intervenir,

— dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [N] [H],

— suspendre l’application des intérêts,

En tout état de cause :

— débouter GRAND DELTA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du et des dépens,

— condamner GRAND DELTA HABITAT à verser à Monsieur [N] [H] 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner GRAND DELTA HABITAT aux dépens.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2025 , soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, SA GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, la requérante verse aux débats un plan d’apurement en date du 18 octobre 2024 qui n’a pas été respecté par les requis de sorte qu’elle justifie de sa tentative de résolution du litige à l’amiable conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2015 contient une clause résolutoire (article 3.6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.556,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit un montant actuel de 1094,98 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] restent devoir la somme de 2.683,86 euros, à la date du 23 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [H] conteste la dette dans son montant. Il soutient que le décompte fourni par la requérante ne fait pas mention des paiements suivants :

— janvier = 1.193 euros

— mars : (500 euros +300 euros +200 euros ) = 1.000 euros

— avril (300 euros + 300 euros + 200 euros+ 400 euros + 100 euros) = 1.300 euros

— mai (900 euros + 250 euros) = 1.150 euros

— juin (200 euros + 250 euros +175 euros) = 625 euros

— juillet (700 euros + 50 euros) = 750 euros

— août (100 +700 euros) =800 euros

— septembre = 500 euros

— octobre (800euros + 120 euros + 300 euros +80 euros) = 2.020,41 euros.

Au soutien de sa demande en contestation sérieuse sur le montant de la dette, il verse aux débats les ordres de virement suivant :

—  1.000 euros le 9 décmebre 2024

—  600 euros le 12 janvier 2025

—  700 euros le 14 janvier 2025

—  1.000 euros le 12 février 2025

—  500 euros le 29 mars 2025

—  200 euros le 30 avril 2025

—  300 euros le 30 avril 2025

—  400 euros le 9 mai 2025

—  100 euros le14 mai 2025

—  600 euros le 26 mai 2025

—  100 euros le 29 mai 2025

—  200 euros le 31 mai 2025

—  250 euros le 13 juin 2025

—  175 euros le 26 juin 2025

—  50 euros le 15 juillet 2025

—  700 euros le 31 juillet 2025

—  700 euros le 25 août 2025

—  500 euros le 3 septembre 2025

—  300 euros le 3 octobre 2025

—  120 euros le 6 octobre 2025

—  80 euros le 15 octobre 2025

Au regard du décompte actualisé au 23 octobre 2025 et produit par GRAND DELTA HABITAT, l’ensemble des virements effectués par le requis ont été déduits du montant de la dette, de sorte que les sommes demandées ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Madame [J] [Z] [L], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.683,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [H] justifie percevoir un salaire mensuel brut de 2.392,04 euros et Madame [J] [Z] [L] un salaire mensuel de 1.603 euros outre 280,74 euros de prestations sociales. Il résulte du décompte que Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] ont versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Monsieur [N] [H], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Madame [J] [Z] [L], non comparante, bénéficiera d’office de la suspension de la clause résolutoire.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet, à défaut pour Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à SA GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit, à défaut de justificatif, la somme de 1.094,98 euros, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA GRAND DELTA HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2015 entre SA GRAND DELTA HABITAT et Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 mars 2025 ;

DIT que le montant de la dette ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] à verser à SA GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de deux mille six cent quatre-vingt-trois euros quatre-vingt-six centimes (2.683,86 euros) décompte arrêté au 23 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante quatorze euros (74 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant;

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit, à défaut de justificatif, mille quatre-vingt-quatorze euros quatre-vingt-dix-huit centimes (1.094,98 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [H] et Madame [J] [Z] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETTE la demande de la SA GRAND DELTA HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président