TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00922

N° Portalis DBZS-W-B7I-X66O

N° de Minute : L 24/00664

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI

C/

[S] [K] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [K] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2020, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI a donné à bail à Monsieur [S] [K] [R] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 463 euros, outre une provision sur charges de 60 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI a fait signifier à Monsieur [S] [K] [R] [H] un commandement de payer la somme principale de 1622,28 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 4 octobre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI a fait assigner Monsieur [S] [K] [R] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 4 juillet 2020 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Dire que Monsieur [S] [K] [R] [H] est ocupant sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par lui dans le local à usage d’habitation sis [Adresse 3], dès que le délai sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dire que faute par lui de quitter spontanément les lieux, la requérante pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante et ce, aux frais du défendeur ;

Condamner Monsieur [S] [K] [R] [H] au paiement de la somme de 2245,04 euros au titre des loyers et charges impayés en application de l’article 1147 du code civil, outre intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 3 octobre 2023 ;

Condamner Monsieur [S] [K] [R] [H] au paiement des indemnités d’occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, indemnités d’un montant équivalent à celui des loyers et charges ;

Condamner Monsieur [S] [K] [R] [H] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 9 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024. La S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI, représentée par son conseil, a développé oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 20 octobre 2024 à la somme de 3262,34 euros.

Monsieur [S] [K] [R] [H] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite des délais de paiement et indique pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 260 euros en règlement de sa dette. Il précise habiter seul et percevoir 1640 euros de revenus mensuels.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Par une note en délibéré en date du 28 octobre 2024, Monsieur [S] [K] [R] [H] a produit un justificatif d’un virement effectué à son bailleur de 18 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [S] [K] [R] [H] ayant comparu, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 4 juillet 2020 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 3 octobre 2023 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l’audience que Monsieur [S] [K] [R] [H] reste devoir à la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI la somme de 3262,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, dont il faut déduire les frais bancaires libellés comme tel et injustifiés à hauteur de 11,60 euros et sous réserve des versements réalisés postérieurement.

Monsieur [S] [K] [R] [H], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’il reconnaît par ailleurs à l’audience.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [K] [R] [H] à payer à la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI la somme de 3250,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1622,28 euros, à compter du 8 janvier 2024, date de l’assignation, pour la somme de 622,76 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, et avant l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI justifie avoir régulièrement signifié le 3 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1622,28 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2023.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Or, Monsieur [S] [K] [R] [H] avait effectué un versement à hauteur de 524 euros le 8 octobre 2024 en paiement de son loyer. Il manquait alors la somme de 16,92 euros afin que le loyer du mois d’octobre 2024 soit entièrement réglé.

Monsieur [S] [K] [R] [H] a dès lors effectué un virement le jour de l’audience, qu’il justifie par une note en délibéré en date du 28 octobre 2024.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [S] [K] [R] [H] réside seul, qu’il n’a pas d’enfant à charge ni de crédit et qu’il perçoit des revenus mensuels de 1640 euros.

Il propose de verser la somme de 260 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Néanmoins, Monsieur [S] [K] [R] [H] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 260 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette. Il a également justifié par note en délibéré avoir payé l’intégralité de son dernier loyer.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Monsieur [S] [K] [R] [H] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités successives d’un montant de 260 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [S] [K] [R] [H] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 540,92 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [S] [K] [R] [H] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 15 novembre 2023.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [K] [R] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] [R] [H] à payer à la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI la somme de 3250,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 octobre 2020, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 1622,28 euros, à compter du 8 janvier 2024, date de l’assignation, pour la somme de 622,76 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI et Monsieur [S] [K] [R] [H], portant sur le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [S] [K] [R] [H] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

ACCORDE à Monsieur [S] [K] [R] [H] des délais de paiement, et l’AUTORISE à se libérer de sa dette locative en 13 mensualités, dont 12 mensualités de 260 euros, et la 13ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 260 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [S] [K] [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] [R] [H] à payer à la S.C.I. FREMEAUX COLOMBINI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 540,92 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 15 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] [R] [H] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [S] [K] [R] [H] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR