TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e PONCY D’HERBES

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12623 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4IGE

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « [Adresse 13] » située [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. JFT GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Anne PONCY D’HERBES de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS vestiaire #A0428

DÉFENDEURS

Madame [E] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 9]

défaillante

Monsieur [D] [C] [Y]

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 15] (BRÉSIL)

défaillant

Monsieur [L] [Y]

[Localité 5]

[Localité 11]

TEXAS (ETATS-UNIS)

défaillant

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IGE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine CARRE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n° 3 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par actes de commissaire de justice signifiés les 25 avril et 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet JFT GESTION, a fait assigner Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— le recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

— condamner solidairement Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] au paiement de la somme de 7 166,61 euros au titre des charges de copropriété (arrêtée au 28 février 2024 sauf à parfaire), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IGE

— condamner solidairement Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

— condamner solidairement Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de la traduction, dont distraction au profit de Maître Anne PONCY D’HERBES, avocat aux offres de droit qui le requiert. ;

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Régulièrement cités, Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production, d’une part, d’un acte de propriété et d’autre part, d’un acte de notoriété que Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y], héritiers de leur mère, Mme [J] [W], épouse [R] décédée à [Localité 14] le 30 octobre 2012, sont propriétaires en indivision du lot n°3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 7 octobre 2021, 22 septembre 2022 et 12 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ainsi qu’un décompte de créance actualisé au 28 février 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] est débiteur, déduction faite des frais de mise en demeure en date du 5 août 2023 (20 euros), est débiteur de 7 146,61 euros.

Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation, à savoir le 2 mai 2024.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4IGE

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges et qu’ils ont déjà été condamnés par décision en référé du 12 avril 2021 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 743,31 euros au titre d’arriérés de charges sans qu’ils s’en soient acquittés.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M.[L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité dans le paiement des sommes dues

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle.

Il en résulte qu’il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Toutefois, la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Ainsi, dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le règlement de copropriété, faisant ainsi obstacle au fait de savoir s’il contient une clause prévoyant la solidarité des indivisaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de solidarité des coindivisaires.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y], chacun pour un tiers, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  7 146,61 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [E] [Y], M. [D] [Y] et M. [L] [Y], chacun pour un tiers in solidum aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Anne PONCY D’HERBES, avocat, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente